Nuda Propiedad Mallorca : acheter ou vendre un bien avec usufruit

À Majorque, la Nuda Propiedad n’est pas réservée à quelques cas particuliers. Si vous possédez un bien immobilier de qualité dont la valeur a été multipliée au cours des dernières décennies, ce dispositif vous permet d’obtenir immédiatement des liquidités tout en continuant à y vivre jusqu’à la fin de votre vie. Pour l’acheteur, il offre un prix nettement inférieur à celui du marché, avec la certitude d’obtenir automatiquement la pleine propriété à la fin de l’usufruit, sans frais supplémentaires. Ce guide vous explique comment fonctionne ce démembrement de propriété en droit espagnol, comment calculer la valeur de la Nuda Propiedad, quels impôts l’acheteur et le vendeur doivent payer, à quoi veiller chez le notaire et quelles erreurs peuvent coûter cher.

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Que signifie Nuda Propiedad ? Le cadre juridique

Le droit civil espagnol distingue 2 droits : la propriété du bien et son usage.

• Nuda Propiedad (nue-propriété) : vous êtes inscrit au registre foncier comme nu-propriétaire, mais vous ne pouvez ni habiter ni louer le bien tant que l’usufruit est en vigueur.
• Usufructo (usufruit) : la personne qui détient ce droit peut habiter le bien, le louer et en percevoir les revenus. L’usufruit est généralement viager ; plus rarement, il est accordé pour une durée déterminée.

Ces 2 droits réunis constituent la pleine propriété (plena propiedad). À la fin de l’usufruit, au décès de l’usufruitier ou à l’expiration de la durée convenue, le nu-propriétaire obtient automatiquement la pleine propriété, sans nouveau contrat de vente ni nouvel impôt sur l’acquisition de la part correspondant à l’Usufructo.

Le cadre juridique est défini par le Código Civil espagnol (art. 467 et suivants). L’acte notarié et l’inscription au registre foncier sont établis auprès du Registro de la Propiedad des Illes Balears.

À noter : L’usufruit peut être accordé à vie ou pour une durée déterminée. À Mallorca, l’usufruit viager est de loin le plus courant, notamment chez les propriétaires âgés qui souhaitent tirer des liquidités de leur bien immobilier.

Pourquoi Mallorca est un marché à part pour la Nuda Propiedad

Avec Ibiza, Mallorca compte parmi les marchés immobiliers les plus chers d’Espagne hors des grandes métropoles. Selon les données du marché, le prix moyen à Palma dépasse 3.500 €/m², et il est nettement plus élevé dans les quartiers prisés comme Son Vida, Bonanova ou le Casco Antiguo. La hausse exceptionnelle de la valeur des biens au cours des dernières décennies rend la Nuda Propiedad particulièrement intéressante pour les vendeurs : une personne ayant acheté un appartement à Palma dans les années 1980 ou 1990 possède aujourd’hui un patrimoine considérable, mais difficile à convertir en liquidités.

Du côté des acheteurs, le raisonnement est inverse : acquérir un bien immobilier dans l’un des secteurs les plus recherchés d’Europe pour 45–65 % de sa valeur de marché permet de bénéficier d’un avantage durable sur le prix, alors que l’offre reste limitée sur l’île.

Les chiffres récents montrent toutefois que le marché est devenu plus sélectif : aux Baléares, les transactions en Nuda Propiedad ont reculé d’environ 38 % en 2024. Les acheteurs peuvent donc négocier sur des bases concrètes, à condition de comprendre comment ces biens sont évalués.

Comment calculer la valeur de la Nuda Propiedad

En Espagne, le calcul repose sur une formule fixée par la loi et obligatoire en matière fiscale. On part de la valeur de marché du bien, puis on en déduit la valeur de l’usufruit. Le montant restant correspond à la valeur de la Nuda Propiedad.

Formule pour l’usufruit viager (Usufructo vitalicio) :

Valeur de l’usufruit = (89 − âge de l’usufruitier) % de la valeur de marché Valeur minimale : 10 %, valeur maximale : 70 %

La valeur de la Nuda Propiedad correspond donc à 100 % − la valeur de l’usufruit.

À noter : La formule (89 moins l’âge) sert au calcul fiscal. Sur le marché, le prix réellement négocié peut être différent : d’après l’expérience, la Nuda Propiedad se vend généralement entre 45–65 % de la valeur vénale du bien, souvent en dessous de sa valeur fiscale. Les acheteurs tiennent en effet compte des risques liés à l’illiquidité et à la longévité du vendeur.

Exemple de calcul à Palma, pour une vendeuse de 70 ans :

L’écart entre la valeur fiscale et le prix de marché est bien réel et peut se négocier : une raison supplémentaire de demander conseil à un professionnel.

Fiscalité de l’achat d’une Nuda Propiedad

Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP)

L’acheteur d’une Nuda Propiedad paie l’ITP sur la valeur de la Nuda Propiedad, et non sur la valeur vénale totale du bien. C’est le principal avantage fiscal de cet achat. Aux Baléares, les taux de l’ITP varient selon le montant :

Attention : Lorsque la pleine propriété se reconstitue par la suite (Consolidación), au décès de l’usufruitier, aucun nouveau droit de mutation n’est dû. Un complément d’ITP reste toutefois à payer sur la valeur initiale de l’usufruit, calculée à partir de la valeur convenue à l’époque. Pensez à l’intégrer dans votre budget d’achat.

IRPF pour le vendeur

Pour le vendeur, la plus-value réalisée lors de la vente de la Nuda Propiedad est soumise à l’impôt espagnol sur le revenu (IRPF), comme pour une vente immobilière classique. Si vous êtes résident fiscal en Espagne et que le bien était votre résidence principale, vous pouvez, sous certaines conditions, bénéficier de l’exonération réservée aux personnes de plus de 65 ans ou de celle liée au réinvestissement. Vous trouverez plus de détails dans notre guide sur l’exonération d’IRPF lors de la vente de la résidence principale.

Si vous n’êtes pas résident fiscal en Espagne, une retenue à la source de 3 % s’applique (Retención del 3 %) : l’acheteur retient 3 % du prix de vente convenu et les verse directement à l’AEAT. Pour en savoir plus, consultez notre guide sur la fiscalité lors d’une vente immobilière.

IBI et charges courantes pendant l’usufruit

Cette répartition correspond aux dispositions du Código Civil, mais elle peut être modifiée par contrat. Veillez à clarifier ce point avant de signer chez le notaire.

L’achat démembré : une stratégie immobilière familiale

La Nuda Propiedad ne concerne pas seulement les seniors. Dans certaines familles, les parents achètent un bien immobilier et en conservent l’usufruit, tandis que les enfants en reçoivent directement la nue-propriété. À terme, les enfants récupèrent ainsi la pleine propriété du bien sans payer de droits de succession sur sa valeur de marché totale, puisqu’ils en sont déjà nus-propriétaires.

Attention à ce montage : si les parents financent l’acquisition de la nue-propriété par les enfants, les sommes versées sont considérées comme une donation, soumise aux droits de donation. Aux Baléares, les donations entre parents en ligne directe bénéficient de taux et d’abattements spécifiques. Vous trouverez les détails dans notre guide Successions et donations aux Baléares.

L’avantage demeure : les droits de succession sont calculés sur une valeur réduite, celle de la Nuda Propiedad. Lorsque les enfants récupèrent ensuite la pleine propriété, seul un complément d’ITP est dû sur la valeur de l’usufruit, et non à nouveau sur la valeur totale du bien.

Les étapes d’une acquisition en Nuda Propiedad

1. Estimation de la valeur de marché : un expert agréé (tasador homologado) évalue le bien immobilier. À Majorque, choisissez un expert qui connaît le marché local : l’emplacement, la vue, la terrasse et la proximité des Calas et du port influencent fortement la valeur du bien. Pour en savoir plus sur la méthode d’évaluation, consultez Tasación – évaluation immobilière en Espagne.

2. Avant-contrat / contrat de réservation : Les parties s’accordent sur le prix, les conditions de l’usufruit et les modalités de paiement. Cet engagement a une valeur juridique : ce n’est pas le moment de vous passer d’un avocat. Voir : le contrat de réservation en Espagne.

3. Vérification du registre foncier : Avant le rendez-vous chez le notaire, demandez impérativement une Nota Simple au Registro de la Propiedad pour vérifier qu’aucune charge, hypothèque ou droit d’usufruit n’est déjà inscrit. Mode d’emploi : vérifier le registre foncier en Espagne.

4. Rendez-vous chez le notaire à Palma : L’acheteur et le vendeur signent l’Escritura Pública de Compraventa. Le notaire officialise la répartition des droits de propriété : la Nuda Propiedad est transférée à l’acheteur, tandis que l’Usufructo reste au vendeur. Le prix d’achat est payé intégralement le jour de la signature. À prévoir si l’une des parties ne peut pas être présente : une procuration pour le notaire.

5. Paiement de l’impôt et inscription au registre foncier : L’acheteur déclare et paie l’ITP dans le mois suivant la signature de l’acte notarié, au moyen du Modelo 600, auprès de l’ATIB (Agència Tributària de les Illes Balears). L’Escritura est ensuite déposée au Registro de la Propiedad compétent. Le transfert de propriété n’est opposable aux tiers qu’une fois cette inscription effectuée.

6. Pendant la durée de l’usufruit : L’usufruitier habite le bien ou le loue. Le nu-propriétaire ne paie pas les frais courants liés à son utilisation, mais doit prendre en charge les dommages qui touchent la structure du bien.

7. Réunion de la nue-propriété et de l’usufruit (Consolidación) : Après le décès de l’usufruitier ou à l’expiration de la période prévue, cette réunion des droits est constatée par acte notarié et inscrite au registre foncier. Un complément d’ITP est dû sur la part correspondant à l’usufruit.

À noter : La procédure ressemble dans l’ensemble à celle d’un achat immobilier classique, à une différence essentielle près : vous ne pouvez pas utiliser le bien immédiatement. Pour en savoir plus, consultez aussi le déroulement complet d’un achat immobilier à Majorque.

Droits et obligations : ce que le nu-propriétaire et l’usufruitier doivent savoir

Ce que l’usufruitier peut faire et ce qu’il doit assumer :

• Habiter lui-même le bien
• Le louer, y compris pour une longue durée, et percevoir les loyers
• Prendre en charge les réparations courantes et les frais d’entretien
• Payer l’IBI et les charges de copropriété
• Ne pas vendre le bien, le donner ou le grever d’une charge sans l’accord du nu-propriétaire
• Maintenir le bien en bon état

Droits et obligations du nu-propriétaire :

• Il ne peut ni entrer dans le bien ni l’utiliser tant que l’usufruit existe.
• Il doit financer les travaux d’entretien exceptionnels (par exemple, le remplacement du chauffage ou la réfection de la toiture).
• Il peut vendre ou donner en garantie sa Nuda Propiedad (mais l’acheteur acquiert alors un bien grevé d’un usufruit).
• Il peut demander des dommages et intérêts à l’usufruitier en cas de manquement grave à ses obligations (notamment si le bien perd beaucoup de valeur).

Attention : En règle générale, l’usufruitier ne peut pas transférer légalement une licence de location touristique (ETV) tant que son usufruit est en vigueur. À l’extinction de l’usufruit, les questions liées à l’ETV reviennent au propriétaire. Pour connaître la situation actuelle concernant l’ETV : Licence de location touristique à Mallorca.

Particularités fiscales pour les non-résidents

Les non-résidents qui détiennent une Nuda Propiedad à Mallorca sont soumis à l’impôt espagnol sur la fortune (Impuesto sobre el Patrimonio) sur la valeur de leur Nuda Propiedad, et non sur la valeur de marché du bien dans son ensemble. C’est un autre avantage de ce dispositif. Pour en savoir plus : Impôt espagnol sur la fortune.

Si un non-résident revend ensuite sa Nuda Propiedad, une retenue à la source de 3 % s’applique. La plus-value est imposée conformément à la législation espagnole relative aux non-résidents (IRNR). À lire : Revenus locatifs des non-résidents.

L’impôt sur le départ du territoire espagnol peut également vous concerner si vous quittez Spanien après avoir acheté la Nuda Propiedad. Pour en savoir plus : Impôt sur le départ du territoire espagnol.

Les erreurs les plus fréquentes à l’achat et à la vente

1. Se passer d’un avocat

Les honoraires d’un avocat spécialisé en droit immobilier restent généralement modestes au regard du montant de la transaction. En revanche, acheter sans accompagnement juridique comporte des risques importants : clauses d’usufruit mal rédigées, répartition des frais imprécise ou charges non détectées. À lire : Faire appel à un avocat pour un achat immobilier sur le territoire espagnol.

2. Ne pas faire inscrire clairement l’usufruit au registre foncier

Sans inscription au registre foncier, l’usufruit n’est pas protégé à l’égard des tiers (par exemple, les créanciers du vendeur). Le passage devant le notaire ne suffit pas : l’Escritura doit être inscrite au registre foncier.

3. Ne pas prévoir l’impôt dû lors de la réunion de l’usufruit et de la nue-propriété

De nombreux acheteurs ne prévoient que l’ITP à payer lors de l’achat. Pourtant, l’impôt complémentaire dû au moment de la Consolidación peut être élevé : il faut l’intégrer au plan de financement.

4. Ne pas préciser dans le contrat qui prend en charge les travaux

La loi fixe les règles générales, mais laisse une marge de manœuvre. Que se passe-t-il si la rénovation de la salle de bains coûte cher ? Qui paie l’installation d’un ascenseur ? Faites préciser ces points par écrit avant de signer.

5. Mal évaluer la valeur de marché

Si vous achetez et confondez la valeur fiscale de la Nuda Propiedad avec son juste prix de marché, vous risquez de payer trop cher. Si vous vendez sans connaître sa valeur estimée par un professionnel, vous risquez d’y perdre. Une Tasación indépendante est utile aux 2 parties.

6. Oublier l’imposition des revenus locatifs de l’usufruitier

Si l’usufruitier loue le bien, les loyers sont imposables. Cela ne change rien au montage en Nuda Propiedad, mais ces revenus doivent être correctement déclarés au titre de l’IRPF. Voir : déduction de l’IRPF pour les bailleurs aux Baléares.

Et ensuite ? Comment se déroule la réunion de l’usufruit et de la nue-propriété

Lorsque l’usufruit prend fin, la réunion de l’usufruit et de la nue-propriété (Consolidación) se déroule ainsi :

1. Justifier la fin de l’usufruit : Pour un usufruit viager, il faut présenter l’acte de décès de l’usufruitier, certifié et, si nécessaire, muni d’une apostille. Pour un usufruit temporaire, il suffit que la durée prévue au contrat soit écoulée.

2. Passer chez le notaire : Le nu-propriétaire se présente seul, sans autre partie, devant le notaire pour faire établir l’acte constatant la réunion de l’usufruit et de la nue-propriété.

3. Payer l’ITP complémentaire : L’impôt est dû sur la part correspondant à l’usufruit, telle qu’elle avait été fixée à l’époque. Son calcul repose sur la valeur de l’usufruit inscrite dans l’Escritura initiale.

4. Faire modifier le registre foncier : Le nu-propriétaire y est désormais inscrit comme titulaire de la pleine propriété, la Plena Propiedad. Ce n’est qu’à partir de ce moment qu’il peut utiliser, louer ou vendre librement le bien.

Dès lors, toutes les obligations habituelles du propriétaire s’appliquent : IBI, Comunidad, éventuelle obligation liée à l’IEE/ITE, Cédula de Habitabilidad et, si vous envisagez de louer le bien, réglementation des Baléares prévue par la Ley Vivienda Balearen.

Liste de vérification : Nuda Propiedad à Majorque

Avant l’achat ou la vente

• Faire réaliser une expertise immobilière indépendante par un expert agréé
• Demander une Nota Simple au Registro de la Propiedad
• Vérifier les charges, les hypothèques et les droits de préemption existants
• Faire appel à un avocat spécialisé en droit immobilier
• Vérifier que les 2 parties disposent d’un numéro NIE
• Définir à l’avance la stratégie fiscale : exonération d’IRPF et retenue applicable aux non-résidents

Lors du rendez-vous chez le notaire

• Vérifier que l’Escritura distingue correctement la Nuda Propiedad de l’Usufructo
• Vérifier que le contrat précise le partage des frais, notamment l’IBI et les réparations
• Préparer les modalités de paiement et le virement (transférer de l’argent en Espagne)
• Prévoir la retenue de 3 % si le vendeur est non-résident

Après le rendez-vous chez le notaire

• Payer l’ITP auprès de l’ATIB dans un délai de 1 mois après la signature de l’acte authentique (Modelo 600)
• Déposer l'Escritura auprès du Registro de la Propiedad
• Demander à la commune le changement de titulaire pour l'IBI (selon l'accord conclu)
• Prévoir dans le budget l'impôt dû lors de la réunion de l'usufruit et de la nue-propriété

En résumé

À Majorque, la Nuda Propiedad est un dispositif bien établi dans le droit civil espagnol, et non une formule marginale. Elle permet aux propriétaires âgés de tirer des liquidités d'un bien immobilier susceptible de prendre de la valeur sans avoir à déménager. À Palma comme ailleurs sur l'île, des acheteurs s'y intéressent actuellement, même si le marché a reculé en 2024. Pour eux, ce dispositif offre un avantage de prix structurel sur l'un des marchés immobiliers les plus tendus d'Europe, mais la durée de l'investissement reste incertaine. La fiscalité peut être maîtrisée à condition de l'anticiper : ITP calculé sur la valeur réduite de la Nuda Propiedad lors de l'achat, complément d'ITP lors de la réunion de l'usufruit et de la nue-propriété, et IRPF pour le vendeur. La réussite de l'opération dépend moins du dispositif lui-même que de la qualité de l'évaluation, du contrat et de l'accompagnement fiscal.

Sources officielles

• Código Civil Español (art. 467–522) : droit d'usufruit, droits et obligations – https://www.boe.es/eli/es/rd/1889/07/24/(1)/con
• ATIB – Agència Tributària de les Illes Balears : taux de l'ITP et délais de paiement – https://www.atib.es
• AEAT – Agencia Estatal de Administración Tributaria : IRPF, IRNR, retenue de 3 % – sede.agenciatributaria.gob.es
• Registro de la Propiedad de les Illes Balears : inscriptions au registre foncier, Nota Simple – https://www.registradores.org
• Gobierno de las Illes Balears – Conselleria de Hisenda : réglementation fiscale des Baléares – https://www.caib.es
• BOE – Boletín Oficial del Estado : textes législatifs en vigueur – https://www.boe.es