Nuda Propiedad Mallorca: vastgoed met vruchtgebruik kopen of verkopen

Nuda Propiedad is op Mallorca meer dan een niche. Heb je waardevol vastgoed dat de afgelopen decennia sterk in waarde is gestegen? Met dit model kun je direct geld vrijmaken en er toch tot het einde van je leven blijven wonen. Voor kopers ligt de aankoopprijs aanzienlijk onder de marktwaarde. Bovendien gaat de volledige eigendom aan het einde van het vruchtgebruik automatisch en zonder bijkomende kosten op hen over. In deze gids lees je hoe deze Spaanse vorm van gesplitste eigendom werkt, hoe je de waarde van Nuda Propiedad berekent, met welke belastingen kopers en verkopers te maken krijgen, waar je bij de notaris op moet letten en welke fouten in de praktijk duur uitpakken.

• Alle gidsen over het kopen van vastgoed op een rij

Wat Nuda Propiedad betekent: de juridische basis

Het Spaanse burgerlijk recht onderscheidt eigendom en gebruik als afzonderlijke rechten:

• Nuda Propiedad (blote eigendom): Je staat als eigenaar ingeschreven in het eigendomsregister, maar mag het vastgoed niet zelf bewonen of verhuren zolang het vruchtgebruik geldt.
• Usufructo (vruchtgebruik): Degene met het recht van vruchtgebruik mag het vastgoed bewonen, verhuren en de opbrengsten houden. Meestal geldt dit recht levenslang; soms is het voor een bepaalde tijd vastgelegd.

Samen vormen deze rechten de volledige eigendom (plena propiedad). Zodra het vruchtgebruik eindigt, doordat de vruchtgebruiker overlijdt of een afgesproken termijn afloopt, verkrijgt de eigenaar van de blote eigendom automatisch de volledige eigendom. Daarvoor is geen nieuwe koopovereenkomst nodig en hoeft niet opnieuw belasting te worden betaald over de verkrijging van het Usufructo-aandeel.

De juridische basis staat in de Spaanse Código Civil (art. 467 e.v.). De notariële vastlegging en inschrijving in het eigendomsregister vinden plaats bij het Registro de la Propiedad van de Illes Balears.

Let op: Vruchtgebruik kan levenslang gelden of voor een vaste periode worden afgesproken. Levenslang vruchtgebruik komt op Mallorca duidelijk het vaakst voor, vooral bij oudere eigenaren die de waarde van hun woning willen benutten.

Waarom Mallorca een bijzondere markt voor Nuda Propiedad is

Mallorca behoort samen met Ibiza tot de duurste vastgoedmarkten van Spanje buiten de grote steden. Volgens marktgegevens ligt de gemiddelde prijs in Palma boven de 3.500 €/m². Op toplocaties zoals Son Vida, Bonanova en het Casco Antiguo liggen de prijzen aanzienlijk hoger. Door de uitzonderlijke waardestijging van de afgelopen decennia is Nuda Propiedad vooral voor verkopers interessant: wie in de jaren 1980 of 1990 een appartement in Palma kocht, bezit nu een enorm vermogen dat niet eenvoudig te gelde te maken is.

Voor kopers geldt een vergelijkbare redenering: wie een pand op een van de meest gewilde locaties in Europa kan kopen voor 45–65 % van de marktwaarde, heeft een structureel prijsvoordeel. Bovendien blijft het aanbod beperkt doordat Mallorca een eiland is.

Tegelijk laten recente cijfers zien dat de markt selectiever is geworden: op de Balearen daalde het aantal transacties in Nuda Propiedad in 2024 met ongeveer 38 %. Dat wijst op een markt waarin kopers vanuit een concrete onderhandelingspositie kunnen optreden, mits ze weten hoe de waardebepaling werkt.

Hoe de waarde van Nuda Propiedad wordt berekend

Voor de waardebepaling geldt een wettelijk vastgelegde formule die in Spanje voor belastingdoeleinden verplicht is. Het uitgangspunt is de marktwaarde van het pand. Daarvan wordt eerst de waarde van het vruchtgebruik afgetrokken. Wat overblijft, is de waarde van Nuda Propiedad.

Formule voor levenslang vruchtgebruik (Usufructo vitalicio):

Waarde van het vruchtgebruik = 89 − leeftijd van de vruchtgebruiker (in %) van de marktwaarde Minimumwaarde: 10 %, maximumwaarde: 70 %

Dat betekent: waarde van Nuda Propiedad = 100 % − waarde van het vruchtgebruik.

Let op: Voor de belastingberekening geldt de formule (89 min de leeftijd). Op de vrije markt wijkt de onderhandelde prijs daarvan af. In de praktijk bedraagt de prijs voor de Nuda Propiedad 45–65 % van de marktwaarde, en ligt deze dus vaak onder de waarde die voor de belasting wordt berekend. Kopers houden namelijk rekening met het liquiditeitsrisico en met het risico dat de verkoper langer leeft dan verwacht.

Rekenvoorbeeld Palma, verkoopster van 70 jaar:

Het verschil tussen de waarde voor de belasting en de marktprijs is reëel en onderhandelbaar. Reden te meer om professioneel advies in te winnen.

Belastingen bij aankoop van de Nuda Propiedad

Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP)

De koper van de Nuda Propiedad betaalt ITP over de waarde van de Nuda Propiedad, niet over de volledige marktwaarde. Dat is het belangrijkste belastingvoordeel bij de aankoop. Op de Balearen gelden de volgende ITP-tarieven:

Let op: Wanneer het vruchtgebruik later na het overlijden van de vruchtgebruiker bij de blote eigenaar komt (Consolidación), betaal je niet opnieuw overdrachtsbelasting. Wel is aanvullende ITP verschuldigd over de oorspronkelijke waarde van het vruchtgebruik, berekend op basis van de destijds overeengekomen waarde. Houd daar bij de aankoop rekening mee.

IRPF voor de verkoper

Voor de verkoper geldt: de opbrengst uit de verkoop van de Nuda Propiedad valt als vermogenswinst onder de Spaanse inkomstenbelasting (IRPF), net als bij een gewone woningverkoop. Wie fiscaal inwoner van Spanje is en de woning als hoofdverblijf gebruikte, kan mogelijk gebruikmaken van de vrijstelling voor 65-plussers of de vrijstelling bij herinvestering. Meer informatie vind je in onze gids over IRPF-vrijstelling bij de verkoop van je eigen woning.

Voor niet-ingezetenen geldt een bronheffing (Retención del 3 %): de koper houdt 3 % van de overeengekomen koopprijs in en draagt dit rechtstreeks af aan de AEAT. Meer hierover lees je in de gids Belastingen bij de verkoop van vastgoed.

IBI en lopende kosten tijdens het vruchtgebruik

Deze verdeling volgt de wettelijke regeling in het Código Civil, maar je kunt er in een overeenkomst van afwijken. Zorg dat dit duidelijk is voordat je bij de notaris tekent.

De gesplitste aankoop – een vastgoedstrategie voor gezinnen

Nuda Propiedad is niet alleen een constructie voor senioren. Een veelgebruikte strategie binnen gezinnen werkt zo: de ouders kopen een woning en behouden het vruchtgebruik, terwijl het blote eigendom meteen naar de kinderen gaat. Het resultaat: de kinderen krijgen de woning in feite als erfenis, zonder dat zij later erfbelasting over de volledige marktwaarde betalen, omdat ze al eigenaar zijn.

Let op bij deze constructie: Als de ouders het geld voor de aankoop van het blote eigendom aan de kinderen geven, geldt dat als een schenking. Daarover is schenkbelasting verschuldigd. Op de Balearen gelden voor schenkingen tussen eerstegraads familieleden aparte tarieven en vrijstellingen. Meer daarover lees je in de gids Erfenis & schenking op de Balearen.

Toch levert dit een voordeel op: de erfbelasting wordt berekend over een lagere waarde (Nuda Propiedad). Wanneer het vruchtgebruik later vervalt, is alleen aanvullende ITP verschuldigd over het aandeel van het vruchtgebruik, niet opnieuw over de totale waarde.

Het proces: stap voor stap naar Nuda Propiedad

1. De marktwaarde bepalen: Een erkende taxateur (tasador homologado) taxeert de woning. Kies op Mallorca een taxateur die de lokale markt kent: de ligging, het uitzicht, een terras en de nabijheid van Calas en de haven wegen zwaar mee in de waarde. Meer over de taxatiemethode lees je in Tasación – vastgoedtaxatie in Spanje.

2. Voorovereenkomst / reserveringsovereenkomst: Beide partijen worden het eens over de prijs, de voorwaarden voor het vruchtgebruik en de betalingsafspraken. Deze stap is juridisch bindend, dus dit is niet het moment om zonder advocaat verder te gaan. Zie: Reserveringsovereenkomst in Spanje.

3. Controle van het eigendomsregister: Vraag vóór de afspraak bij de notaris een Nota Simple op bij het Registro de la Propiedad. Zo kun je nagaan of er lasten, hypotheken of al geregistreerde vruchtgebruiksrechten op de woning rusten. Uitleg: Het eigendomsregister in Spanje controleren.

4. Afspraak bij de notaris in Palma: Koper en verkoper ondertekenen de Escritura Pública de Compraventa. De notaris legt vast dat het eigendom wordt gesplitst: de Nuda Propiedad gaat naar de koper, terwijl het Usufructo bij de verkoper blijft. De volledige koopprijs wordt betaald op de dag van ondertekening. Belangrijk: een volmacht voor de notaris als 1 van de partijen niet persoonlijk aanwezig kan zijn.

5. Belasting betalen en registratie: De koper geeft de ITP binnen 1 maand na het passeren van de akte aan bij de ATIB (Agència Tributària de les Illes Balears) met het Modelo 600 en betaalt deze belasting. Daarna wordt de Escritura ingediend bij het bevoegde Registro de la Propiedad. Pas na registratie is de eigendomsoverdracht ook tegenover derden geldig.

6. Gedurende het vruchtgebruik: De vruchtgebruiker woont in de woning of verhuurt deze. De blote eigenaar betaalt geen lopende kosten voor het gebruik, maar moet wel bijdragen aan het herstel van structurele schade.

7. Vereniging van bloot eigendom en vruchtgebruik (Consolidación): Na het overlijden van de vruchtgebruiker of het verstrijken van de termijn wordt de vereniging van beide rechten bij de notaris vastgelegd en in het eigendomsregister ingeschreven. Over het vruchtgebruiksgedeelte is aanvullende ITP verschuldigd.

Let op: De procedure lijkt grotendeels op die van een gewone woningaankoop. Het belangrijkste verschil is dat je de woning niet meteen kunt gebruiken. Lees ook hoe het volledige proces verloopt bij een woning kopen op Mallorca.

Rechten en plichten: wat de blote eigenaar en de vruchtgebruiker moeten weten

Wat de vruchtgebruiker mag en moet:

• Zelf in de woning wonen
• De woning verhuren (ook voor langere tijd) en de huurinkomsten houden
• Lopende reparaties en onderhoud betalen
• De IBI en gemeenschappelijke kosten betalen
• De woning niet verkopen, schenken of bezwaren (zonder toestemming van de blote eigenaar)
• De woning in goede staat houden

De blote eigenaar mag en moet:

• De woning niet betreden of gebruiken zolang het vruchtgebruik bestaat
• Buitengewoon onderhoud betalen (bijv. een nieuwe verwarming of dakrenovatie)
• De Nuda Propiedad verkopen of bezwaren (maar: de koper neemt het pand over met het vruchtgebruik)
• De vruchtgebruiker bij een ernstige schending van zijn verplichtingen (aanzienlijke waardevermindering) aansprakelijk stellen voor schade

Let op: De vruchtgebruiker kan een vergunning voor vakantieverhuur (ETV) tijdens de looptijd doorgaans niet rechtsgeldig overdragen. Zodra het vruchtgebruik eindigt en de eigenaar de volle eigendom krijgt, is de ETV een zaak voor de eigenaar. Over de huidige stand van zaken rond de ETV: Vergunning voor vakantieverhuur op Mallorca.

Belastingen voor niet-ingezetenen: waar moet je op letten?

Niet-ingezetenen die op Mallorca een Nuda Propiedad bezitten, betalen Spaanse vermogensbelasting (Impuesto sobre el Patrimonio) over de waarde van hun Nuda Propiedad, niet over de marktwaarde van de hele woning. Dat is nog een voordeel van deze constructie. Meer informatie: Vermogensbelasting in Spanje.

Verkoopt een niet-ingezetene zijn Nuda Propiedad later door, dan wordt 3 % bronbelasting ingehouden. De winst wordt belast volgens de Spaanse wet voor niet-ingezetenen (IRNR). Lees ook: Huurinkomsten als niet-ingezetene.

Ook de exitbelasting kan van toepassing zijn als je na de aankoop van de Nuda Propiedad uit Spanje vertrekt. Meer informatie: Exitbelasting in Spanje.

De meest voorkomende fouten bij koop en verkoop

1. Geen advocaat inschakelen

De kosten van een gespecialiseerde vastgoedadvocaat zijn doorgaans beperkt in verhouding tot de waarde van de transactie. De risico’s zonder juridisch advies zijn dat niet: onjuiste bepalingen over het vruchtgebruik, onduidelijke afspraken over de kosten en lasten die over het hoofd worden gezien. Lees ook: Een advocaat inschakelen bij de aankoop van vastgoed in Spanje.

2. Het vruchtgebruik niet duidelijk in het kadaster laten inschrijven

Zonder inschrijving in het kadaster is het vruchtgebruik niet beschermd tegenover derden (bijv. schuldeisers van de verkoper). Alleen naar de notaris gaan is niet voldoende: de Escritura moet worden ingeschreven.

3. Geen rekening houden met de belasting bij het verkrijgen van de volle eigendom

Veel kopers houden alleen rekening met de ITP bij de aankoop. De aanvullende belasting die later bij de Consolidación verschuldigd is, kan aanzienlijk zijn en hoort daarom in het financiële plan thuis.

4. Afspraken over het onderhoud niet vastleggen

De wet bepaalt hoe de verantwoordelijkheden in beginsel zijn verdeeld, maar laat ruimte voor afspraken. Wat gebeurt er als de badkamer voor veel geld moet worden gerenoveerd? Wie betaalt de aanleg van een lift? Leg dit schriftelijk vast voordat je tekent.

5. De marktwaarde verkeerd inschatten

Als je als koper de fiscale waarde van de blote eigendom gelijkstelt aan een redelijke marktprijs, betaal je mogelijk te veel. Als verkoper loop je geld mis wanneer je geen professionele waardebepaling hebt om mee te vergelijken. Een onafhankelijke Tasación is voor beide partijen zinvol.

6. Vergeten dat de vruchtgebruiker belasting betaalt over huurinkomsten

Als de vruchtgebruiker de woning verhuurt, zijn de huurinkomsten belastbaar. Dat verandert niets aan de constructie van Nuda Propiedad, maar de inkomsten moeten wel correct worden opgenomen in de IRPF-aangifte. Zie: IRPF-Abzug Vermieter Balearen.

Wat gebeurt er daarna? Zo regel je de Consolidación

Wanneer het vruchtgebruik eindigt, verloopt de Consolidación als volgt:

1. Bewijs dat het vruchtgebruik is geëindigd: Bij levenslang vruchtgebruik is dat de overlijdensakte van de vruchtgebruiker, gewaarmerkt en zo nodig voorzien van een apostille. Bij vruchtgebruik voor een bepaalde tijd volstaat het verstrijken van de termijn die in het contract staat.

2. Afspraak bij de notaris: De eigenaar van de blote eigendom gaat alleen, zonder de andere partij, naar de notaris om de Consolidación in een akte te laten vastleggen.

3. Aanvullende ITP: Over het destijds overeengekomen aandeel van het vruchtgebruik is belasting verschuldigd. De grondslag is de waarde van het vruchtgebruik die in de oorspronkelijke Escritura is vastgelegd.

4. Inschrijving in het eigendomsregister: De eigenaar van de blote eigendom wordt nu ingeschreven als eigenaar van de volledige Plena Propiedad. Pas dan kan die de woning vrij gebruiken, verhuren of verkopen.

Vanaf dat moment gelden alle gebruikelijke verplichtingen voor eigenaren: IBI, Comunidad, een eventuele IEE/ITE-verplichting, Cédula de Habitabilidad en, als je van plan bent te verhuren, de Balearische regels van de Ley Vivienda Balearen.

Checklist: Nuda Propiedad op Mallorca

Voor de aankoop / verkoop

• Een onafhankelijke Tasación laten uitvoeren door een erkende taxateur
• Een Nota Simple aanvragen bij het Registro de la Propiedad
• Bestaande schulden, hypotheken en voorkeursrechten controleren
• Een gespecialiseerde vastgoedadvocaat inschakelen
• Controleren of beide partijen een NIE-nummer hebben
• De fiscale aanpak (vrijstelling van IRPF, inhouding voor niet-ingezetenen) vooraf bespreken

Bij de notaris

• Controleren of de verdeling tussen Nuda Propiedad en Usufructo correct in de Escritura staat
• Controleren of de verdeling van de kosten (IBI, reparaties) uitdrukkelijk in het contract staat
• Betalingsafspraken maken en de overboeking voorbereiden (geld overmaken naar Spanje)
• Rekening houden met de inhouding van 3 % als de verkoper niet-ingezetene is

Na de afspraak bij de notaris

• De ITP binnen 1 maand na het passeren van de akte betalen aan de ATIB (Modelo 600)
• Escritura indienen bij het Registro de la Propiedad
• Bij de gemeente aanvragen om de IBI op een andere naam te zetten (afhankelijk van de afspraken)
• Belasting bij het verkrijgen van de volle eigendom opnemen in het financiële plan

Conclusie

Nuda Propiedad op Mallorca is een serieuze constructie die stevig verankerd is in het Spaanse burgerlijk recht, geen exotische uitzondering. Voor oudere eigenaren die bezit met veel waardestijgingspotentieel te gelde willen maken zonder te verhuizen, zijn er in Palma en op de rest van het eiland momenteel geïnteresseerde kopers, al liep de markt in 2024 terug. Kopers krijgen met deze constructie een structureel prijsvoordeel op een van de krapste vastgoedmarkten van Europa, maar weten niet wanneer zij volledig over het pand kunnen beschikken. De belastingen zijn te overzien als je ze vroegtijdig meeneemt in je plannen: ITP over de lagere waarde van de Nuda Propiedad bij aankoop, aanvullende ITP wanneer het vruchtgebruik eindigt en IRPF voor de verkoper. Het succes hangt niet af van de constructie zelf, maar van een goede waardebepaling, een zorgvuldig contract en deskundige fiscale begeleiding.

Officiële bronnen

• Código Civil Español (art. 467–522): vruchtgebruik, rechten en plichten – https://www.boe.es/eli/es/rd/1889/07/24/(1)/con
• ATIB – Agència Tributària de les Illes Balears: ITP-tarieven en betalingstermijnen – https://www.atib.es
• AEAT – Agencia Estatal de Administración Tributaria: IRPF, IRNR en inhouding van 3 % – sede.agenciatributaria.gob.es
• Registro de la Propiedad de les Illes Balears: inschrijvingen in het eigendomsregister, Nota Simple – https://www.registradores.org
• Gobierno de las Illes Balears – Conselleria de Hisenda: belastingregels van de Balearen – https://www.caib.es
• BOE – Boletín Oficial del Estado: actuele wetteksten – https://www.boe.es