Nuda propiedad Mallorca : acheter ou vendre un bien immobilier avec droit d'usufruit

À Majorque, la « nuda propiedad » est bien plus qu'un simple créneau : si tu possèdes un bien immobilier haut de gamme dont la valeur a été multipliée par plusieurs au cours des dernières décennies, ce modèle te permet de dégager immédiatement des liquidités – tout en continuant à y vivre jusqu'à la fin de ta vie. Du côté des acheteurs, c’est un prix d’entrée nettement inférieur au prix du marché qui fait l’appel, associé à la certitude que la pleine propriété te sera automatiquement transférée à la fin de la période d’usufruit, sans frais supplémentaires. Ce guide t'explique comment fonctionne le modèle espagnol de propriété partagée, comment est calculée la valeur de la « Nuda propiedad », quelles sont les taxes à payer par l'acheteur et le vendeur, ce à quoi tu dois faire attention chez le notaire – et quelles erreurs, d'après l'expérience, peuvent te coûter cher.

Tu envisages d'acheter ou de vendre un bien immobilier à Majorque en « nuda propriété » et tu voudrais savoir ce que ça signifie concrètement pour toi ?

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Ce que signifie « Nuda propiedad » – le fondement juridique

Le droit civil espagnol distingue clairement la propriété et l'usage en deux notions juridiques distinctes :

• Nuda propiedad (propriété nue) : tu es inscrit au registre foncier en tant que propriétaire, mais tu ne peux ni occuper ni louer le bien tant que l'usufruit est en vigueur.
• Usufructo: la personne qui bénéficie d'un droit d'usufructo peut occuper le bien immobilier, le louer et en percevoir les revenus – en général à vie, plus rarement pour une durée déterminée.

Ensemble, ces deux droits constituent la pleine propriété (plena propiedad). Dès que l'usufructo prend fin – à cause du décès de l'usufruitier ou à l'expiration d'un délai convenu –, il revient automatiquement au nu-propriétaire, sans autre acte de vente, sans nouvel impôt sur l'acquisition de la part d'usufructo.

Le cadre juridique est défini dans le Code civil espagnol (art. 467 et suivants). L'authentification et l'inscription au registre de la Propiedad se font auprès du Registro de la Propiedad des Îles Baléares.

Remarque : l'usufruit peut être conclu à vie ou pour une durée déterminée. À Majorque, l'usufruit à vie est clairement le modèle le plus courant, surtout chez les propriétaires plus âgés qui souhaitent tirer un revenu de leur bien immobilier.

Pourquoi Majorque est un marché particulier pour Nuda propiedad

Avec Ibiza, Majorque fait partie des marchés immobiliers les plus chers d'Espagne en dehors des grandes métropoles. D'après les données du marché, le prix moyen à Palma dépasse les 3 500 €/m², même si les quartiers prestigieux comme Son Vida, Bonanova ou le Casco Antiguo affichent des prix nettement supérieurs. Cette hausse exceptionnelle des prix au cours des dernières décennies rend Nuda propriété particulièrement intéressante pour les vendeurs : ceux qui ont acheté un appartement à Palma dans les années 1980 ou 1990 disposent aujourd’hui d’un patrimoine énorme, mais difficile à liquider.

Du côté des acheteurs, l'argument est exactement le même : si tu peux acheter un bien immobilier dans l'un des quartiers les plus prisés d'Europe à 45 à 65 % de sa valeur marchande, tu t'assures un avantage structurel en termes de prix – alors que l'offre est limitée à cause de la situation insulaire.

En même temps, les chiffres récents montrent que le marché est devenu plus sélectif : aux Baléares, les transactions de « nuda propriété » ont baissé d'environ 38 % en 2024. Ça montre qu'on est dans un marché où les acheteurs peuvent agir en ayant des arguments de négociation concrets – à condition de bien comprendre la logique d'évaluation.

Comment on calcule la valeur de la « Nuda propiedad »

L'évaluation suit une formule définie par la loi, qui est contraignante sur le plan fiscal en Espagne. On part de la valeur vénale du bien immobilier. On en déduit d'abord la valeur de l'usufruit : ce qui reste, c'est la valeur de la « nuda propriété ».

Formule pour l'usufructo viager (Usufructo vitalicio) :

Valeur de l'usufruit = 89 − âge de l'usufruitier (en %) de la valeur vénale Valeur minimale : 10 %, valeur maximale : 70 %

Ça veut dire que : valeur de la « Nuda propiedad » = 100 % − valeur de l'usufruit.

Remarque : la formule « (89 moins l'âge) » sert de base pour le calcul de l'impôt. Sur le marché libre, le prix réellement négocié s'en écarte : d'après l'expérience, la « Nuda propriété » se situe entre 45 et 65 % de la valeur vénale, donc souvent en dessous de la valeur fiscale. Ça s'explique par le fait que les acheteurs intègrent dans leur prix un risque de liquidité et un risque lié à la longévité.

Exemple de calcul : Palma, vendeuse de 70 ans :

La différence entre la valeur fiscale et le prix du marché est bien réelle et négociable – une raison de plus pour te faire conseiller par un pro.

Les impôts à payer lors de l'achat d'une « nuda propriété »

Impôt sur les transmissions patrimoniales (ITP)

L'acheteur d'une « nuda propriété » paie l'ITP sur la valeur de la « nuda propriété » – et non sur la valeur vénale totale. C'est là l'avantage fiscal principal de cet achat. Les taux de l'ITP aux Baléares sont échelonnés :

Attention : lors de la consolidation ultérieure de l'usufruit (Consolidación) – c'est-à-dire lorsque l'usufruit est transféré au nu-propriétaire après le décès de l'usufruitier –, aucun nouvel impôt sur les transactions immobilières n'est dû. En revanche, un ITP complémentaire est dû sur la valeur initiale de l'usufruit, calculé sur la base de la valeur convenue à l'époque. Tu devrais en tenir compte lors de l'achat.

IRPF pour le vendeur

Pour le vendeur, ça marche comme ça : le produit de la vente de la « Nuda propriété » est soumis à l'impôt sur le revenu espagnol (IRPF) en tant que revenu du capital, exactement comme pour une vente immobilière classique. Si tu as ta résidence fiscale en Espagne et que tu utilisais ce bien comme résidence principale, tu peux, dans certains cas, bénéficier de l'exonération pour les plus de 65 ans ou de l'exonération pour réinvestissement. Tu trouveras plus de détails à ce sujet dans notre guide sur l'exonération de l'IRPF lors de la vente de ta résidence principale.

Les non-résidents sont soumis à une retenue à la source (Retención del 3 %) : l'acheteur retient 3 % du prix d'achat convenu et le verse directement à l'AEAT. Pour en savoir plus, consulte le guide « Les impôts lors de la vente d'un bien immobilier ».

IBI et charges courantes pendant l'usufruit

Cette répartition est conforme aux dispositions légales du Code civil, mais elle peut être modifiée par contrat. Assure-toi de bien clarifier ce point avant de signer chez le notaire.

L'achat en copropriété – Une stratégie immobilière pour les familles

Le « Nuda propiedad » n'est pas seulement une solution pour les seniors. Voici une stratégie familiale courante : les parents achètent un bien immobilier et en conservent l'usufruit, tandis qu'ils transfèrent directement la nue-propriété à leurs enfants. Résultat : les enfants héritent de fait du bien immobilier – sans que des droits de succession ne s'appliquent plus tard sur la valeur vénale totale, puisqu'ils en sont déjà propriétaires.

Attention avec ce montage : les fonds utilisés par les enfants pour acquérir la simple propriété sont considérés comme une donation s’ils proviennent des parents. Ça entraîne donc des droits de donation. Aux Baléares, des taux et des abattements spécifiques s'appliquent aux donations entre parents au premier degré – tu trouveras plus de détails dans le guide « Succession et donation aux Baléares ».

L'avantage est tout de même là : le taux des droits de succession est calculé sur une valeur réduite (nuda propiedad), et l'acquisition ultérieure ne donne lieu qu'à un ITP complémentaire sur la part d'usufruit – et non pas à nouveau sur la valeur totale.

La procédure : pas à pas vers la « Nuda propiedad »

1. Évaluation de la valeur vénale : un expert agréé (tasador homologado) évalue le bien immobilier. À Majorque, tu devrais choisir un expert qui connaît bien le marché local : l'emplacement, la vue, la terrasse, la proximité des calas et du port ont une grande influence sur la valeur du bien. Pour en savoir plus sur la méthode d'évaluation : Tasación – Évaluation immobilière en Espagne.

2. Contrat préliminaire / contrat de réservation : les deux parties se mettent d'accord sur le prix, les conditions d'usufruit et les modalités de paiement. Cette étape est juridiquement contraignante – ce n'est pas le moment de te passer d'un avocat. Voir : Contrat de réservation en Espagne.

3. Vérification du registre foncier : avant de te rendre chez le notaire, pense à demander une « Nota simple » auprès du Registro de la Propiedad – pour t'assurer qu'il n'y a pas de charges, d'hypothèques ou de droits d'usufruit déjà inscrits. Guide pratique : comment vérifier le registre foncier en Espagne.

4. Rendez-vous chez le notaire à Palma : l'acheteur et le vendeur signent l'« Escritura Pública de Compraventa ». Le notaire certifie que la propriété est transférée de manière séparée : la « Nuda propiedad » revient à l'acheteur, tandis que l'« Usufructo » reste au vendeur. Le prix d'achat est payé en totalité le jour de la signature. Important : il faut une procuration chez le notaire si l'une des parties ne peut pas se présenter en personne.

5. Paiement de l'impôt et inscription au registre foncier : l'acheteur paie l'ITP à l'ATIB (Agència Tributària de les Illes Balears) dans les 30 jours ouvrés suivant la signature. Ensuite, l'Escritura est déposée au Registro de la Propiedad compétent. Ce n'est qu'à partir de cette inscription que le transfert de propriété prend effet vis-à-vis des tiers.

6. Phase actuelle : le usufruitier habite ou loue le bien immobilier. Le nu-propriétaire n'assume pas les frais d'entretien courants, mais doit intervenir en cas de dommages structurels.

7. Consolidation (Consolidación) : Après le décès de l'usufruitier ou à l'expiration du délai, la consolidation est certifiée par un notaire et inscrite au registre foncier. Un ITP complémentaire s'applique sur la part d'usufruit.

Remarque : le processus dans son ensemble ressemble à celui d'un achat immobilier classique, à la différence près que le bien n'est pas immédiatement habitable. Tu peux aussi consulter le guide complet sur l'achat immobilier à Majorque.

Droits et obligations : ce que les propriétaires et les usufruitaires de Nuda doivent savoir

L'usufruitier peut et doit :

• Habiter soi-même le bien immobilier
• Tu loues (même à long terme) et tu gardes les revenus locatifs
• Prendre en charge les réparations courantes et les frais d'entretien
• Payer l'IBI et les charges communes
• Ne pas vendre, donner ou grever le bien immobilier (sans l'accord du propriétaire nu-propriétaire)
• Maintenir le bien en bon état

Le propriétaire de Nuda peut et doit :

• Ne pas entrer dans le bien immobilier ni l'utiliser tant que l'usufruit est en vigueur
• Financer des travaux d'entretien exceptionnels (par exemple, un nouveau système de chauffage, la rénovation de la toiture)
• Vendre ou hypothéquer la « Nuda propiedad » (mais : l'acheteur acquiert le bien avec un droit d'usufruit)
• Demander des dommages-intérêts au usufruitier en cas de manquements graves à ses obligations (dépréciation importante)

Attention : en règle générale, l'usufruitier ne peut pas céder valablement une licence de location saisonnière (ETV) pendant la durée de l'usufruit. Une fois l'usufruit acquis, la question de l'ETV revient au propriétaire. Pour connaître la situation actuelle concernant l'ETV : licence de location saisonnière à Majorque.

Particularités fiscales pour les non-résidents

Les non-résidents qui possèdent une « nuda propriété » à Majorque sont soumis à l'impôt espagnol sur la fortune (Impuesto sobre el Patrimonio) sur la valeur de leur « nuda propriété » – et non sur la valeur vénale de l'ensemble du bien immobilier. C'est là un autre avantage structurel. Pour en savoir plus : Impôt sur la fortune en Espagne.

Si un non-résident revend ensuite sa « nuda propiedad », une retenue à la source de 3 % s'applique. La plus-value est imposée selon la loi espagnole sur les non-résidents (IRNR). Guide pratique : les revenus locatifs en tant que non-résident.

L'impôt de départ peut aussi s'appliquer si tu quittes l'Espagne après avoir acheté une « nuda propriété ». Pour en savoir plus : Impôt de départ en Espagne.

Les erreurs les plus courantes lors de l'achat et de la vente

1. Ne pas faire appel à un avocat

Les honoraires d'un avocat spécialisé en droit immobilier sont généralement raisonnables par rapport à la valeur de la transaction. En revanche, les risques liés à l'absence d'accompagnement juridique – clauses d'usufruit erronées, répartition des frais floue, charges non identifiées – ne le sont pas. Guide pratique : faire appel à un avocat pour l'achat d'un bien immobilier en Espagne.

2. Ne pas faire inscrire clairement l'usufruit au registre foncier

Sans inscription au registre foncier, l'usufruit n'est pas protégé vis-à-vis des tiers (par exemple, les créanciers du vendeur). Le notaire seul ne suffit pas : l'« Escritura » doit être enregistrée.

3. Ne pas tenir compte de la taxe sur les plus-values

Beaucoup d'acheteurs ne tiennent compte que de l'ITP au moment de l'achat. L'impôt complémentaire à payer lors de la « Consolidación » ultérieure peut être considérable et devrait être pris en compte dans le plan financier.

4. Ne pas préciser les obligations d'entretien dans le contrat

La loi définit les règles de base, mais laisse une certaine marge de manœuvre. Que se passe-t-il en cas de rénovation coûteuse de la salle de bains ? Qui prend en charge l'installation de l'ascenseur ? Clarifie tout ça par écrit avant de signer.

5. Mal évaluer la valeur de marché

Si, en tant qu'acheteur, tu considères que la valeur fiscale « Nuda » correspond au prix du marché, tu risques de payer trop cher. Si, en tant que vendeur, tu ne connais pas de valeur de référence établie par un professionnel, tu perds de l'argent. Une tasación indépendante est utile pour les deux parties.

6. Oublier l'assujettissement à l'impôt du usufruitier sur les revenus locatifs

Si l'usufruitier met le bien en location, les revenus locatifs sont imposables. Ça ne change rien au statut de « nuda propriété », mais ça doit être correctement indiqué dans la déclaration d'IRPF. Voir : Déduction IRPF pour les bailleurs aux Baléares.

Et après ? Comment bien gérer la repousse ?

Quand l'usufruit prend fin, la consolidation (Consolidación) se passe comme ça :

1. Preuve de l'extinction : dans le cas d'un usufruit à vie, c'est l'acte de décès de l'usufruitier, certifié conforme et, le cas échéant, muni d'une apostille. Dans le cas d'un usufruit à durée déterminée, l'expiration du délai prévu dans le contrat suffit.

2. Rendez-vous chez le notaire : le propriétaire « nuda » se présente chez le notaire et fait authentifier l'accession – tout seul, sans la partie adverse.

3. ITP complémentaire : la part d'usufruit convenue à l'époque est soumise à l'impôt. La base d'imposition est la valeur de l'usufruit indiquée dans l'Escritura initiale.

4. Inscription au registre foncier : le propriétaire « nuda » est désormais inscrit en tant que titulaire de la pleine propriété (« plena propiedad »). Ce n'est qu'à ce moment-là qu'il peut librement utiliser, louer ou vendre le bien immobilier.

À partir de ce moment-là, toutes les obligations habituelles du propriétaire s'appliquent : IBI, charges de copropriété, éventuelles obligations IEE/ITE, Cédula de habitabilidad et, si tu prévois de louer le bien, les dispositions des îles Baléares prévues par la Ley de Vivienda Balearen.

Liste de contrôle : « Nuda propiedad » à Majorque

Avant l'achat / la vente

• Demander une tasación indépendante auprès d'un expert agréé
• Demander une « Nota simple » auprès du Registro de la Propiedad
• Vérifier les charges existantes, les hypothèques et les droits de préemption
• Faire appel à un avocat spécialisé en droit immobilier
• Les numéros NIE des deux parties sont disponibles
• Clarifier à l'avance la stratégie fiscale (exonération de l'IRPF, retenue à la source pour les non-résidents)

Lors du rendez-vous chez le notaire

• Vérifier que l'acte notarié prévoit bien la répartition entre la Nuda propiedad et l'usufructo
• Répartition des frais (IBI, réparations) clairement stipulée dans le contrat
• Modalités de paiement et virement préparés (envoyer de l'argent en Espagne)
• Une retenue de 3 % est prévue pour les vendeurs non-résidents

Après le rendez-vous chez le notaire

• Payer l'ITP à l'ATIB dans un délai de 30 jours ouvrés
• Déposer l'escritura au Registro de la Propiedad
• Demander le transfert de l'IBI auprès de la commune (selon l'accord conclu)
• Taxe sur la croissance inscrite au budget prévisionnel

Conclusion

La « nuda propiedad » à Majorque est un outil sérieux, profondément ancré dans le droit civil espagnol – ce n'est pas un modèle exotique. Pour les propriétaires plus âgés qui souhaitent liquider un bien à forte plus-value sans avoir à déménager, il y a actuellement des acheteurs intéressés à Palma et sur l'île, même si le marché a reculé en 2024. Pour les acheteurs, ce modèle offre un avantage de prix structurel sur l’un des marchés immobiliers les plus tendus d’Europe – avec le risque d’un horizon temporel incertain. Les impôts sont gérables si tu les planifies à l’avance : l’ITP sur la valeur « nuda » réduite à l’achat, un ITP complémentaire sur les plus-values, et l’IRPF pour le vendeur. Ce qui fait la différence, ce n’est pas la structure en elle-même, mais la qualité de l’évaluation, du contrat et de l’accompagnement fiscal.

Sources officielles

• Code civil espagnol (art. 467 à 522) : droit d'usufruit, droits et obligations – https://www.boe.es/eli/es/rd/1889/07/24/(1)/con
• ATIB – Agence fiscale des Îles Baléares : taux de l'ITP et délais de paiement – https://www.atib.es
• AEAT – Agencia Tributaria : IRPF, IRNR, retenue à la source de 3 % – https://www.aeat.es
• Registro de la Propiedad des Îles Baléares : inscriptions au registre de la propriété, « Nota simple » – https://www.registradores.org
• Gouvernement des Îles Baléares – Ministère des Finances : Réglementation fiscale des Îles Baléares – https://www.caib.es
• BOE – Journal officiel de l'État : textes législatifs en vigueur – https://www.boe.es