Nuda Propiedad på Mallorca: köp och försäljning med nyttjanderätt

Nuda Propiedad är mer än en nisch på Mallorca. Om du äger en värdefull fastighet som har mångdubblats i värde under de senaste årtiondena kan du frigöra kapital direkt med den här modellen – och ändå bo kvar livet ut. Som köpare får du ett pris som ligger klart under marknadsvärdet och vet att du automatiskt får full äganderätt när nyttjanderätten upphör, utan extra kostnad. I den här guiden får du veta hur den spanska modellen med uppdelad äganderätt fungerar, hur värdet på Nuda Propiedad beräknas, vilka skatter köpare och säljare behöver betala, vad du ska tänka på hos notarien – och vilka misstag som brukar bli dyra.

• Översikt över alla guider för dig som ska köpa fastighet

Vad Nuda Propiedad innebär – den juridiska grunden

Spansk civilrätt skiljer tydligt mellan ägande och nyttjande som separata rättigheter:

• Nuda Propiedad (äganderätt utan nyttjanderätt): Du står som ägare i fastighetsregistret men får varken bo i eller hyra ut fastigheten så länge nyttjanderätten gäller.
• Usufructo (nyttjanderätt): Den som har nyttjanderätten får bo i fastigheten, hyra ut den och behålla intäkterna – oftast livet ut, mer sällan under en bestämd tid.

Tillsammans utgör rättigheterna full äganderätt (plena propiedad). När nyttjanderätten upphör – för att den som har den avlider eller för att en avtalad tidsfrist löper ut – får ägaren till Nuda Propiedad automatiskt full äganderätt. Det krävs inget nytt köpeavtal och ingen ny skatt tas ut på förvärvet av Usufructo-andelen.

Reglerna finns i spanska Código Civil (art. 467 och följande). Avtalet bestyrks och registreras i fastighetsregistret hos Registro de la Propiedad på Illes Balears.

Observera: Nyttjanderätten kan gälla livet ut eller under en bestämd tid. På Mallorca är livslång nyttjanderätt klart vanligast – särskilt bland äldre fastighetsägare som vill frigöra kapital ur sin fastighet.

Varför Mallorca är en särskild marknad för Nuda Propiedad

Mallorca och Ibiza hör till Spaniens dyraste fastighetsmarknader utanför storstäderna. Enligt marknadsdata ligger genomsnittspriset i Palma på över 3.500 €/m², och i eftertraktade områden som Son Vida, Bonanova och Casco Antiguo är priserna betydligt högre. De senaste årtiondenas ovanligt kraftiga värdeökning gör Nuda Propiedad särskilt intressant för säljare: Den som köpte en lägenhet i Palma på 1980- eller 1990-talet har i dag en enorm förmögenhet som är svår att omsätta i pengar.

För köparen ser kalkylen ut så här: Den som kan köpa en fastighet i ett av Europas mest eftertraktade lägen för 45–65 % av marknadsvärdet får en inbyggd prisfördel. Samtidigt är utbudet begränsat eftersom Mallorca är en ö.

Aktuella siffror visar också att marknaden har blivit mer selektiv: På Balearerna minskade antalet transaktioner med Nuda Propiedad med cirka 38 % under 2024. Det tyder på att köpare kan ha ett konkret förhandlingsutrymme – om de förstår hur värdet beräknas.

Så beräknas värdet på Nuda Propiedad

Värdet beräknas enligt en lagstadgad formel som är bindande enligt spansk skattelagstiftning. Man utgår från fastighetens marknadsvärde och drar av värdet av nyttjanderätten. Det som återstår är värdet på Nuda Propiedad.

Formel för livslång nyttjanderätt (Usufructo vitalicio):

Nyttjanderättens värde = (89 − nyttjanderättshavarens ålder) % av marknadsvärdet Lägsta värde: 10 %, högsta värde: 70 %

Det innebär: Värdet på Nuda Propiedad = 100 % − nyttjanderättens värde.

Obs: För skatteändamål används formeln (89 minus åldern). På den öppna marknaden kan det faktiska priset bli ett annat. Priset för Nuda Propiedad brukar hamna på 45–65 % av marknadsvärdet, alltså ofta under det skattemässiga beräkningsvärdet. Det beror på att köpare räknar in risken att kapitalet blir bundet och osäkerheten kring hur länge nyttjanderätten består.

Räkneexempel från Palma, där säljaren är en 70-årig kvinna:

Skillnaden mellan det skattemässiga värdet och marknadspriset är verklig och går att förhandla om – ytterligare ett skäl att ta hjälp av en kunnig rådgivare.

Skatter vid köp av Nuda Propiedad

Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP)

Den som köper Nuda Propiedad betalar ITP på värdet av Nuda Propiedad – inte på hela marknadsvärdet. Det är den viktigaste skattefördelen med köpet. På Balearerna gäller olika ITP-satser beroende på beskattningsunderlaget:

Observera: När nyttjanderätten senare övergår till ägaren av Nuda Propiedad (Consolidación) efter nyttjanderättshavarens död tas ingen ny överlåtelseskatt ut. Däremot ska du betala en kompletterande ITP på nyttjanderättens ursprungliga värde, beräknad utifrån det värde som avtalades då. Räkna med den kostnaden när du köper.

IRPF för säljaren

För säljaren beskattas intäkten från försäljningen av Nuda Propiedad som kapitalinkomst enligt den spanska inkomstskatten (IRPF), precis som vid en vanlig fastighetsförsäljning. Den som är skattemässigt bosatt i Spanien och har använt fastigheten som permanentbostad kan i vissa fall få skattebefrielse som person över 65 år eller vid återinvestering. Du kan läsa mer i vår guide om befrielse från IRPF vid försäljning av permanentbostad.

För den som inte är bosatt i Spanien gäller källskatt (Retención del 3 %): Köparen håller inne 3 % av det avtalade försäljningspriset och betalar beloppet direkt till AEAT. Läs mer i guiden Skatter vid fastighetsförsäljning.

IBI och löpande kostnader under nyttjanderättstiden

Den här fördelningen följer reglerna i Código Civil, men parterna kan avtala om något annat. Se till att det är tydligt innan du skriver under hos notarien.

Delat köp – en fastighetsstrategi för familjer

Nuda Propiedad är inte bara en lösning för äldre. En vanlig strategi inom familjen är att föräldrarna köper en fastighet och behåller nyttjanderätten, medan barnen får den nakna äganderätten direkt. I praktiken innebär det att barnen ärver fastigheten utan att senare behöva betala arvsskatt på hela marknadsvärdet, eftersom de redan är ägare.

Tänk på följande med ett sådant upplägg: Om pengarna som barnen använder för att förvärva den nakna äganderätten kommer från föräldrarna räknas de som en gåva. Då tillkommer gåvoskatt. På Balearerna gäller särskilda skattesatser och skattefria belopp för gåvor mellan nära släktingar i första ledet. Läs mer i guiden Arv och gåvor på Balearerna.

Fördelarna finns ändå kvar: Arvsskattesatsen tillämpas på ett lägre värde (Nuda Propiedad). När nyttjanderätten senare upphör tillkommer bara kompletterande ITP på nyttjanderättens andel, inte på hela värdet igen.

Så går det till: steg för steg till Nuda Propiedad

1. Marknadsvärdering: En auktoriserad värderare (tasador homologado) värderar fastigheten. På Mallorca bör du välja en värderare som känner till den lokala marknaden. Läget, utsikten, terrassen och närheten till badvikar och hamn påverkar värdet mycket. Läs mer om hur värderingen går till: Tasación – fastighetsvärdering i Spanien.

2. Föravtal / reservationsavtal: Parterna kommer överens om priset, villkoren för nyttjanderätten och hur betalningen ska ske. Det här steget är juridiskt bindande – så avstå inte från hjälp av en jurist. Läs mer: Reservationsavtal i Spanien.

3. Kontroll av fastighetsregistret: Begär alltid ett Nota Simple från Registro de la Propiedad före mötet hos notarien. Då kan du kontrollera om fastigheten har några belastningar, inteckningar eller redan registrerade nyttjanderätter. Så gör du: Kontrollera fastighetsregistret i Spanien.

4. Hos notarien i Palma: Köparen och säljaren undertecknar Escritura Pública de Compraventa. Notarien intygar att rättigheterna till fastigheten delas upp vid överlåtelsen: Nuda Propiedad övergår till köparen, medan Usufructo stannar hos säljaren. Hela köpeskillingen betalas på dagen då avtalet undertecknas. Viktigt om någon av parterna inte kan närvara personligen: Fullmakt hos notarien.

5. Skatt och registrering: Köparen deklarerar och betalar ITP inom 1 månad från att köpet bestyrkts av notarien. Det görs med Modelo 600 hos ATIB (Agència Tributària de les Illes Balears). Därefter lämnas Escritura in till det berörda Registro de la Propiedad. Först när överlåtelsen har registrerats gäller den gentemot utomstående.

6. Under nyttjanderättens giltighetstid: Nyttjanderättshavaren bor i fastigheten eller hyr ut den. Ägaren med naken äganderätt betalar inga löpande kostnader för användningen, men måste stå för kostnader vid skador på byggnadens konstruktion.

7. Full äganderätt (Consolidación): När nyttjanderättshavaren avlider eller avtalstiden löper ut bestyrker notarien att rättigheterna förenas, och detta registreras i fastighetsregistret. Ytterligare ITP ska då betalas på nyttjanderättens andel.

Observera: Processen liknar ett vanligt fastighetsköp, men med en avgörande skillnad: du kan inte använda fastigheten direkt. Läs också om hela processen vid fastighetsköp på Mallorca.

Rättigheter och skyldigheter: det här behöver ägare med naken äganderätt och nyttjanderättshavare veta

Nyttjanderättshavaren får och ska:

• Själv bo i fastigheten
• Hyra ut fastigheten, även på lång sikt, och behålla hyresintäkterna
• Betala för löpande reparationer och underhåll
• Betala IBI och gemensamma kostnader
• Inte sälja, ge bort eller belåna fastigheten utan samtycke från ägaren med naken äganderätt
• Hålla fastigheten i gott skick

Som ägare till Nuda Propiedad får och måste du:

• Inte beträda eller använda fastigheten så länge nyttjanderätten gäller
• Bekosta större underhållsåtgärder (t.ex. ett nytt värmesystem eller en takrenovering)
• Sälja eller belåna din Nuda Propiedad (men köparen övertar fastigheten med nyttjanderätten kvar)
• Kräva nyttjanderättshavaren på skadestånd vid allvarliga brister i dennes skyldigheter (betydande värdeminskning)

Observera: Nyttjanderättshavaren kan i regel inte överlåta en licens för semesteruthyrning (ETV) med rättslig verkan så länge nyttjanderätten gäller. När nyttjanderätten upphör blir ETV-frågan ägarens ansvar. Om det aktuella läget för ETV: Licens för semesteruthyrning på Mallorca.

Särskilda skatteregler för dig som inte bor i Spanien

Om du inte bor i Spanien men äger en Nuda Propiedad på Mallorca betalar du spansk förmögenhetsskatt (Impuesto sobre el Patrimonio) på värdet av din Nuda Propiedad – inte på hela fastighetens marknadsvärde. Det är ytterligare en fördel med upplägget. Läs mer: Förmögenhetsskatt i Spanien.

Om en person som inte bor i Spanien senare säljer sin Nuda Propiedad gäller en källskatt på 3 %. Vinsten beskattas enligt Spaniens lag om beskattning av personer som inte är bosatta i landet (IRNR). Guide: Hyresinkomster för dig som inte bor i Spanien.

Även utflyttningsskatt kan bli aktuell om du flyttar från Spanien efter att ha köpt en Nuda Propiedad. Läs mer: Utflyttningsskatt i Spanien.

De vanligaste misstagen vid köp och försäljning

1. Att avstå från advokat

Kostnaden för en advokat som är specialiserad på fastigheter är i regel begränsad i förhållande till köpeskillingen. Riskerna med att stå utan juridisk hjälp är det inte: felaktiga klausuler om nyttjanderätten, oklar kostnadsfördelning och belastningar på fastigheten som inte upptäcks. Guide: Advokat vid fastighetsköp i Spanien.

2. Att inte se till att nyttjanderätten skrivs in tydligt i fastighetsregistret

Utan inskrivning i fastighetsregistret är nyttjanderätten inte skyddad mot tredje man (t.ex. säljarens borgenärer). Det räcker inte att gå till notarien – Escritura måste också skrivas in.

3. Inte räkna med skatten när du blir full ägare

Många köpare räknar bara med ITP vid köpet. Den kompletterande skatten när äganderätten senare samlas hos 1 ägare genom Consolidación kan bli betydande och bör finnas med i budgeten.

4. Inte avtala om vem som ansvarar för underhållet

Lagen anger hur ansvaret i grunden fördelas, men lämnar utrymme för egna överenskommelser. Vad händer om badrummet behöver renoveras till en hög kostnad? Vem betalar för att installera en hiss? Se till att få det skriftligt innan du skriver under.

5. Bedöma marknadsvärdet fel

Som köpare riskerar du att betala för mycket om du utgår från att det skattemässiga värdet på Nuda motsvarar ett rimligt marknadspris. Som säljare kan du gå miste om pengar om du inte har en professionell värdering att jämföra med. En oberoende Tasación är klokt för båda parter.

6. Glömma att den som har nyttjanderätten ska betala skatt på hyresintäkter

Om den som har nyttjanderätten hyr ut fastigheten ska hyresintäkterna beskattas. Det förändrar inte upplägget med Nuda Propiedad, men intäkterna måste tas upp korrekt i IRPF-deklarationen. Se även: IRPF-avdrag för hyresvärdar på Balearerna.

Vad händer sedan? Så går Consolidación till

När nyttjanderätten upphör samlas äganderätten hos 1 ägare genom Consolidación. Så här går det till:

1. Bevis på att nyttjanderätten har upphört: Om nyttjanderätten är livslång behövs dödsattesten för den som haft nyttjanderätten, bestyrkt och vid behov försedd med apostille. Om nyttjanderätten är tidsbegränsad räcker det att avtalstiden har löpt ut.

2. Besök hos notarien: Ägaren till den nakna äganderätten går ensam till notarien och låter dokumentera att äganderätten nu är samlad. Motparten behöver inte närvara.

3. Kompletterande ITP: Skatt ska betalas på den andel som motsvarar den nyttjanderätt som avtalades vid köpet. Skatten beräknas utifrån nyttjanderättens värde i den ursprungliga Escritura.

4. Inskrivning i fastighetsregistret: Ägaren till den nakna äganderätten registreras nu som innehavare av full Plena Propiedad. Först då får du fritt använda, hyra ut eller sälja fastigheten.

Från och med nu gäller alla vanliga skyldigheter för fastighetsägare: IBI, Comunidad, eventuella krav på IEE/ITE, Cédula de Habitabilidad och – om du planerar att hyra ut – Balearernas regler enligt Ley Vivienda Balearen.

Checklista: Nuda Propiedad på Mallorca

Före köp eller försäljning

• Låt en auktoriserad värderare göra en oberoende Tasación
• Begär ut en Nota Simple från Registro de la Propiedad
• Kontrollera befintliga belastningar, inteckningar och förköpsrätter
• Anlita en advokat som är specialiserad på fastigheter
• Kontrollera att båda parter har NIE-nummer
• Klargör skattefrågorna i förväg (undantag från IRPF, innehållning av skatt för säljare som inte är bosatta i Spanien)

Hos notarien

• Kontrollera att Nuda Propiedad och Usufructo är korrekt uppdelade i Escritura
• Se till att det uttryckligen står i avtalet hur kostnaderna för IBI och reparationer ska fördelas
• Förbered betalningen och överföringen (Föra över pengar till Spanien)
• Se till att avdraget på 3 % är medräknat om säljaren inte är bosatt i Spanien

Efter besöket hos notarien

• Betala ITP till ATIB inom 1 månad efter att handlingen bestyrkts av notarien (Modelo 600)
• Lämna in Escritura till Registro de la Propiedad
• Ansök hos kommunen om att föra över IBI till den nya ägaren (beroende på vad ni har avtalat)
• Ta med skatten som tillkommer när nyttjanderätten upphör i den ekonomiska planen

Slutsats

Nuda Propiedad på Mallorca är en etablerad lösning med djupa rötter i spansk civilrätt – ingen udda företeelse. För äldre ägare som vill frigöra kapital ur en fastighet med stor potential att stiga i värde, utan att behöva flytta, finns det intresserade köpare i Palma och på resten av ön. Det gäller även om marknaden gick tillbaka 2024. För köpare innebär upplägget ett lägre pris på en av Europas mest begränsade fastighetsmarknader – men också osäkerhet om när de får full äganderätt. Skatterna går att hantera om de planeras i god tid: ITP på det reducerade värdet av Nuda Propiedad vid köpet, ytterligare ITP när nyttjanderätten upphör och IRPF för säljaren. Det avgörande är inte upplägget i sig, utan hur väl värderingen och avtalet är gjorda och kvaliteten på den skatterättsliga rådgivningen.

Officiella källor

• Código Civil Español (Art. 467–522): Nyttjanderätt samt rättigheter och skyldigheter – https://www.boe.es/eli/es/rd/1889/07/24/(1)/con
• ATIB – Agència Tributària de les Illes Balears: ITP-skattesatser och betalningsfrister – https://www.atib.es
• AEAT – Agencia Estatal de Administración Tributaria: IRPF, IRNR och innehållen skatt på 3 % – sede.agenciatributaria.gob.es
• Registro de la Propiedad de les Illes Balears: Registrering av fastighetsägande och Nota Simple – https://www.registradores.org
• Gobierno de las Illes Balears – Conselleria de Hisenda: Skatteregler på Balearerna – https://www.caib.es
• BOE – Boletín Oficial del Estado: Aktuella lagtexter – https://www.boe.es