Conseils pour un achat immobilier à Majorque : les points essentiels

Acheter un bien immobilier à Mallorca est l’une des opérations les plus complexes que vous puissiez réaliser en Espagne, mais aussi l’une des plus intéressantes. En 2026, le marché reste structurellement sous tension : la demande dépasse l’offre depuis plus de 10 ans, et les prix ont augmenté d’environ 97 % en valeur nominale depuis 2015. Pour acheter aujourd’hui, vous avez besoin de conseils concrets pour votre achat immobilier à Mallorca, de la 1re visite à la remise des clés chez le notaire. Ce guide vous indique quels documents vérifier avant de signer un contrat de réservation, comment se déroule l’achat étape par étape, quels impôts et frais prévoir, et quelles erreurs même les acheteurs expérimentés commettent encore. Vous y trouverez des chiffres précis, des délais et des listes de vérification directement utilisables : pas de discours publicitaire, mais des repères pour avancer.

• Comprendre en détail les étapes de l’achat

Le marché immobilier de Mallorca en 2026 : ce que vous devez savoir avant d’acheter

Avant de réserver votre 1re visite, prenez le temps de regarder le marché tel qu’il est. L’immobilier à Mallorca ne fonctionne pas comme ailleurs : il obéit à ses propres règles.

Prix et évolution du marché

Selon l’étude de marché 2026 du Steinbeis-Transfer-Institut, le prix moyen sur l’île atteint environ 7 370 €/m², soit une hausse annuelle d’environ 9,8 %. Dans la ville de Palma, les prix affichés s’élevaient en moyenne à 5 477 €/m² en avril 2026, selon les données de portails immobiliers indépendants. D’autres sources indiquent une moyenne d’environ 3 797 €/m² pour l’ensemble des Balearen, avec des prix dépassant 4 900 €/m² dans certains quartiers de Palma.

À noter : Les écarts entre les chiffres publiés par différentes sources s’expliquent par des méthodes de calcul distinctes : prix affichés ou prix de vente réels, périmètres géographiques différents. Demandez conseil à un expert local avant de juger si un prix d’achat est justifié.

Les facteurs qui influencent durablement le marché

À Mallorca, l’offre reste durablement limitée par la protection des terrains, les règles d’urbanisme strictes et la faible étendue du littoral. La demande est également diversifiée à l’échelle internationale : les acheteurs étrangers représentent environ 30 % des transactions, les Allemands, les Britanniques et les Italiens formant les groupes les plus nombreux. Les zones côtières, le sud-ouest (Andratx, Portals), les quartiers de Palma bien desservis et la Tramuntana sont particulièrement recherchés. Dans le même temps, le nombre de transactions a reculé de 13,9 % en novembre 2025 par rapport à novembre 2024 : les prix élevés incitent les acheteurs à se montrer plus sélectifs.

→ Pour en savoir plus sur l’évolution des prix et les différents secteurs : Prix de l’immobilier à Mallorca

Étape 1 : préparez votre projet – faites le point sur vos finances et vos documents avant de chercher

L’erreur la plus fréquente quand on cherche un bien immobilier à Mallorca est de commencer les visites sans avoir défini précisément son budget et son financement. Sur un marché où l’offre est limitée et où il faut décider vite, vous risquez ainsi de passer à côté de biens intéressants.

Numéro NIE : indispensable avant toute signature de contrat

Le Número de Identificación de Extranjeros (NIE) est le numéro d’identification fiscale des étrangers en Espagne. Il vous est indispensable pour :

• signer un acte de vente (Escritura pública)
• faire authentifier l’acte par un notaire espagnol
• ouvrir un compte bancaire espagnol
• payer vos impôts

Vous pouvez demander votre numéro NIE auprès d’un consulat en Allemagne ou directement auprès de l’Oficina de Extranjería en Espagne. Prévoyez suffisamment de temps pour cette démarche : en haute saison, l’attente peut durer plusieurs semaines.

Compte bancaire espagnol

Un compte bancaire espagnol est pratiquement indispensable pour payer le prix d’achat, puis les impôts et taxes. La plupart des banques en Espagne ouvrent des comptes aux non-résidents (cuenta de no residente), mais demandent un numéro NIE, un passeport en cours de validité et, généralement, un justificatif de revenus.

Financement : prêt immobilier ou apport personnel ?

Si vous avez besoin d’un prêt immobilier (Hipoteca), définissez votre budget de financement avant de commencer vos recherches. Les banques espagnoles prêtent généralement aux non-résidents jusqu’à 60–70 % du prix d’achat ou de la valeur estimée du bien (tasación), en retenant le montant le plus bas. Pour les résidents, ce plafond est généralement de 80 %. Le bien doit obligatoirement être évalué par une société agréée par la banque.

→ Informations détaillées : Financer un achat immobilier à Majorque

→ Procuration en cas d’absence : Procuration devant notaire en Espagne

Étape 2 : chercher un bien immobilier – choisir le secteur, le type de bien et l’agence

Les bonnes questions à se poser sur le secteur

Mallorca offre des cadres de vie très variés. Le choix d’un secteur compte au moins autant que celui du bien lui-même. Les quartiers bien desservis de Palma offrent toutes les commodités de la ville ; le sud-ouest (Andratx, Puerto Portals, Santa Ponsa) est réputé pour ses adresses haut de gamme et attire de nombreux acheteurs internationaux. Sóller et la Tramuntana séduisent par leur authenticité, tandis que le nord (Pollença, Alcúdia) est apprécié des familles. À l’intérieur de l’île, les prix d’entrée sont nettement plus bas.

→ Analyse des secteurs pour orienter votre recherche : Recherche immobilière à Mallorca

Les différents types de biens immobiliers

Choisir un agent immobilier : la qualité plutôt que la quantité

En Espagne, la loi n’impose pas de passer par un agent immobilier et il n’existe aucun examen officiel pour exercer cette profession. La qualité des prestations varie donc considérablement. Pour repérer un agent immobilier sérieux, vérifiez son adhésion à une association professionnelle (par exemple API – Agente de la Propiedad Inmobiliaria), la transparence de ses commissions et son expérience avérée du marché local. À Majorque, les agents immobiliers sont plus nombreux que les biens disponibles. Un conseil pratique : choisissez un agent en qui vous avez confiance et demandez-lui de vous proposer des biens, plutôt que de chercher sur tous les portails à la fois.

→ Préparez méthodiquement vos visites : liste de contrôle pour les visites immobilières

Étape 3 : vérifications juridiques indispensables avant de signer le contrat de réservation

C’est à cette étape que se produisent la plupart des erreurs et que l’aide d’un avocat indépendant (abogado) est indispensable. Faites toujours appel à un avocat qui ne travaille ni pour le vendeur ni pour l’agent immobilier.

Extrait du registre foncier (Nota Simple)

La première démarche indispensable consiste à demander une Nota Simple récente auprès du registre foncier compétent (Registro de la Propiedad). Cet extrait permet de vérifier :

• Qui est le propriétaire inscrit ?
• Existe-t-il des hypothèques, d’autres charges ou des servitudes ?
• La surface inscrite au registre foncier correspond-elle à celle annoncée ?

Attention : à Majorque, il n’est pas rare que la surface inscrite au registre foncier diffère de la surface réelle, en particulier pour les Fincas anciennes. Ces écarts doivent être régularisés avant l’achat.

→ Guide étape par étape : vérifier le registre foncier en Espagne

Extrait cadastral et règles d’urbanisme

Le cadastre (Catastro) et le registre foncier sont 2 sources distinctes : leurs informations doivent concorder. Vérifiez également auprès du service d’urbanisme de la commune (Urbanismo) le classement du terrain (suelo urbano, urbanizable, rústico), ainsi que les possibilités de construction et les restrictions applicables.

Constructions et travaux sans permis

À Majorque, les agrandissements et les transformations réalisés sans autorisation comptent parmi les pièges les plus fréquents. Si une extension, un garage ou un local de piscine n’a pas été autorisé, vous en assumez aussi la responsabilité en tant qu’acheteur. Dans le pire des cas, vous devrez le démolir ou régulariser la situation à vos frais.

Attention : avant de signer, faites vérifier que toutes les surfaces bâties figurent sur la Licencia de Primera Ocupación (certificat de première occupation) et qu’elles sont couvertes par les permis de construire nécessaires.

→ Pour en savoir plus : Régulariser une construction sans permis à Majorque

Certificat de performance énergétique (Certificado de Eficiencia Energética)

En Espagne, tout bien mis en vente doit disposer d’un certificat de performance énergétique en cours de validité. S’il n’est pas disponible lors de la mise en vente, le vendeur doit le fournir avant la signature de l’acte authentique. La classe énergétique influe directement sur les charges et la valeur de revente : les classes A ou B sont la norme pour les constructions neuves, tandis que les biens plus anciens sont souvent classés E, F ou G.

→ Tout savoir sur le certificat de performance énergétique : Certificat de performance énergétique en Espagne

Charges de copropriété impayées lors de l’achat d’un appartement

Si vous achetez un appartement dans une copropriété espagnole (comunidad de propietarios), vous êtes responsable, en tant que nouveau propriétaire, des charges de copropriété impayées par le précédent propriétaire, généralement sur une période pouvant remonter à 3 ans. Demandez au gestionnaire de la copropriété (administrador de fincas) une attestation certifiant l’absence de charges impayées.

Étape 4 : contrat de réservation et contrat de vente — que devez-vous signer ?

Le contrat de réservation (Contrato de Reserva)

Avant le contrat de vente proprement dit, il est fréquent de signer un contrat de réservation : vous réservez ainsi le bien pour une durée déterminée et versez un premier acompte. Son montant exact varie selon le bien et l’accord conclu. Lisez attentivement ce contrat : il précise les conditions de désistement, les délais et l’utilisation prévue de l’acompte.

→ Modèle de contrat et points de vigilance : Contrat de réservation en Espagne

Le contrat de vente sous seing privé (Contrato de Arras)

Le contrat le plus couramment signé avant l’acte notarié est le Contrato de Arras Penitenciales (prévu à l’article 1454 du Code civil espagnol). Il fixe :

• Prix d’achat et modalités de paiement
• Droit de se désister : l’acheteur perd l’acompte versé ; le vendeur doit rembourser le double de cette somme
• Acompte habituel : 10 % du prix d’achat
• Délai jusqu’à la signature chez le notaire : généralement 30–90 jours

À noter : Il existe plusieurs types d’arrhes, aux conséquences juridiques différentes (arras penitenciales, arras confirmatorias, arras penales). Avant de verser une somme, demandez toujours à votre avocat de vérifier le type de contrat.

L’acte de vente notarié (Escritura Pública de Compraventa)

Le transfert de propriété a lieu chez le notaire. En Espagne, le notaire est un officier public impartial qui vérifie la conformité juridique de la transaction. Il ne remplace toutefois pas votre avocat, chargé de défendre vos intérêts. Lors du rendez-vous chez le notaire, vous payez le solde du prix d’achat, généralement par virement bancaire ou par chèque. Les clés sont remises et les 2 parties signent l’acte.

→ Guide complet sur le notaire : Le rôle du notaire lors d’un achat immobilier en Espagne

Frais annexes à l’achat immobilier à Majorque : les chiffres

En plus du prix d’achat, prévoyez généralement 10–14 % du prix d’achat de frais annexes. Intégrez-les à votre budget dès le départ : ils ne sont pas négociables.

À noter : Aux Baléares, le barème de l’ITP varie selon les tranches de prix d’achat. Demandez à votre avocat ou à votre conseiller fiscal de calculer le montant exact de la taxe pour le bien qui vous intéresse.

→ Détail complet : Frais annexes à l’achat d’un bien immobilier à Majorque

Charges récurrentes après l’achat : ce qu’il faut prévoir à long terme

Une fois le prix d’achat payé, vous devrez aussi faire face aux dépenses régulières liées à votre bien immobilier à Majorque. Prévoyez-les dès le départ.

→ L’IBI en détail : La taxe IBI en Espagne → Assurance : Assurance du mobilier en Espagne → Impôt sur la fortune : Impôt sur la fortune en Espagne

Ce qu’il faut savoir sur la location de vacances (licence ETV)

De nombreux acheteurs à Mallorca envisagent de louer leur bien sur des plateformes comme Airbnb ou Booking.com. En 2026, la prudence est particulièrement de mise.

Aux Baléares, la location de vacances est strictement réglementée. La licence de location touristique (Estancias Turísticas en Viviendas, ETV) est soumise à des conditions strictes. À Mallorca, les appartements situés dans des immeubles collectifs ne peuvent généralement plus obtenir de nouvelle licence ETV : leur accès à ce dispositif est largement fermé depuis des années.

Attention : n’achetez pas un bien dans le but de le louer aux vacanciers sans avoir d’abord fait vérifier par un juriste si ce bien dispose d’une licence ETV. Une licence déjà accordée et transférable représente une plus-value considérable ; son transfert doit être expressément prévu dans le contrat de vente.

→ La licence ETV en détail : Licence de location de vacances à Mallorca → Taxe de tourisme durable : Taxe de tourisme durable → La location longue durée comme solution de rechange : Location longue durée à Mallorca

Les erreurs les plus fréquentes lors d’un achat immobilier à Mallorca

Ces erreurs reviennent souvent, même chez les acheteurs expérimentés.

1. Ne pas faire appel à un avocat indépendant : faire appel à l’avocat de l’agence immobilière ou du vendeur crée un conflit d’intérêts. Choisissez toujours un avocat indépendant.
2. Verser un acompte avant les vérifications préalables : si vous payez avant la vérification du registre foncier, vous risquez de perdre votre argent en cas de problème.
3. Ne pas repérer les constructions illégales : les extensions, garages ou piscines non déclarés sont très fréquents à Mallorca. Vérifiez toujours si les constructions disposent des autorisations nécessaires.
4. Ne pas comparer le registre foncier et le cadastre : des mètres carrés absents du registre foncier ou des propriétaires mal enregistrés peuvent bloquer l’achat ou entraîner des frais supplémentaires.
5. Financement non préparé : sur un marché où les biens partent vite, vous risquez de laisser passer des occasions si vous attendez d’avoir visité un bien pour demander un prêt immobilier.
6. Charges de copropriété impayées non vérifiées : en tant que nouveau propriétaire, vous pouvez être tenu de régler des charges de copropriété restées impayées avant votre achat.
7. Statut de la licence ETV non vérifié : si vous comptez sur les revenus de la location saisonnière, vérifiez la situation de la licence avant l’achat, et non après.
8. Frais annexes sous-estimés : prévoir 10–14 % de frais annexes en plus du prix d’achat est la règle, pas l’exception.
9. Procuration non préparée : si vous ne pouvez pas être présent chez le notaire le jour de la signature, il vous faut une procuration notariée et apostillée. Son obtention prend du temps.
10. Contrat d’achat signé sans vérifier le type d’Arras : les conséquences juridiques varient considérablement selon la formule d’Arras choisie.

Liste de contrôle pour acheter un bien immobilier à Mallorca

Utilisez cette liste pour vous guider : elle ne remplace pas un conseil juridique.

Avant de commencer vos recherches :

• Numéro NIE demandé ou demande en cours
• Compte bancaire espagnol ouvert ou ouverture prévue
• Capacité de financement / prêt immobilier déterminés à l’avance
• Budget fixé, frais annexes de 10–14 % compris
• Avocat indépendant (abogado) mandaté

Lors de la visite :

• Extrait du registre foncier (Nota Simple) demandé
• Extrait du cadastre obtenu
• Permis de construire et certificat de première occupation vérifiés
• Certificat de performance énergétique disponible et en cours de validité
• Statut de la licence ETV vérifié (si vous envisagez une location saisonnière)
• Éventuelles dettes envers la copropriété vérifiées (pour un bien en copropriété)

Avant de signer le contrat de réservation :

• Informations de la Nota Simple et du cadastre comparées
• Absence de constructions non autorisées vérifiée
• Type de contrat Arras vérifié par un avocat

Avant le rendez-vous chez le notaire :

• Prix d’achat et frais annexes disponibles sur un compte bancaire espagnol
• Procuration établie (si vous ne pouvez pas être présent en personne)
• Impôts à payer (ITP ou IVA+AJD) calculés

Et ensuite ? Les premières démarches après le rendez-vous chez le notaire

En signant l’Escritura pública, vous devenez légalement propriétaire, mais il vous reste encore des démarches à accomplir :

1. Inscription au registre foncier (Registro de la Propiedad) : l’Escritura doit être inscrite au registre foncier rapidement. Votre avocat ou un gestor s’en charge généralement.
2. Paiement des impôts : vous devez déclarer et payer l’ITP ou l’AJD auprès de l’ATIB au moyen du Modelo 600, dans un délai de 1 mois après la signature de l’acte notarié. Pour un logement neuf, vous payez l’IVA au promoteur en même temps que le prix d’achat. Tout retard entraîne des majorations.
3. Mise à jour de l’IBI et du Catastro : informez votre commune et le service du cadastre du changement de propriétaire.
4. Mise à votre nom des contrats de fourniture : électricité, eau et gaz.
5. Souscription d’une assurance : assurez le bâtiment et vos biens mobiliers.
6. Inscription auprès des services fiscaux : si vous êtes non-résident, vous devez vous inscrire auprès de l’administration fiscale espagnole au titre de l’impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR).

→ Vue d’ensemble des impôts et des aspects juridiques : Impôts et droit à Majorque → Dispositions successorales concernant le bien immobilier : Successions et donations aux Baléares

En conclusion : mieux vous vous préparez, mieux vous achetez

En 2026, le marché immobilier de Majorque n’est pas fait pour les chasseurs de bonnes affaires. Pour les acheteurs bien préparés, il reste toutefois l’un des marchés d’actifs immobiliers les plus solides du bassin méditerranéen. Les prix ont augmenté d’environ 97 % en valeur nominale en 10 ans. La demande reste structurellement supérieure à l’offre, et les acheteurs internationaux, qui représentent environ 30 % du marché, soutiennent les prix même lorsque le marché ralentit. Pour acheter en connaissance de cause, suivez ces conseils pour l’achat immobilier à Majorque : faites appel à un avocat indépendant, vérifiez soigneusement le bien et sa situation juridique, prévoyez un budget réaliste pour les frais annexes et assurez votre financement avant de faire votre 1re offre. Négliger ces étapes peut réserver de coûteuses surprises.

Prenez le temps de suivre soigneusement chaque étape. Sur ce marché, cela en vaut la peine.

Sources officielles

• Registro de la Propiedad (registre foncier) : www.registradores.org – Nota Simple, inscription au registre foncier
• Catastro (cadastre) : www.sedecatastro.gob.es – extraits cadastraux, vérification des superficies
• ATIB – Agència Tributària de les Illes Balears : www.atib.es – ITP, AJD, impôts des Baléares
• AEAT – Agencia Estatal de Administración Tributaria : sede.agenciatributaria.gob.es – IVA, IRNR, obligations fiscales
• Consell de Mallorca – Urbanisme : www.conselldemallorca.net – permis de construire, aménagement du territoire
• Govern de les Illes Balears – Turisme : www.caib.es – licences ETV
• BOE – Boletín Oficial del Estado : www.boe.es – Code civil espagnol, article 1445 et suivants (Compraventa), Arras : article 1454
• Notariado.org – portail statistique des notaires espagnols : www.notariado.org – données sur les transactions, statistiques du marché