Nuda propiedad Mallorca: Köpa eller sälja fastighet med nyttjanderätt

Nuda propiedad är mer än bara en nisch på Mallorca: Den som äger en fastighet av hög kvalitet, vars värde har mångdubblats under de senaste decennierna, kan med hjälp av denna modell omedelbart frigöra likvida medel – och ändå bo kvar där resten av livet. För köparen lockar ett ingångspris som ligger betydligt under marknadspriset, i kombination med vissheten om att den fulla äganderätten automatiskt övergår utan extra kostnader när nyttjanderätten löper ut. Denna guide förklarar hur den spanska modellen för delat ägande fungerar, hur värdet på Nuda propiedad beräknas, vilka skatter som köpare och säljare måste betala, vad du måste tänka på hos notarien – och vilka misstag som erfarenheten visar kan bli kostsamma.

Funderar du på att köpa eller sälja en fastighet på Mallorca enligt nuda propiedad – och vill veta vad det konkret innebär för dig?

• 📩 Skicka en personlig förfrågan — Vi kopplar ihop dig med specialiserade advokater och rådgivare på Mallorca
• Alla köpguider i översikt

Vad ”Nuda propiedad” innebär – den rättsliga grunden

Den spanska civilrätten skiljer tydligt mellan äganderätt och nyttjanderätt genom att definiera dem som två separata rättsliga begrepp:

• Nuda propiedad (ren äganderätt): Du är registrerad som ägare i fastighetsregistret, men får varken bo i fastigheten eller hyra ut den så länge nyttjanderätten gäller.
• Usufructo (nyttjanderätt): Den som har nyttjanderätt får bo i fastigheten, hyra ut den och behålla intäkterna – vanligtvis livslångt, mer sällan under en begränsad tid.

Tillsammans utgör dessa båda ställningar den fullständiga äganderätten (plena propiedad). Så snart nyttjanderätten upphör – genom nyttjanderättstagarens död eller utgången av en överenskommen tidsfrist – övergår den automatiskt till den nakna ägaren, utan ytterligare köpeavtal och utan ny skatt på förvärvet av usufructo-andelen.

Den rättsliga ramen återfinns i den spanska civillagen (artikel 467 och följande). Upprättandet av köpehandlingen och registreringen i fastighetsregistret sker hos Registro de la Propiedad på Balearerna.

Observera: Njutningsrätten kan avtalas som livslång eller begränsad till en bestämd tidsperiod. Livslång nyttjanderätt är den klart vanligaste modellen på Mallorca – särskilt bland äldre fastighetsägare som vill omsätta sin fastighet till kontanter.

Varför Mallorca är en särskilt viktig marknad för Nuda propiedad

Mallorca räknas tillsammans med Ibiza till Spaniens dyraste fastighetsmarknader utanför de stora storstäderna. Enligt marknadsdata ligger genomsnittspriset i Palma på över 3 500 €/m², och i de bästa lägena som Son Vida, Bonanova eller Casco Antiguo ligger priserna betydligt högre. Denna exceptionella värdestegring under de senaste decennierna gör Nuda propiedad särskilt intressant för säljare: Den som köpte en lägenhet i Palma på 1980- eller 1990-talet sitter idag på en enorm, men svårförsäljbar förmögenhet.

Från köparnas sida är argumentet det motsatta: Den som kan förvärva en fastighet i ett av Europas mest eftertraktade lägen till 45–65 % av marknadsvärdet säkerställer sig en strukturell prisfördel – samtidigt som utbudet är begränsat på grund av öns isolerade läge.

Samtidigt visar aktuella siffror att marknaden har blivit mer selektiv: På Balearerna minskade antalet ”nuda propiedad”-transaktioner med cirka 38 % under 2024. Detta tyder på en marknad där köpare kan agera med konkreta förhandlingspositioner – förutsatt att de känner till värderingslogiken.

Hur värdet på en ”nuda propiedad” beräknas

Värderingen sker enligt en lagstadgad formel som är bindande enligt spansk skattelagstiftning. Utgångspunkten är fastighetens marknadsvärde. Från detta dras först värdet av nyttjanderätten av – det som återstår är värdet av den nuda propiedad.

Formel för livslångt nyttjanderätt (Usufructo vitalicio):

Värdet på livrätten = 89 − livrättstagarens ålder (i %) av marknadsvärdet Minimivärde: 10 %, maximivärde: 70 %

Det innebär att: Värdet på nuda propiedad = 100 % − värdet på nyttjanderätten.

Obs! Formeln (89 minus ålder) är avgörande för skatteändamål. På den fria marknaden avviker det faktiskt förhandlade priset från detta – erfarenhetsmässigt ligger Nuda propiedad på 45–65 % av marknadsvärdet, alltså ofta under det skattemässiga beräkningsvärdet. Detta beror på att köpare räknar in en likviditets- och livslängdsrisk i priset.

Beräknings exempel: Palma, 70-årig försäljare:

Skillnaden mellan skattevärdet och marknadspriset är reell och kan förhandlas – ytterligare ett skäl att söka professionell rådgivning.

Skatter vid köp av en ”nuda propiedad”

Skatt på överlåtelse av egendom (ITP)

Köparen av en ”nuda propiedad” betalar ITP på värdet av fastigheten – inte på det fulla marknadsvärdet. Detta är den viktigaste skattefördelen vid köpet. ITP-satserna på Balearerna är differentierade:

Observera: Vid senare konsolidering av nyttjanderätten (Consolidación) – det vill säga när nyttjanderätten övergår till den blinda ägaren efter nyttjanderättstagarens död – utgår ingen ny köpskatt. Däremot måste en kompletterande ITP betalas på det ursprungliga nyttjanderättsvärdet, beräknat på grundval av det då överenskomna värdet. Det bör du ta med i beräkningen vid köpet.

IRPF för säljaren

För säljaren gäller följande: Intäkterna från försäljningen av en ”nuda propiedad” beskattas enligt den spanska inkomstskatten (IRPF) som kapitalinkomst – precis som vid en vanlig fastighetsförsäljning. Den som har sin skattemässiga hemvist i Spanien och har använt fastigheten som huvudbostad kan under vissa omständigheter dra nytta av skattebefrielsen för personer över 65 år eller återinvesteringsbefrielsen. Mer information om detta hittar du i vår guide om IRPF-befrielse vid försäljning av huvudbostad.

Icke-bosatta är skyldiga att betala källskatt (Retención del 3 %): Köparen håller inne 3 % av det överenskomna köpeskillingen och överför beloppet direkt till AEAT. Mer information finns i guiden ”Skatter vid fastighetsförsäljning”.

IBI och löpande kostnader under nyttjanderätten

Denna fördelning överensstämmer med bestämmelserna i Código Civil, men kan ändras genom avtal. Se till att detta klargörs tydligt innan avtalet undertecknas hos notarien.

Delad köp – fastighetsstrategi för familjer

Nuda propiedad är inte bara en modell för äldre. En vanlig familjestrategi ser ut så här: Föräldrarna köper en fastighet och behåller nyttjanderätten, medan de överför den rena äganderätten direkt till barnen. Resultatet: Barnen ärver i praktiken fastigheten – utan att det senare uppkommer arvsskatt på det fulla marknadsvärdet, eftersom de redan är ägare.

Observera följande när det gäller denna konstruktion: Medlen för barnens förvärv av ren äganderätt betraktas som en gåva om de kommer från föräldrarna. I så fall uppkommer gåvoskatt. På Balearerna gäller särskilda skattesatser och avdragsgränser för gåvor mellan släktingar i första led – mer information finns i handledningen Arv och gåvor på Balearerna.

Fördelen uppstår ändå: Arvsskattesatsen beräknas på ett reducerat värde (Nuda propiedad), och den senare värdeökningen utlöser endast en kompletterande ITP på nyttjanderätten – inte på nytt på det totala värdet.

Förfarandet: Steg för steg mot Nuda propiedad

1. Fastighetsvärdering: En auktoriserad värderingsman (tasador homologado) värderar fastigheten. På Mallorca bör du välja en värderingsman som känner till den lokala marknaden – läge, utsikt, terrass samt närhet till stränder och hamnen har stor inverkan på värdet. Mer om värderingsmetoden: Tasación – Fastighetsvärdering i Spanien.

2. Förhandsavtal/reserveringsavtal: Båda parter enas om pris, villkor för nyttjanderätt och betalningsvillkor. Detta steg är juridiskt bindande – ett dåligt tillfälle att avstå från att anlita en advokat. Se: Reserveringsavtal Spanien.

3. Kontroll av fastighetsregistret: Se till att skaffa en ”Nota simple” från Registro de la Propiedad innan mötet hos notarien – för att utesluta eventuella belastningar, inteckningar eller redan registrerade nyttjanderätter. Instruktioner: Kontrollera fastighetsregistret i Spanien.

4. Notarbesök i Palma: Köparen och säljaren undertecknar den offentliga köpehandlingen (Escritura Pública de Compraventa). Notarien intygar att äganderätten överförs delvis: Nuda propiedad till köparen, medan Usufructo kvarstår hos säljaren. Köpesumman betalas i sin helhet på underteckningsdagen. Viktigt: Fullmakt hos notarien om någon av parterna inte kan närvara personligen.

5. Skattebetalning och fastighetsregistrering: Köparen betalar ITP till ATIB (Agència Tributària de les Illes Balears) inom 30 arbetsdagar efter undertecknandet. Därefter lämnas escrituran i till den behöriga fastighetsregistret (Registro de la Propiedad). Först när registreringen har skett blir ägarövergången giltig gentemot tredje man.

6. Pågående fas: Njutningsrättsinnehavaren bor i fastigheten eller hyr ut den. Den blanka ägaren står inte för några löpande driftskostnader, men måste träda in vid strukturella skador.

7. Övergång (Consolidación): Efter att livsnyttjaren avlidit eller när tidsfristen löpt ut upprättas ett notariatsbevis om övergången och detta registreras i fastighetsregistret. En kompletterande ITP-avgift på livsnyttjandandelen tillkommer.

Obs! Hela processen liknar ett vanligt fastighetsköp – med den avgörande skillnaden att fastigheten inte kan tas i bruk omedelbart. Läs även den fullständiga beskrivningen av hur ett fastighetsköp på Mallorca går till.

Skyldigheter och rättigheter: Vad ägare och nyttjanderättsinnehavare av Nuda behöver veta

Njutningsrättsinnehavaren får och måste:

• Att själv bo i fastigheten
• De hyr ut (även på lång sikt) och behåller hyresintäkterna
• Täcka löpande reparationer och underhållskostnader
• Betala IBI och gemensamma kostnader
• Fastigheten får inte säljas, skänkas bort eller belastas (utan samtycke från den formella ägaren)
• Hålla fastigheten i gott skick

Nuda-ägaren får och måste:

• Fastigheten får inte beträdas eller användas så länge nyttjanderätten gäller
• Finansiera extraordinära underhållsåtgärder (t.ex. nytt värmesystem, takrenovering)
• Att sälja eller belasta en ”nuda propiedad” (men: köparen övertar fastigheten med nyttjanderätt)
• Att kräva skadestånd av livsnyttjaren vid grova försummelse av skyldigheter (betydande värdeminskning)

Observera: En licens för semesteruthyrning (ETV) kan brukaren i regel inte överlåta på ett rättsligt giltigt sätt under giltighetstiden. Efter att nyttjanderätten har förfallit övergår ETV-frågan till ägaren. Aktuell status för ETV: Licens för semesteruthyrning på Mallorca.

Särskilda skatteregler för icke-bosatta

Icke-bosatta som äger en ”nuda propiedad” på Mallorca är skyldiga att betala den spanska förmögenhetsskatten (Impuesto sobre el Patrimonio) på värdet av sin ”nuda propiedad” – inte på marknadsvärdet för hela fastigheten. Detta är ytterligare en strukturell fördel. Mer information: Förmögenhetsskatt i Spanien.

Om en icke-bosatt senare säljer vidare sin ”Nuda propiedad” tillkommer en källskatt på 3 %. Vinsten beskattas enligt den spanska lagen om icke-bosatta (IRNR). Guide: Hyresintäkter som icke-bosatt.

Även utflyttningsskatten kan bli aktuell om du flyttar från Spanien efter att ha köpt en ”nuda propiedad”. Mer information: Utflyttningsskatt i Spanien.

De vanligaste misstagen vid köp och försäljning

1. Utesluta advokaten

Kostnaden för en specialiserad fastighetsadvokat är i regel rimlig i förhållande till transaktionsvärdet. Riskerna med att avstå från juridisk rådgivning – felaktiga klausuler om nyttjanderätt, otydlig kostnadsfördelning, oupptäckta belastningar – är däremot inte det. Rådgivning: Advokat vid fastighetsköp i Spanien.

2. Att inte låta nyttjanderätten registreras entydigt i fastighetsregistret

Utan en registrering i fastighetsregistret är nyttjanderätten inte skyddad gentemot tredje man (t.ex. säljarens fordringsägare). Det räcker inte med enbart notariets intyg – Escritura måste registreras.

3. Räkna inte med tillväxtskatten

Många köpare räknar endast med ITP vid köptillfället. Den kompletterande skatten vid den senare konsolideringen kan bli betydande och bör ingå i finansplanen.

4. Att inte i avtalet klargöra underhållsskyldigheterna

Lagen reglerar den grundläggande fördelningen, men lämnar utrymme för tolkning. Vad händer vid en kostsam badrumsrenovering? Vem står för kostnaden för hissinstallationen? Klargör detta skriftligen innan du undertecknar avtalet.

5. Att felbedöma marknadsvärdet

Den som som köpare likställer det skattemässiga Nuda-värdet med det verkliga marknadsvärdet riskerar att betala för mycket. Den som som säljare inte känner till något professionellt jämförelsevärde går miste om pengar. En oberoende tasación är fördelaktig för båda parter.

6. Att glömma bort att livsnyttjaren är skattskyldig för hyresintäkter

Om livslångsbrukaren hyr ut fastigheten är hyresintäkterna skattepliktiga. Detta påverkar inte Nuda-propiedad-konstruktionen, men måste redovisas korrekt i inkomstdeklarationen (IRPF). Se: IRPF-avdrag för hyresvärdar på Balearerna.

Vad händer sedan? Att hantera sammanväxningen på rätt sätt

När nyttjanderätten upphör sker tillväxten (Consolidación) på följande sätt:

1. Bevis på att nyttjanderätten har upphört: Vid livslång nyttjanderätt är detta nyttjanderättstagarens dödsattest, bestyrkt och i förekommande fall försedd med apostille. Vid tidsbegränsad nyttjanderätt räcker det med att tidsfristen enligt avtalet har löpt ut.

2. Besök hos notar: Nuda-ägaren infinner sig hos notar och låter överlåtelsen bekräftas – ensam, utan motpart.

3. Kompletterande ITP: Skatt ska betalas på den nyttjanderättsandel som då överenskommits. Beräkningsgrunden är det nyttjanderättsvärde som anges i den ursprungliga Escritura.

4. Registrering i fastighetsregistret: Nuda-ägaren registreras nu som innehavare av full äganderätt (plena propiedad). Först nu kan han fritt använda, hyra ut eller sälja fastigheten.

Från och med detta datum gäller alla vanliga skyldigheter för fastighetsägare: IBI, Comunidad, eventuella IEE/ITE-krav, Cédula de habitabilidad och – vid planerad uthyrning – de baleariska bestämmelserna enligt Ley de Vivienda Balearen.

Checklista: Nuda propiedad på Mallorca

Innan köp/försäljning

• Inhämta en oberoende tasation utförd av en auktoriserad värderingsman
• Begära ett utdrag ur Registro de la Propiedad (Nota simple)
• Kontrollera befintliga skulder, inteckningar och förköpsrättigheter
• Anlita en specialiserad fastighetsadvokat
• NIE-nummer för båda parter finns
• Klargöra skattestrategin (befrielse från IRPF, källskatt för icke-bosatta) i förväg

Vid besöket hos notarien

• Kontrollera att Escritura anger rätt fördelning mellan äganderätt (Nuda propiedad) och nyttjanderätt (Usufructo)
• Kostnadsfördelning (IBI, reparationer) uttryckligen fastställd i avtalet
• Betalningsvillkor och överföring förberedda (överföra pengar till Spanien)
• En källskatt på 3 % planeras för säljare som inte är bosatta i landet

Efter besöket hos notarien

• Betala ITP till ATIB inom 30 arbetsdagar
• Lämna in skrivelsen till Registro de la Propiedad för att lämna Escritura
• Ansöka om IBI-omregistrering hos kommunen (beroende på överenskommelse)
• Skatt på tillväxt har reserverats i finansplanen

Sammanfattning

Nuda propiedad på Mallorca är ett seriöst instrument som är djupt förankrat i den spanska civilrätten – inte någon exotisk modell. För äldre ägare som vill realisera en tillgång med stark värdestegring utan att behöva flytta finns det för närvarande attraktiva köpare i Palma och på ön, även om marknaden minskade 2024. För köpare erbjuder modellen en strukturell prisfördel på en av Europas mest begränsade fastighetsmarknader – med risken att tidshorisonten är okänd. Skatterna är hanterbara om de planeras i god tid: ITP på det reducerade Nuda-värdet vid köpet, kompletterande ITP vid värdeökningen, IRPF för säljaren. Det som avgör framgången är inte själva konstruktionen – utan kvaliteten på värderingen, avtalet och det skatterättsliga stödet.

Officiella källor

• Spanska civillagen (art. 467–522): Njutningsrätt, rättigheter och skyldigheter – https://www.boe.es/eli/es/rd/1889/07/24/(1)/con
• ATIB – Agència Tributària de les Illes Balears: ITP-skattesatser och betalningsfrister – https://www.atib.es
• AEAT – Agencia Tributaria: IRPF, IRNR, 3 %-källskatt – https://www.aeat.es
• Registro de la Propiedad på Balearerna: Fastighetsregistreringar, Nota simple – https://www.registradores.org
• Balearernas regering – Finansdepartementet: Skatteregler på Balearerna – https://www.caib.es
• BOE – Boletín Oficial del Estado: Aktuella lagtexter – https://www.boe.es