Nuda propiedad Mallorca: een woning met vruchtgebruik kopen of verkopen

Nuda propiedad is op Mallorca meer dan z’n eigen niche: als je een hoogwaardig pand hebt waarvan de waarde de afgelopen decennia is verveelvoudigd, kun je met dit model meteen geld vrijmaken – en er toch tot je levenseinde in blijven wonen. Voor kopers is er een aantrekkelijke instapprijs die flink onder de marktprijs ligt, in combinatie met de zekerheid dat het volledige eigendom aan het einde van de vruchtgebruikperiode automatisch en zonder extra kosten wordt overgedragen. Deze gids legt je uit hoe het Spaanse model van gedeeld eigendom werkt, hoe de waarde van de Nuda propiedad wordt berekend, welke belastingen er voor kopers en verkopers gelden, waar je bij de notaris op moet letten – en welke fouten uit ervaring duur uitpakken.

Je denkt erover na om een woning op Mallorca via ‘nuda propiedad’ te kopen of te verkopen – en wil je weten wat dat concreet voor jou betekent?

• 📩 Stuur een persoonlijk verzoek — Wij brengen je in contact met gespecialiseerde advocaten en adviseurs op Mallorca
• Alle koopgidsen op een rijtje

Wat ‘Nuda propiedad’ betekent – de juridische basis

Het Spaanse burgerlijk recht maakt een duidelijk onderscheid tussen eigendom en gebruik, en verdeelt deze in twee afzonderlijke rechtsposities:

• Nuda propiedad (naakt eigendom): Je staat als eigenaar in het kadaster ingeschreven, maar je mag het pand niet bewonen of verhuren zolang het vruchtgebruik loopt.
• Usufructo: Degene met het recht op usufructo mag het onroerend goed bewonen, verhuren en de opbrengsten houden – meestal voor het leven, maar soms ook voor een bepaalde tijd.

Samen vormen deze twee rechten het volledige eigendom (plena propiedad). Zodra het vruchtgebruik eindigt – door het overlijden van de vruchtgebruiker of het verstrijken van een afgesproken termijn – gaat het automatisch over op de naakte eigenaar, zonder dat er nog een koopcontract nodig is en zonder dat er opnieuw belasting moet worden betaald over de verwerving van het Usufructo-saandeel.

Het wettelijke kader staat in het Spaanse Código Civil (art. 467 e.v.). De notariële akte en de inschrijving in het kadaster vinden plaats bij het Registro de la Propiedad van de Illes Balears.

Let op: Het vruchtgebruik kan voor het leven worden overeengekomen of voor een vaste looptijd. Vruchtgebruik voor het leven komt op Mallorca duidelijk vaker voor – vooral bij oudere eigenaren die hun woning willen te gelde maken.

Waarom Mallorca een bijzondere markt is voor nuda propiedad

Mallorca behoort samen met Ibiza tot de duurste vastgoedmarkten van Spanje buiten de grote steden. Volgens marktgegevens ligt de gemiddelde prijs in Palma boven de 3.500 €/m², waarbij topwijken zoals Son Vida, Bonanova of het Casco Antiguo aanzienlijk hoger liggen. Door deze buitengewone waardestijging van de afgelopen decennia is Nuda propiedad extra interessant voor verkopers: wie in de jaren ’80 of ’90 een appartement in Palma heeft gekocht, zit vandaag de dag op een enorm, maar moeilijk te gelde te maken vermogen.

Aan de koperskant is het argument precies het tegenovergestelde: wie een woning in een van de meest gewilde locaties van Europa kan kopen voor 45–65 % van de marktwaarde, verzekert zich van een structureel prijsvoordeel – terwijl het aanbod door de afgelegen ligging beperkt is.

Tegelijkertijd laten de laatste cijfers zien dat de markt selectiever is geworden: op de Balearen daalde het aantal Nuda-propiedad-transacties in 2024 met zo’n 38 %. Dat wijst op een markt waarin kopers met concrete onderhandelingsposities kunnen opereren – mits ze de waarderingslogica kennen.

Hoe de waarde van de 'nuda propiedad' wordt berekend

De waardebepaling gebeurt volgens een wettelijk vastgelegde formule die in Spanje fiscaal bindend is. Het uitgangspunt is de marktwaarde van het onroerend goed. Daarvan wordt eerst de waarde van het vruchtgebruik afgetrokken – wat overblijft, is de waarde van de Nuda propiedad.

Formule voor het levenslange usufructo (Usufructo vitalicio):

Waarde van het vruchtgebruik = 89 − leeftijd van de vruchtgebruiker (in %) van de marktwaarde Minimum: 10 %, maximum: 70 %

Dat betekent: waarde van de Nuda propiedad = 100 % − waarde van het vruchtgebruik.

Let op: De formule (89 min je leeftijd) is bepalend voor belastingdoeleinden. Op de vrije markt wijkt de daadwerkelijk overeengekomen prijs hiervan af – de ervaring leert dat de ‘Nuda propiedad’ uitkomt op 45–65 % van de marktwaarde, dus vaak onder de fiscale berekeningswaarde. Dat komt doordat kopers rekening houden met een liquiditeits- en levensduurrisico.

Rekenvoorbeeld Palma, 70-jarige verkoopster:

Het verschil tussen de fiscale waarde en de marktprijs is reëel en onderhandelbaar – nog een reden om professioneel advies in te winnen.

Belastingen bij de aankoop van een ‘nuda propiedad’

Belasting op de overdracht van onroerend goed (ITP)

De koper van de ‘nuda propiedad’ betaalt ITP over de waarde van de ‘nuda propiedad’ – niet over de volledige marktwaarde. Dat is het belangrijkste belastingvoordeel bij de aankoop. De ITP-tarieven op de Balearen zijn gestaffeld:

Let op: Bij latere consolidatie van het vruchtgebruik (Consolidación) – dus wanneer het vruchtgebruik na het overlijden van de vruchtgebruiker overgaat op de naakte eigenaar – hoef je geen nieuwe overdrachtsbelasting te betalen. Er is echter wel een aanvullende ITP verschuldigd over de oorspronkelijke waarde van het vruchtgebruik, berekend op basis van de destijds overeengekomen waarde. Houd daar bij de aankoop rekening mee.

IRPF bij de verkoper

Voor de verkoper geldt: de opbrengst van de verkoop van de ‘nuda propiedad’ valt onder de Spaanse inkomstenbelasting (IRPF) als vermogensinkomen – net als bij een gewone verkoop van onroerend goed. Als je fiscaal in Spanje woont en het pand als hoofdverblijfplaats hebt gebruikt, kun je onder bepaalde omstandigheden profiteren van de vrijstelling voor 65-plussers of de herinvesteringsvrijstelling. Meer informatie hierover vind je in onze gids over IRPF-vrijstelling bij de verkoop van je hoofdverblijfplaats.

Niet-ingezetenen zijn onderworpen aan bronbelasting (Retención del 3 %): de koper houdt 3 % van de afgesproken koopprijs in en maakt dit bedrag rechtstreeks over naar de AEAT. Meer hierover vind je in de gids ‘Belastingen bij de verkoop van onroerend goed’.

IBI en lopende kosten tijdens het vruchtgebruik

Deze verdeling komt overeen met de wettelijke regeling in het Código Civil, maar kan contractueel worden aangepast. Zorg dat je dit duidelijk afspreekt voordat je bij de notaris tekent.

De gesplitste aankoop – Vastgoedstrategie voor gezinnen

Nuda propiedad is niet alleen een model voor senioren. Een veelvoorkomende familiestrategie ziet er zo uit: de ouders kopen een woning en behouden het vruchtgebruik, terwijl ze het blote eigendom direct aan de kinderen overdragen. Het resultaat: de kinderen erven in feite de woning – zonder dat er later successierechten over de volledige marktwaarde hoeven te worden betaald, omdat ze al eigenaar zijn.

Let op bij deze regeling: het geld dat de kinderen gebruiken om het blote eigendom te kopen, wordt gezien als een schenking als het van de ouders komt. Daarover moet schenkingsrecht worden betaald. Op de Balearen gelden voor schenkingen tussen familieleden in de eerste graad aparte tarieven en vrijstellingen – meer details vind je in de gids Erfenis & Schenking Balearen.

Het voordeel is er toch: het tarief van de successierechten wordt berekend op basis van een lagere waarde (Nuda propiedad), en de latere waardestijging leidt alleen tot een aanvullende ITP over het vruchtgebruik – niet opnieuw over de totale waarde.

Het proces: stap voor stap naar de nuda propiedad

1. Bepaling van de marktwaarde: Een erkende taxateur (tasador homologado) taxeert het onroerend goed. Op Mallorca kun je het beste een taxateur kiezen die de lokale markt goed kent – de ligging, het uitzicht, het terras en de nabijheid van calas en de haven spelen een grote rol bij de waardebepaling. Meer over de taxatiemethode: Tasación – Vastgoedtaxatie in Spanje.

2. Voorcontract / Reserveringscontract: Beide partijen komen de prijs, de voorwaarden voor het vruchtgebruik en de betalingsvoorwaarden overeen. Deze stap is juridisch bindend – geen goed moment om geen advocaat in te schakelen. Zie: Reserveringscontract Spanje.

3. Controle van het kadaster: Zorg ervoor dat je vóór de afspraak bij de notaris een ‘Nota simple’ opvraagt bij het Registro de la Propiedad – om bestaande lasten, hypotheken of reeds geregistreerde vruchtgebruikrechten uit te sluiten. Handleiding: Het kadaster in Spanje controleren.

4. Afspraak bij de notaris in Palma: de koper en verkoper ondertekenen de Escritura Pública de Compraventa. De notaris legt vast dat het eigendom gesplitst wordt overgedragen: Nuda propiedad aan de koper, Usufructo blijft bij de verkoper. De koopprijs wordt volledig betaald op de dag van ondertekening. Belangrijk: volmacht bij de notaris, als een van de partijen niet persoonlijk kan komen.

5. Belastingbetaling en inschrijving in het kadaster: De koper betaalt de ITP binnen 30 werkdagen na ondertekening bij de ATIB (Agència Tributària de les Illes Balears). Daarna wordt de Escritura ingediend bij het bevoegde Registro de la Propiedad. Pas met deze inschrijving is de eigendomsoverdracht rechtsgeldig ten opzichte van derden.

6. Huidige fase: De vruchtgebruiker woont in het pand of verhuurt het. De blote eigenaar draagt geen lopende gebruikskosten, maar moet wel bijspringen bij structurele schade.

7. Overgang (Consolidación): Na het overlijden van de vruchtgebruiker of het verstrijken van de termijn wordt de overgang bij de notaris vastgelegd en in het kadaster ingeschreven. Er moet een aanvullende ITP over het vruchtgebruiksaandeel worden betaald.

Let op: Het hele proces lijkt op een gewone aankoop van onroerend goed – met als belangrijk verschil dat je het pand niet meteen kunt gebruiken. Lees hierover ook het volledige stappenplan voor de aankoop van onroerend goed op Mallorca.

Rechten en plichten: wat eigenaren en vruchtgebruikers van Nuda moeten weten

De vruchtgebruiker mag en moet:

• Zelf in het pand wonen
• Je verhuurt (ook voor langere tijd) en houdt de huuropbrengsten zelf
• Lopende reparaties en onderhoudskosten dragen
• IBI en gemeenschappelijke kosten betalen
• Je mag het pand niet verkopen, weggeven of er een hypotheek op zetten (zonder toestemming van de Nuda-eigenaar)
• Het pand in goede staat houden

De eigenaar van Nuda mag en moet:

• Je mag het pand niet betreden of gebruiken zolang het vruchtgebruik nog loopt
• Buitengewone onderhoudswerkzaamheden financieren (bijv. nieuwe verwarming, dakrenovatie)
• Nuda propiedad verkopen of bezwaren (maar: de koper neemt het pand over met vruchtgebruik)
• Bij grove plichtsverzuimen (aanzienlijke waardevermindering) schadevergoeding eisen van de vruchtgebruiker

Let op: De vruchtgebruiker kan een vergunning voor vakantieverhuur (ETV) tijdens de looptijd meestal niet rechtsgeldig overdragen. Na verval gaat de ETV-kwestie over op de eigenaar. Voor de huidige stand van zaken rond de ETV: Vergunning voor vakantieverhuur op Mallorca.

Fiscale bijzonderheden voor niet-ingezetenen

Niet-ingezetenen die een ‘nuda propiedad’ op Mallorca bezitten, moeten Spaanse vermogensbelasting (Impuesto sobre el Patrimonio) betalen over de waarde van hun ‘nuda propiedad’ – niet over de marktwaarde van het hele onroerend goed. Dat is nog een structureel voordeel. Details: Vermogensbelasting Spanje.

Als een niet-ingezetene zijn ‘nuda propiedad’ later weer verkoopt, geldt er een bronbelasting van 3%. De winst wordt belast volgens de Spaanse wet voor niet-ingezetenen (IRNR). Gids: Huurinkomsten als niet-ingezetene.

Ook de vertrekbelasting kan van belang zijn als je na de aankoop van de Nuda propiedad uit Spanje vertrekt. Meer hierover: Vertrekbelasting Spanje.

De meest voorkomende fouten bij het kopen en verkopen

1. De advocaat overslaan

De kosten voor een gespecialiseerde vastgoedadvocaat zijn, afgemeten aan de transactiewaarde, meestal goed te overzien. De risico’s als je geen juridische begeleiding hebt – foutieve vruchtgebruikclausules, onduidelijke kostenverdeling, onopgemerkte lasten – zijn dat zeker niet. Adviesgids: Advocaat bij de aankoop van vastgoed in Spanje.

2. Het vruchtgebruik niet eenduidig in het kadaster laten registreren

Zonder inschrijving in het kadaster is het vruchtgebruik niet beschermd tegen derden (bijvoorbeeld schuldeisers van de verkoper). Alleen de notaris is niet genoeg – de Escritura moet worden ingeschreven.

3. Houd geen rekening met de aangroeiheffing

Veel kopers houden alleen rekening met de ITP op het moment van aankoop. De aanvullende belasting bij de latere consolidatie kan behoorlijk hoog uitvallen en moet in het financiële plan worden meegenomen.

4. De onderhoudsverplichtingen niet contractueel vastleggen

De wet regelt de basisverdeling, maar laat wel wat ruimte over. Wat gebeurt er bij een dure badkamerrenovatie? Wie betaalt de installatie van de lift? Leg dat schriftelijk vast voordat je tekent.

5. De marktwaarde verkeerd inschatten

Als je als koper de fiscale Nuda-waarde gelijkstelt aan de reële marktprijs, betaal je misschien te veel. Als je als verkoper geen professionele vergelijkingswaarde kent, geef je geld weg. Een onafhankelijke tasación is voor beide partijen zinvol.

6. De belastingplicht van de vruchtgebruiker over huurinkomsten vergeten

Als de vruchtgebruiker het onroerend goed verhuurt, zijn de huurinkomsten belastbaar. Dit verandert niets aan de ‘Nuda propiedad’-constructie, maar moet wel correct worden vermeld in de IRPF-aangifte. Zie: IRPF-aftrek voor verhuurders op de Balearen.

Wat komt er daarna? De aanhechting op de juiste manier afhandelen

Als het vruchtgebruik afloopt, verloopt de consolidatie (Consolidación) als volgt:

1. Bewijs van beëindiging: Bij levenslang vruchtgebruik is dat de overlijdensakte van de vruchtgebruiker, gewaarmerkt en eventueel voorzien van een apostille. Bij tijdelijk vruchtgebruik volstaat het verstrijken van de termijn zoals vastgelegd in het contract.

2. Afspraak bij de notaris: De Nuda-eigenaar gaat naar de notaris en laat de toevoeging vastleggen – in zijn eentje, zonder de andere partij.

3. Aanvullende ITP: Er moet belasting worden betaald over het destijds overeengekomen vruchtgebruiksaandeel. De basis hiervoor is de waarde van het vruchtgebruik zoals vastgelegd in de oorspronkelijke Escritura.

4. Inschrijving in het kadaster: De eigenaar van een woning met nuda propiedad wordt nu geregistreerd als houder van de volledige ‘plena propiedad’. Pas nu kan hij het pand vrij gebruiken, verhuren of verkopen.

Vanaf dat moment gelden alle gebruikelijke verplichtingen voor eigenaren: IBI, Comunidad, eventuele IEE/ITE-verplichting, Cédula de habitabilidad en – als je van plan bent de woning te verhuren – de Balearische regels volgens de Ley de Vivienda Balearen.

Checklist: Nuda propiedad op Mallorca

Voor de aankoop / verkoop

• Laat een onafhankelijke tasación uitvoeren door een erkende taxateur
• Een Nota simple aanvragen bij het Registro de la Propiedad
• Controleer of er lasten, hypotheken of voorkeursrechten zijn
• Een gespecialiseerde vastgoedadvocaat inschakelen
• NIE-nummer van beide partijen is bekend
• Zorg dat je van tevoren duidelijkheid hebt over je belastingstrategie (IRPF-vrijstelling, bronheffing voor niet-ingezetenen)

Bij de afspraak bij de notaris

• Controleer of de Escritura de juiste verdeling tussen Nuda propiedad en Usufructo aangeeft
• Kostenverdeling (IBI, reparaties) staat expliciet in het contract
• Betalingsvoorwaarden en overschrijving geregeld (geld naar Spanje overmaken)
• Er is een inhouding van 3 % voorzien voor verkopers die geen ingezetenen zijn

Na de afspraak bij de notaris

• Betaal de ITP binnen 30 werkdagen aan de ATIB
• La escritura indienen bij het Registro de la Propiedad
• Een IBI-herziening aanvragen bij de gemeente (afhankelijk van de afspraak)
• Groeiheffing gereserveerd in het begrotingsplan

Conclusie

Nuda propiedad op Mallorca is een serieus instrument dat stevig verankerd is in het Spaanse burgerlijk recht – geen exotisch model. Voor oudere eigenaren die een sterk in waarde stijgend bezit willen verzilveren zonder te hoeven verhuizen, zijn er momenteel aantrekkelijke kopers in Palma en op het eiland, ook al is de markt in 2024 gekrompen. Voor kopers biedt het model een structureel prijsvoordeel op een van de krapste vastgoedmarkten van Europa – met het risico van een onbekende tijdshorizon. De belastingen zijn beheersbaar als je ze vroeg genoeg plant: ITP over de verlaagde Nuda-waarde bij aankoop, aanvullende ITP bij waardestijging, IRPF voor de verkoper. Wat het succes bepaalt, is niet de constructie zelf – maar de kwaliteit van de taxatie, het contract en de fiscale begeleiding.

Officiële bronnen

• Spaans Burgerlijk Wetboek (art. 467–522): vruchtgebruik, rechten en plichten – https://www.boe.es/eli/es/rd/1889/07/24/(1)/con
• ATIB – Belastingdienst van de Balearen: ITP-tarieven en betalingstermijnen – https://www.atib.es
• AEAT – Agencia Tributaria: IRPF, IRNR, inhouding van 3 % – https://www.aeat.es
• Registro de la Propiedad van de Balearen: kadastrale inschrijvingen, Nota simple – https://www.registradores.org
• Regering van de Balearen – Ministerie van Financiën: Belastingregels op de Balearen – https://www.caib.es
• BOE – Boletín Oficial del Estado: Actuele wetteksten – https://www.boe.es