Conseils pour l'achat d'un bien immobilier à Majorque : ce à quoi tu dois vraiment faire attention en 2026

L'achat d'un bien immobilier à Majorque fait partie des transactions les plus complexes que tu puisses réaliser en Espagne – mais c'est aussi l'une des plus gratifiantes. En 2026, le marché est structurellement tendu : la demande dépasse l’offre depuis plus d’une décennie, et les prix ont augmenté d’environ 97 % en valeur nominale depuis 2015. Si tu achètes maintenant, tu as besoin de conseils clairs sur l’achat immobilier à Majorque – de la première visite à la remise des clés chez le notaire. Ce guide t'explique quels documents tu dois vérifier avant le contrat de réservation, comment se déroule pas à pas le processus d'achat à Majorque, quels sont les impôts et les frais annexes à prévoir, et quelles erreurs même les acheteurs expérimentés commettent régulièrement. Tu y trouveras des chiffres concrets, des délais et des listes de contrôle prêtes à l'emploi – pas de texte publicitaire, mais de véritables conseils pratiques.

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Le marché immobilier de Majorque en 2026 : ce que tu dois savoir en tant qu'acheteur

Avant de réserver ta première visite, ça vaut le coup de jeter un œil en toute honnêteté au marché. Le marché immobilier de Majorque n'est pas comme les autres : il suit ses propres règles.

Niveau des prix et évolution des prix

L'étude de marché 2026 de l'Institut Steinbeis-Transfer fait état d'un prix moyen sur l'ensemble de l'île d'environ 7 370 €/m², ce qui correspond à une hausse annuelle d'environ 9,8 %. À Palma, les prix proposés en avril 2026 s'élevaient en moyenne à 5 477 €/m², d'après les données d'un portail indépendant . D'autres sources indiquent une moyenne d'environ 3 797 €/m² pour l'ensemble des Baléares, même si dans certains quartiers de Palma, on atteint plus de 4 900 €/m².

Remarque : les différences entre les chiffres avancés par les différentes sources s'expliquent par des méthodes de calcul différentes (prix d'offre vs prix de transaction, délimitations territoriales différentes). Demande conseil à un expert local avant d'évaluer un prix d'achat.

Ce qui stimule le marché sur le plan structurel

L'offre à Majorque est durablement limitée par la protection des terrains constructibles, des restrictions d'urbanisme strictes et une bande côtière restreinte. À cela s'ajoute une demande diversifiée à l'international : environ 30 % de toutes les transactions sont le fait d'acheteurs étrangers, les Allemands, les Britanniques et les Italiens constituant les groupes les plus importants. Les régions côtières, le sud-ouest (Andratx, Portals), les quartiers bien desservis de Palma ainsi que la Tramuntana sont particulièrement prisés. En même temps, le nombre de transactions a baissé de 13,9 % en novembre 2025 par rapport à la même période de l’année d’avant – un signe que les prix sont élevés, ce qui rend les acheteurs plus sélectifs.

→ Évolution détaillée des prix et analyse du marché : prix de l'immobilier à Majorque

Étape 1 : Préparation – Mettre de l'ordre dans tes finances et tes documents avant de te lancer dans tes recherches

L'erreur la plus courante quand tu cherches un bien immobilier à Majorque : commencer les visites sans avoir défini précisément ton budget ni ton financement. Sur un marché où l'offre est limitée et où les décisions vont vite, tu risques ainsi de passer à côté de bons biens.

Numéro NIE : obligatoire avant toute signature de contrat

Le Número de Identificación de Extranjeros (NIE) est le numéro d'identification fiscale des étrangers en Espagne. Tu en as absolument besoin pour :

• signer un acte de vente (Escritura publique)
• faire authentifier chez un notaire espagnol
• ouvrir un compte bancaire en Espagne
• Payer ses impôts

Tu peux demander ton numéro NIE au consulat en Allemagne ou directement au service des étrangers (Oficina de Extranjería) en Espagne. Prévoyez suffisamment de temps pour la demande : en haute saison, les délais d'attente peuvent atteindre plusieurs semaines.

Compte bancaire espagnol

Pour régler le prix d'achat et payer les impôts par la suite, un compte bancaire espagnol est pratiquement indispensable. La plupart des banques en Espagne ouvrent des comptes pour les non-résidents (cuenta de no residente), mais elles demandent le numéro NIE, un passeport valide et, en général, un justificatif de revenus.

Financement : prêt immobilier ou apport personnel ?

Si tu as besoin d'un prêt immobilier (Hipoteca), tu devrais définir ton budget avant de commencer à chercher un bien. En général, les banques espagnoles accordent aux non-résidents des prêts immobiliers pouvant aller jusqu'à 60 à 70 % du prix d'achat ou de la valeurde tasación, selon la valeur la plus basse des deux. Les résidents peuvent généralement obtenir jusqu'à 80 %. L'évaluation par une société certifiée par la banque est obligatoire.

→ Infos détaillées : Financement immobilier à Majorque

→ Procuration en cas d'absence : procuration en Espagne devant notaire

Étape 2 : La recherche d'un bien immobilier – emplacement, type de bien et choix de l'agent immobilier

Les bonnes questions à se poser sur la situation

Majorque n'est pas une île homogène. Le choix d'une région est au moins aussi important que celui d'un bien immobilier précis. Les quartiers bien desservis de Palma offrent des infrastructures urbaines ; le sud-ouest (Andratx, Puerto Portals, Santa Ponsa) est considéré comme un quartier huppé qui attire beaucoup d'acheteurs internationaux. Sóller et la Tramuntana se distinguent par leur authenticité, tandis que le nord (Pollença, Alcúdia) est considéré comme un endroit idéal pour les familles. L'intérieur de l'île propose des prix d'entrée nettement plus abordables.

→ Analyse stratégique de l'emplacement : recherche d'un bien immobilier à Majorque

Aperçu des types de biens immobiliers

Choisir un agent immobilier : la qualité avant la quantité

En Espagne, il n'y a pas d'obligation légale de passer par un agent immobilier, ni d'examen officiel pour devenir agent. Du coup, la qualité des prestataires varie énormément. Pour repérer des agents immobiliers sérieux, tu peux te fier à leur adhésion à des associations professionnelles (comme l’API – Agente de la Propiedad Inmobiliaria), à des règles de commission transparentes et à une expérience avérée du marché local. À Majorque, il y a plus d’agents immobiliers que de biens disponibles – un conseil tiré de l’expérience : fais confiance à un agent en qui tu as confiance et laisse-le te proposer activement des biens, plutôt que de chercher sur tous les portails en même temps.

→ Préparer systématiquement les visites : liste de contrôle pour les visites immobilières

Étape 3 : Due diligence juridique – l'essentiel avant le contrat de réservation

C'est là que la plupart des erreurs se produisent – et c'est là qu'un avocat indépendant (abogado) est indispensable. Fais toujours appel à un avocat qui travaille en toute indépendance par rapport au vendeur et à l'agent immobilier.

Extrait du registre foncier (Nota simple)

La première étape obligatoire consiste à demander un extrait du registre foncier (Nota simple) à jour auprès du service compétent (Registro de la Propiedad). Cet extrait indique :

• Qui est le propriétaire inscrit au cadastre ?
• Y a-t-il des hypothèques, des charges ou des servitudes foncières ?
• La superficie inscrite au registre foncier correspond-elle à celle proposée ?

Attention : à Majorque, il n'est pas rare qu'il y ait des écarts entre la superficie indiquée au cadastre et la superficie réelle, surtout pour les anciennes fincas. Ces divergences doivent être réglées avant l'achat.

→ Guide étape par étape : consulter le registre foncier espagnol

Extrait du cadastre et droit de construction

Le cadastre (Catastro) n'est pas la même chose que le registre foncier. Les deux doivent correspondre. En plus, tu vérifies auprès du service d'urbanisme compétent (Urbanismo de la commune) à quelle catégorie d'affectation appartient le terrain (suelo urbano, urbanizable, rústico) et quelles sont les possibilités ou restrictions en matière d'aménagement.

Constructions illégales et constructions au noir

Les extensions ou transformations illégales constituent l'un des pièges les plus courants à Majorque. Si une extension, un garage ou un abri de piscine n'est pas autorisé, tu es, en tant qu'acheteur, coresponsable de cette situation – et, dans le pire des cas, tu devras le démolir ou le régulariser à tes frais.

Attention : vérifie bien que toutes les surfaces des bâtiments correspondent à la « Licencia de Primera Ocupación » (certificat de première occupation) et au statut du permis de construire avant de signer.

→ En savoir plus sur le sujet : Régulariser les constructions illégales à Majorque

Certificat de performance énergétique (Certificado de Eficiencia Energética)

En Espagne, un certificat de performance énergétique valide est obligatoire pour toute vente. S'il n'est pas joint à l'annonce, le vendeur doit le présenter avant la signature de l'acte notarié. La classe d'efficacité énergétique a un impact direct sur les charges et la valeur de revente : les classes A ou B sont la norme pour les constructions neuves, tandis que les logements plus anciens se situent souvent dans les classes E, F ou G.

→ Tout ce qu'il faut savoir sur le certificat énergétique : certificat énergétique en Espagne

Dettes communes liées à la copropriété

Quand tu achètes un appartement en copropriété (en espagnol : « Comunidad de propietarios »), en tant que nouveau propriétaire, tu es responsable des charges de copropriété impayées par l'ancien propriétaire – en général, jusqu'à trois ans en arrière. Demande au syndic (administrador de fincas) de te délivrer une attestation de régularité financière.

Étape 4 : Contrat de réservation et acte de vente – ce que tu dois signer

Le contrat de réservation (Contrato de Reserva)

Avant le contrat de vente proprement dit, on signe souvent un contrat de réservation qui te permet de réserver le bien pour une certaine durée et de verser un premier acompte. Le montant exact varie selon le bien et l'accord conclu. Lis attentivement ce contrat : il contient les conditions de résiliation, les délais et les clauses relatives à l'utilisation de l'acompte.

→ Modèles de contrat et pièges à éviter : contrat de réservation en Espagne

Le contrat de vente privé (Contrato de Arras)

Le type de contrat le plus courant avant l'authentification notariale, c'est le « Contrato de Arras Penitenciales » (conformément à l'article 1454 du Code civil espagnol). Il prévoit :

• Prix d'achat et modalités de paiement
• Droit de rétractation : l'acheteur perd son acompte, le vendeur rembourse le double de ce montant
• Acompte habituel : 10 % du prix d'achat
• Délai avant la signature devant notaire : généralement entre 30 et 90 jours

Remarque : il existe différents types d'arras qui ont des conséquences juridiques différentes (arras penitenciales, arras confirmatorias, arras penales). Demande toujours à ton avocat de vérifier le type de contrat avant de payer.

L'acte notarié de vente (Escritura Pública de Compraventa)

Le transfert de propriété proprement dit a lieu chez le notaire. En Espagne, le notaire est un fonctionnaire impartial qui vérifie la régularité formelle de la transaction ; il ne remplace toutefois pas ton avocat, qui défend tes intérêts. Lors du rendez-vous chez le notaire, tu paies le solde du prix d'achat (généralement par virement bancaire ou par chèque), tu reçois les clés et les deux parties signent les documents.

→ Guide complet sur les notaires : l'achat immobilier en Espagne avec un notaire

Frais annexes liés à l'achat d'un bien immobilier à Majorque : des chiffres concrets

En plus du prix d'achat, il faut généralement compter entre 10 et 14 % de ce montant pour les frais annexes. Prends-les en compte dès le départ : ils ne sont pas négociables.

Remarque : le barème progressif de l'ITP des Baléares est échelonné en fonction des tranches de prix d'achat. Demande à ton avocat ou à ton conseiller fiscal de calculer le montant exact de l'impôt pour ton bien immobilier.

→ Liste complète : frais annexes liés à l'achat d'un bien immobilier à Majorque

Frais courants après l'achat : ce que tu dois prévoir à long terme

Le prix d'achat est payé, mais posséder un bien immobilier à Majorque implique des frais réguliers. Prévoyez-les dès le départ.

→ L'IBI en détail : l'impôt IBI en Espagne → Assurance : assurance habitation en Espagne → Impôt sur la fortune : l'impôt sur la fortune en Espagne

Ce que tu dois savoir sur la location saisonnière (licence ETV)

Beaucoup d'acheteurs à Majorque prévoient de louer leur bien immobilier via des plateformes comme Airbnb ou Booking.com. Il faudra faire particulièrement attention en 2026.

La législation des Baléares en matière de location saisonnière est très stricte. La licence de location touristique (Estancias Turísticas en Viviendas, ETV) est soumise à des conditions très strictes. En général, les appartements situés dans des immeubles collectifs à Majorque ne peuvent plus obtenir de nouvelle licence ETV: ce secteur est en grande partie fermé depuis des années.

Attention : n'achète pas de bien immobilier dans le but de le louer en vacances sans avoir d'abord fait vérifier juridiquement le statut de la licence ETV de ce bien précis. Une licence déjà existante et transférable représente une plus-value considérable et doit être explicitement mentionnée dans le contrat de vente.

→ La licence ETV en détail : licence de location saisonnière à Majorque → Taxe touristique durable : Taxe touristique durable → La location longue durée comme alternative : location longue durée à Majorque

Les erreurs les plus courantes lors de l'achat d'un bien immobilier à Majorque

Ces erreurs reviennent souvent, même chez les acheteurs expérimentés.

1. Pas d'avocat indépendant: faire appel à l'avocat de l'agent immobilier ou du vendeur, c'est un conflit d'intérêts. Fais toujours appel à quelqu'un d'indépendant.
2. Acompte avant la due diligence: si tu paies avant la vérification du registre foncier, tu risques de perdre ton argent en cas de problème.
3. Constructions illégales: les annexes, garages ou piscines non déclarés sont très courants à Majorque – vérifie toujours si tu as bien un permis de construire.
4. Le registre foncier et le cadastre ne correspondent pas: des mètres carrés manquants dans le registre foncier ou des propriétaires mal enregistrés peuvent bloquer l'achat ou entraîner des frais supplémentaires.
5. Financement non réglé: sur un marché où tout va très vite, tu risques de passer à côté de biens si tu ne commences à faire une demande de prêt immobilier qu'après la visite.
6. Dettes de copropriété non vérifiées: en tant que nouveau propriétaire, tu es responsable rétroactivement des charges de copropriété impayées.
7. Statut de la licence ETV non vérifié: si tu comptes sur les revenus de la location saisonnière, tu dois vérifier le statut de la licence avant l'achat, pas après.
8. Les charges sont souvent sous-estimées: il faut compter entre 10 et 14 % de charges en plus du prix d'achat, c'est la réalité, pas une exception.
9. Tu n'as pas préparé de procuration: si tu ne peux pas te présenter en personne au rendez-vous chez le notaire, tu auras besoin d'une procuration certifiée par un notaire et munie d'une apostille – ça prend du temps.
10. Signer un contrat de vente sans vérifier le type d'arras: les conséquences juridiques des différentes variantes d'arras varient considérablement.

Liste de contrôle pour l'achat d'un bien immobilier à Majorque

Sers-toi de cette liste comme guide – elle ne remplace pas un conseil juridique.

Avant de lancer la recherche :

• Numéro NIE demandé ou en cours de demande
• Compte bancaire espagnol déjà ouvert ou en projet
• Cadrre de financement / Prêt immobilier déjà réglé
• Budget fixé, charges comprises (10 à 14 %)
• J'ai fait appel à un avocat indépendant (abogado)

Lors de la visite :

• Demande d'extrait du registre foncier (Nota simple)
• Extrait du cadastre obtenu
• Permis de construire et certificat de première immatriculation vérifiés
• Certificat de performance énergétique disponible et valide
• Statut de la licence ETV vérifié (si tu prévois de louer ton logement pour les vacances)
• Vérification des dettes communes liées à la copropriété

Avant le contrat de réservation :

• La « Nota simple » et le cadastre ont été mis en concordance
• Il n'y a pas de constructions non autorisées
• Modèle Arras vérifié par un avocat

Avant le rendez-vous chez le notaire :

• Le prix d'achat et les frais annexes sont sur un compte espagnol
• Procuration à prévoir (si tu n'es pas là en personne)
• Calcul des obligations fiscales (ITP ou IVA+AJD)

Et après ? Les premières démarches après le rendez-vous chez le notaire

Une fois l'« Escritura » signée , tu es légalement propriétaire – mais ce n'est pas encore fini :

1. Inscription au registre foncier (Registro de la Propiedad): l'Escritura doit être enregistrée rapidement au registre foncier. C'est généralement ton avocat ou un gestor qui s'en charge.
2. Payer les taxes: l'ITP ou l'IVA+AJD doivent être réglés dans les 30 jours ouvrés suivant la signature de l'acte notarié. En cas de retard, des pénalités s'appliquent.
3. Déclarer l'IBI et le Catastro: informe ta commune et le service du cadastre du changement de propriétaire.
4. Changer les contrats de fourniture: électricité, eau, gaz à ton nom.
5. Souscrire une assurance: assurance habitation et assurance bâtiment.
6. Inscription fiscale: en tant que non-résident, tu dois t'inscrire auprès de l'administration fiscale espagnole pour l'impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR).

→ Aperçu des impôts et du droit : Impôts et droit à Majorque → Règles successorales pour les biens immobiliers : succession et donation aux Baléares

Conclusion : quand on est bien préparé, on achète mieux

En 2026, le marché immobilier à Majorque n'est pas fait pour les chasseurs de bonnes affaires, mais pour les acheteurs bien préparés, c'est l'un des marchés immobiliers les plus solides de la Méditerranée. Les prix ont augmenté d’environ 97 % en valeur nominale en dix ans, la demande reste structurellement plus forte que l’offre, et le marché des acheteurs internationaux (environ 30 % d’étrangers) soutient le niveau des prix même pendant les phases de ralentissement. Si tu connais les bons conseils pour acheter un bien immobilier à Majorque et que tu les suis à la lettre – avocat indépendant, due diligence approfondie, budget réaliste pour les charges, financement bien ficelé avant la première offre –, tu peux acheter l’esprit tranquille. Si tu sautes ces étapes, tu risques de te retrouver face à des surprises qui te coûteront cher.

Prends le temps de faire chaque pas avec soin. Sur ce marché, ça vaut le coup.

Sources officielles

• Registro de la Propiedad (Registro de la Propiedad) : www.registradores.org – « Nota simple », inscripción au registre foncier
• Catastro (service du cadastre) : www.sedecatastro.gob.es – extraits cadastraux, vérification des superficies
• ATIB – Agence fiscale des Îles Baléares : www.atib.es – ITP, AJD, impôts des Îles Baléares
• AEAT – Agencia Tributaria : www.aeat.es – IVA, IRNR, obligations fiscales
• Consell de Mallorca – Urbanisme : www.conselldemallorca.net – Permis de construire, aménagement du territoire
• Gouvernement des Îles Baléares – Tourisme : www.caib.es – Licences ETV
• BOE – Journal officiel de l'État : www.boe.es – Code civil espagnol, art. 1445 et suivants (vente), arras, art. 1454
• Notariado.org – Portail statistique des notaires espagnols : www.notariado.org – Données sur les transactions, statistiques du marché