Mercato immobiliare di Maiorca 2026: prezzi, tendenze e transazioni

Nel 2026 il mercato immobiliare di Maiorca si presenta come un mercato con scarsa offerta e capitalizzato a livello internazionale: nel quarto trimestre del 2025 i prezzi delle case nelle Baleari sono circa il 13,4% in più rispetto all’anno precedente – leggermente al di sopra della media spagnola del 12,9%. A sostenere questa tendenza ci sono la percentuale più alta di acquirenti stranieri tra tutte le province spagnole (31,5%), un anno record per il turismo con 13,58 milioni di arrivi e tre nuove rotte a lungo raggio premium a partire dall’estate del 2026. In questa guida potrai fare il punto sui dati chiave: prezzi per regione e fonte, profilo degli acquirenti, licenze per affitti turistici, tassi di interesse e quadro fiscale – come base per una decisione informata di acquisto o di investimento.

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Mercato 2026: prezzi, andamento e volume delle transazioni

Per otto trimestri le Baleari sono rimaste al di sotto dell’andamento nazionale dei prezzi delle case in Spagna. A partire dal quarto trimestre del 2025, per la prima volta dalla pandemia, sono tornate leggermente al di sopra di tale andamento. Questo non è un segnale di surriscaldamento del mercato regionale, ma di un mercato che viene trainato dall’aumento dei prezzi a livello nazionale e che – come la Spagna nel suo complesso – si è stabilizzato oltre il dieci per cento su base annua.

Quattro fonti pubbliche misurano il livello dei prezzi delle Baleari utilizzando metodologie, periodi di rilevazione e livelli di aggregazione diversi. Per questo motivo, i valori vanno letti uno accanto all’altro, non sommati.

L'andamento mensile del mercato rimane stabile e copre tutte le vendite di immobili residenziali: appartamenti, case, ville e fincas.

Nota: le vendite all’asta forzate sono ai minimi storici – un segno che il mercato è maturo e non guidato dalla speculazione. Nel corso dell’anno, il volume mensile delle vendite oscilla tra circa 1.100 in inverno e 1.450 in estate.

Per pianificare al meglio il tuo budget, oltre al prezzo di acquisto vero e proprio, vale la pena considerare anche i costi accessori di acquisto a Maiorca e le attuali aliquote ITP delle Baleari per il 2026, che variano a seconda del prezzo di acquisto.

Otto regioni, otto profili

Maiorca si divide in otto regioni ben distinte, ognuna con un proprio profilo di acquirenti, una propria dinamica dei prezzi e una propria struttura della domanda. I 53 comuni dell'isola si distribuiscono in queste aree.

La sola città di Palma conta circa 416.000 abitanti ed è l’unica zona con un’economia urbana attiva tutto l’anno: porto, cultura, ospedale universitario, scuole internazionali. Il sud-ovest (Calvià, Andratx) concentra l’offerta immobiliare internazionale di fascia alta più fitta dell’isola, mentre il centro dell’isola, con i suoi 23 comuni, offre i prezzi più bassi pur essendo in posizione centrale.

Attenzione: un acquisto nel nord con l'intenzione di affittare dipende interamente dalla trasferibilità di una licenza di affitto turistico già esistente – controllalo prima di prenotare, non dopo. Trovi i dettagli su come trasferire la licenza ETV a Maiorca.

Se stai cercando proprio un terreno o una finca in campagna, trovi informazioni più dettagliate nelle sezioni “Acquistare un terreno a Maiorca ” e “Finca Suelo Rústico”.

Chi compra a Maiorca? Profilo degli acquirenti e internazionalità

Nel quarto trimestre del 2025, la quota di acquirenti stranieri nelle Baleari si attesta al 31,47%, il valore più alto tra tutte le province spagnole, contro una media nazionale di circa il 14%.

I paesi di provenienza principali in termini di volume sono – in ordine alfabetico – Germania, Francia, Regno Unito, Italia, Paesi Bassi, Austria, Polonia, Svezia e Svizzera. L’area DACH rappresenta nel suo complesso il gruppo di acquirenti di gran lunga più numeroso; all’interno dell’area DACH, la Germania è nettamente davanti alla Svizzera e all’Austria. Nel database pubblico del Catasto non è disponibile una ripartizione dettagliata per nazionalità.

Dal punto di vista strutturale, la differenza di finanziamento tra i vari gruppi di acquirenti è fondamentale: gli acquirenti spagnoli locali si finanziano prevalentemente tramite mutui – circa 1.250 mutui al mese a fronte di circa 1.200 vendite. Gli acquirenti stranieri provenienti dai paesi DACH, dalla Scandinavia e dal Regno Unito, invece, ricorrono molto più spesso a una quota consistente di capitale proprio o a pagamenti in contanti. Questo li rende meno sensibili ai tassi di interesse e più rapidi nell’agire nelle aste: un effetto che sostiene il prezzo minimo nel segmento premium.

Nota: se vuoi finanziare l'acquisto di un immobile con capitale proprio tedesco o svizzero, troverai le informazioni utili su come strutturare l'operazione nelle sezioni " Acquisto di immobili in Spagna con capitale proprio tedesco " e " Trasferire denaro in Spagna".

In caso di bonifici di importo elevato dalla Germania, potrebbero inoltre sussistere obblighi di segnalazione e di cambio: verifica la situazione nel singolo caso; per saperne di più, consulta la sezione “Obbligo di segnalazione AWV per l’acquisto di immobili in Spagna”.

Il turismo come motore della domanda

Nel 2025 Maiorca registrerà un totale di 13,58 milioni di arrivi turistici: un nuovo record dopo i 13,38 milioni del 2024. Questo volume è il motore strutturale della domanda immobiliare sull’isola, ma solo in alcune regioni e a determinate condizioni normative può effettivamente tradursi in ricavi da locazione.

La differenza tra i 13,38 milioni di arrivi totali del 2024 e i 12,40 milioni di arrivi in hotel fa pensare a circa un milione di ospiti che usano altre forme di alloggio, tra cui il settore regolamentato delle licenze per gli affitti turistici.

L'attività turistica è distribuita in modo molto disomogeneo sul territorio: La costa nord (Pollença, Alcúdia) e la zona da sud a sud-est concentrano il settore degli affitti privati con un’alta densità di licenze, mentre Calvià, con il classico turismo "tutto compreso", assorbe il volume prevalentemente attraverso il settore alberghiero. Per una decisione di acquisto con l’intenzione di affittare, questa distinzione è fondamentale – ne parliamo più approfonditamente nella sezione «Rendimento Maiorca 2026».

Mercato degli affitti turistici: licenze e rendimenti reali

A maggio 2026, Maiorca conta in totale 17.034 licenze attive per gli affitti turistici. Da aprile 2025, il rilascio di nuove licenze per gli appartamenti è stato sostanzialmente sospeso; una licenza esistente può essere trasferita solo a determinate condizioni.

Il nord, con 5.326 licenze (il 31% di tutte le licenze dell’isola), è la regione dominante in termini di numero: quasi una licenza su tre a Maiorca si trova qui. Il sud-ovest presenta invece un quadro opposto: numeri modesti, ma con la più alta concentrazione di operatori professionali dell’isola.

Attenzione: avere una licenza valida è un requisito fondamentale per affittare legalmente a breve termine, ma non garantisce automaticamente un rendimento. Prima di qualsiasi acquisto con l’intenzione di affittare, dovresti verificare: la trasferibilità della licenza in caso di passaggio di proprietà, il tasso di occupazione e la tariffa giornaliera dell’immobile in questione, lo stato dell’immobile, le normative comunali (limiti alle licenze, limiti stagionali) e il trattamento fiscale dei redditi da locazione in Spagna (imposta sui non residenti, IRNR).

Per mettere in pratica una strategia di affitto, vale la pena dare un’occhiata all’amministrazione immobiliare di Maiorca, alla Ley Vivienda Baleari e alle Zonas tensionadas di Maiorca quando si tratta di opzioni di affitto a lungo termine.

Quadro normativo fiscale 2026

Negli ultimi anni le Baleari hanno introdotto alcune modifiche normative che interessano gli acquirenti internazionali. Questa panoramica descrive le condizioni generali allo stato attuale delle cose a titolo di osservazione di mercato – non costituisce una consulenza fiscale personalizzata.

Nota: l'onere fiscale effettivo dipende dal grado di parentela, dalla struttura patrimoniale, dalla residenza fiscale e dalle convenzioni contro la doppia imposizione. Verificalo caso per caso prima di ogni acquisto – trovi maggiori informazioni nelle sezioni “Eredità e donazioni nelle Baleari” e “Imposta sul patrimonio e acquisto di immobili”.

Oltre a queste particolarità regionali, al momento dell’acquisto si devono sostenere i consueti costi accessori, in particolare l’imposta sulle transazioni immobiliari delle Baleari (ITP) – vedi ITP Baleari 2026. Se trasferisci la residenza fiscale dalla Germania, dall’Austria o dalla Svizzera, dovresti verificare anche l’imposta di uscita nel tuo paese d’origine. Le spese correnti dopo l’acquisto riguardano soprattutto l’imposta IBI e, in caso di vendita, la Plusvalía.

Tassi d'interesse e finanziamenti 2026

L'Euribor a 12 mesi sale dal 2,08% di luglio 2025 al 2,747% di aprile 2026: un aumento di circa 67 punti base in nove mesi. Un aumento significativo, ma partendo da livelli bassi.

A titolo di confronto: il tasso di riferimento ipotecario spagnolo (IRPH) a marzo 2026 era al 2,84% – il margine effettivo delle banche sull’Euribor rimane quindi moderato rispetto ai livelli storici.

Un tasso di indebitamento del 55% è nettamente superiore alla soglia di sostenibilità storicamente accettata, pari a circa il 35%. Gli acquirenti locali tendono a fare un passo indietro o ad aspettare che i tassi d’interesse si muovano, mentre gli acquirenti internazionali con maggiori risorse finanziarie agiscono in gran parte indipendentemente dai tassi e sostengono il livello dei prezzi nelle zone più prestigiose.

Per capire come funziona il finanziamento se sei non residente, ti consiglio di dare un’occhiata all’ipoteca per non residenti in Spagna, all’ipoteca a tasso fisso o variabile e – se trasferisci la residenza in Spagna – all’ipoteca per residenti in Spagna e, per chi è più giovane, all’ipoteca per giovani a Maiorca.

Maiorca nel confronto europeo

Nel periodo di riferimento, la Spagna registra una crescita dei prezzi delle case nettamente superiore a quella dell'Italia e della Francia.

Per quanto riguarda gli arrivi negli hotel, il quadro è simile: nel 2024 le Isole Baleari, con 12,40 milioni di arrivi (+17,2% rispetto al 2019), sono l’unica delle tre regioni mediterranee di punta a registrare una ripresa documentata dei volumi dopo la pandemia; la Toscana, nel 2024, con 8,98 milioni di arrivi, rimane al di sotto dei livelli pre-pandemia (−4,7%), mentre la Provenza-Alpi-Costa Azzurra non pubblica più dati regionali comparabili dal 2017.

Contesto storico: l’indice dei prezzi delle case in Spagna ha raggiunto il picco del +14,6% su base annua nel quarto trimestre del 2006, seguito da un andamento al ribasso fino al terzo trimestre del 2012 (−16,1%). L’attuale quarto trimestre del 2025, con un +12,9%, si attesta su un livello che negli ultimi vent’anni è stato raggiunto solo nel 2006/2007 – oggi però con un mix di acquirenti e prestiti strutturalmente diverso: una quota maggiore di acquirenti stranieri (31,5% invece che sotto il 20%), criteri di concessione dei mutui regolamentati (invece che standard molto permissivi), un volume di nuove costruzioni nettamente inferiore e un Euribor al 2,75% invece che oltre il 4%.

Collegamenti e qualità della posizione

Nel 2025 l’aeroporto di Palma registrerà 33,81 milioni di passeggeri, posizionandosi al terzo posto in Spagna. L'operatore aeroportuale spagnolo investirà circa 559 milioni di euro entro la fine del 2026 per l'ammodernamento, tra cui un ampliamento dei terminal internazionali adatto ai voli a lungo raggio.

Queste tre rotte sono i primi veri collegamenti diretti premium a lungo raggio da Maiorca verso il Nord America e la regione del Golfo: un segnale che le compagnie aeree internazionali considerano sempre più il mercato premium delle Baleari come una destinazione a sé stante. Dall’area DACH, Lufthansa, Eurowings, Swiss e Austrian servono l’isola tutto l’anno con frequenti voli giornalieri da Francoforte, Monaco, Zurigo e Vienna: una disponibilità nei fine settimana che per chi ha la residenza principale nell’area DACH rappresenta un fattore determinante nella scelta della destinazione.

Gli errori più comuni nell'acquisto di un immobile nel 2026

Chi entra nel mercato di Maiorca nel 2026 spesso sottovaluta i seguenti aspetti:

1. Non confondere le fonti dei prezzi. L’Ordine dei notai, il Catasto e i prezzi sui portali si riferiscono a cose diverse: un confronto diretto senza contesto porta a valutazioni errate durante la trattativa sui prezzi.
2. Dai per scontato di avere la licenza per l'affitto turistico. Da aprile 2025, in linea di massima non si rilasciano più nuove licenze per gli appartamenti; la trasferibilità di una licenza già esistente va valutata caso per caso e va verificata prima di prenotare.
3. Non confondere la densità turistica regionale con il rendimento da locazione. Un numero elevato di turisti (13,58 milioni nel 2025) non significa automaticamente un alto reddito da locazione: sono la posizione, lo stato delle licenze e lo standard dell’immobile a fare la differenza.
4. Non sottovalutare il contesto dei tassi d'interesse. L'Euribor è salito di circa 67 punti base da luglio 2025; è fondamentale fare un calcolo realistico della sostenibilità economica, vedi Finanziamento immobiliare a Maiorca.
5. Ignora le norme fiscali del tuo Paese d’origine. La tassazione in caso di trasferimento all’estero, i trattati per evitare la doppia imposizione e gli obblighi di segnalazione previsti dall’AWV si applicano parallelamente alla normativa fiscale spagnola.
6. Firmare il contratto di prenotazione senza una verifica legale. Trovi i dettagli nella guida sul contratto di prenotazione in Spagna e dal tuo avvocato specializzato in acquisti immobiliari in Spagna.

E poi? Prospettive per il 2026/2027

Nel 2026 il mercato sarà caratterizzato da diverse dinamiche parallele: una quota strutturalmente elevata di acquirenti stranieri, un’offerta di collegamenti aerei internazionali notevolmente ampliata, una crescente carenza di licenze per gli affitti turistici e un quadro fiscale adeguato alle realtà regionali. Allo stesso tempo, la sostenibilità locale rimane tesa con un tasso di indebitamento del 55%, il che potrebbe frenare i segmenti B e C per gli acquirenti spagnoli. La normativa sugli affitti è ancora in evoluzione a livello politico: se hai in mente di affittare, ti conviene tenere d’occhio gli sviluppi specifici di ogni comune, ad esempio la Ley Vivienda Balearen e le Zonas tensionadas di Maiorca.

Per chi vuole approfittare dell'attuale andamento dei prezzi, vale la pena dare un'occhiata al processo di vendita strutturato nella sezione " Vendita immobili a Maiorca " e agli aspetti fiscali nella sezione " Tasse sulla vendita di immobili".

Lista di controllo: acquisto di un immobile a Maiorca nel 2026

1. Chiarisci la fonte dei prezzi e la regione: usa i dati di mercato locali invece dei semplici prezzi dei portali.
2. Calcola in modo realistico il budget, includendo le spese accessorie all’acquisto (ITP, notaio, registro fondiario).
3. Se hai intenzione di affittare: controlla lo stato della licenza e la trasferibilità prima di prenotare.
4. Chiarire la struttura di finanziamento: capitale proprio, mutuo per non residenti, rischio di cambio sui bonifici.
5. Verifica legale del contratto di prenotazione da parte di un avvocato indipendente in Spagna.
6. Se serve, prepara in anticipo l'appuntamento dal notaio e l'iscrizione nel registro fondiario con una procura valida.
7. Verifica anche la situazione fiscale nel tuo Paese d'origine (imposta di uscita, convenzioni contro la doppia imposizione).

Puoi trovare l'iter completo, dal contratto di prenotazione fino al trasferimento della proprietà, nella sezione " Acquisto di un immobile: l'iter legale e il notaio nell'acquisto di un immobile in Spagna".

Conclusione

Il mercato immobiliare di Maiorca nel 2026 è caratterizzato da una carenza strutturale di offerta, da una clientela con capitali internazionali e da un panorama degli affitti più maturo dal punto di vista normativo rispetto a dieci anni fa. L’accelerazione dei prezzi ricorda quella del 2006/2007, ma la situazione è fondamentalmente diversa per quanto riguarda la composizione degli acquirenti e dei finanziamenti: c’è una quota maggiore di acquirenti stranieri, i prestiti sono regolamentati e il volume delle nuove costruzioni è nettamente inferiore. Per chi compra da Germania, Austria e Svizzera, questo significa: ottimi collegamenti, infrastrutture per tutto l’anno in crescita e un contesto di mercato con un regime fiscale (successioni, imposta sul patrimonio) più vantaggioso rispetto allo standard spagnolo – ma anche un contesto che richiede un’attenta verifica dello stato delle licenze, finanziamento e delle procedure legali.

Fonti ufficiali

• Istituto Nazionale di Statistica spagnolo (INE) – Indice dei prezzi delle case, statistiche sulle transazioni e sui mutui: https://www.ine.es
• Ordine dei notai spagnoli (Consejo General del Notariado) – Prezzi medi di vendita: https://www.notariado.org
• Ordine dei Conservatori del Registro Immobiliare spagnolo (Colegio de Registradores) – Prezzi degli immobili esistenti e di nuova costruzione, quota di acquirenti stranieri, indice di indebitamento: https://www.registradores.org
• Eurostat – Indice dei prezzi delle case in Spagna/Francia/Italia, arrivi negli hotel: https://ec.europa.eu/eurostat
• Istituto di statistica delle Baleari (IBESTAT) – Arrivi turistici, dati aggregati regionali: https://ibestat.caib.es
• AENA – Traffico passeggeri all’aeroporto di Palma: https://www.aena.es
• Banco de España – Euribor, tasso di riferimento ipotecario: https://www.bde.es
• Governo delle Isole Baleari – Diritto tributario, Registro degli affitti turistici: https://www.caib.es