Investir dans l’immobilier à Majorque : prix et secteurs en 2026

Si vous envisagez d’investir sur le marché immobilier de Mallorca, vous découvrirez un marché qui a profondément changé : l’essor qui a suivi la pandémie est terminé, mais la croissance reste stable et les prix se maintiennent à un niveau historiquement élevé. L’étude de marché du Steinbeis Transfer Institute Center for Real Estate Studies (CRES), réalisée pour la 12e fois consécutive à partir d’environ 5 293 biens et couvrant près de 95 % du marché, fait état d’une hausse des prix de 9,8 % sur l’ensemble de l’île en 2026, à 7 370 € par mètre carré en moyenne. Dans le même temps, les possibilités d’investissement se différencient davantage : les secteurs où les prix restent accessibles se raréfient, tandis que l’offre de biens de luxe augmente et représente désormais 4 % de l’offre totale. Dans ce guide, vous découvrirez ce qui soutient le plus la hausse des prix, quels secteurs correspondent à chaque stratégie d’investissement, quels pièges réglementaires vous devez connaître et ce qu’il faut faire concrètement avant de signer.

• Tous les frais annexes à l’achat en un coup d’œil

Le marché immobilier de Mallorca en 2026 : vue d’ensemble

Le marché immobilier de Mallorca a dépassé la phase qui a suivi la pandémie : il est désormais arrivé à maturité et connaît peu de fluctuations. Le nombre de transactions reste proche de la moyenne des 10 dernières années, soit environ 10 500 achats par an. Selon les données disponibles, il était en 2025 supérieur d’environ 6,5 % à celui de 2024 et d’environ 3 % à la moyenne à long terme. Le recul ponctuel observé certains mois — les données notariales de novembre 2025 faisaient état d’une baisse de 13,9 % sur 1 an des ventes de logements aux Balearen — montre que les prix élevés se heurtent de plus en plus aux difficultés de financement, sans pour autant annoncer un changement de tendance durable.

L’évolution des prix en un coup d’œil

Attention : les études ne s’appuient pas toutes sur les mêmes données. L’étude CRES recense les prix demandés par 12 entreprises immobilières et couvre les régions touristiques. Les données d’Engel & Völkers reposent sur les prix affichés dans les annonces de tous les portails immobiliers. Les 2 études observent le même phénomène sous des angles différents.

La tendance à la hausse se poursuit sur le long terme : depuis 2015, les prix au m² ont augmenté d’environ 97 % à Mallorca. Sur l’ensemble des Baléares, les prix ont progressé d’environ 55 % en 5 ans.

Comparatif des meilleurs secteurs où investir en 2026

Tous les secteurs de Mallorca ne conviennent pas à toutes les stratégies d’investissement. Le tableau suivant indique, d’après les sources citées, où la demande est la plus forte, où le potentiel est le plus élevé et où les marchés sont les plus stables.

À savoir : Andratx, Tramuntana et de nombreuses portions du littoral sont soumis à des règles strictes en matière de construction et de protection de l’environnement. Avant d’acheter, vérifiez impérativement les dispositions de la Ley de Costas, le statut ANEI (terrain en zone naturelle protégée) et les règles de construction dans la Tramuntana.

Quelle stratégie d’investissement vous convient ?

Préserver son capital et le faire fructifier (Buy & Hold)

À Mallorca, les terrains constructibles sont rares, les constructions neuves sont réglementées et la demande internationale reste forte. Ces facteurs en font l’un des marchés les plus stables du bassin méditerranéen pour préserver son capital. Le marché n’a jamais connu de correction majeure des prix ; depuis 2015, ceux-ci ont augmenté d’environ 97 %. Cette stratégie convient particulièrement aux secteurs haut de gamme, où les biens conservent leur valeur indépendamment de la réglementation des loyers.

Rénover pour valoriser un bien (Value-Add)

Selon l’étude du CRES, les prix des biens existants ont augmenté d’environ 12 % en 2026, contre seulement 4 % pour les logements neufs, alors que ces derniers coûtent en moyenne environ 24 % de plus. Autrement dit, le marché accorde une plus-value aux biens anciens rénovés avec soin. Les projets de rénovation qui privilégient les matériaux naturels, les équipements économes en énergie et une esthétique méditerranéenne sont considérés comme les biens offrant les meilleures perspectives de rendement.

Tenez toutefois compte de la réglementation : les constructions non déclarées et les extensions illégales sont fréquentes à Mallorca. Avant d’acheter un bien à rénover, vérifiez s’il comporte des extensions illégales et si leur régularisation est possible. Selon l’ampleur des travaux, une rénovation complète nécessite un permis de construire.

Location longue durée (Yield)

Depuis que l’octroi de licences de location saisonnière a été en grande partie suspendu, de nombreux investisseurs se tournent vers la location longue durée. La demande est particulièrement forte à Palma, Calvià, Marratxí, Pollença, Sa Pobla et Inca. Les logements neufs et les biens entièrement rénovés y obtiennent les loyers les plus élevés. Attention : dans certaines zones, la politique du logement des Baléares prévoit un plafonnement des loyers (Zonas Tensionadas). Vérifiez si le bien qui vous intéresse est concerné.

Offre et demande : les facteurs structurels

Pourquoi l’offre restera limitée

La stabilité des prix à Mallorca repose sur 3 facteurs qui ne changeront pas à court terme :

1. Espaces protégés : De vastes parties de l’île bénéficient d’une protection (ANEI, site de la Tramuntana inscrit au patrimoine mondial, zones protégées par la Ley de Costas). Les nouveaux terrains constructibles sont donc rares.
2. Règles d’urbanisme strictes : Les communes et le gouvernement des Baléares ont encore restreint la délivrance des permis de construire en durcissant la réglementation.
3. Gel des licences de location touristique : La délivrance de nouvelles licences ETV (licences de location touristique) est en grande partie suspendue. Les biens qui disposent déjà d’une licence prennent ainsi considérablement de la valeur. Pour en savoir plus, consultez notre guide Licence ETV à Mallorca.

Ce qui stimule la demande

• Environ le tiers des acheteurs (près de 34 % en 2025) viennent de l’étranger, principalement d’Allemagne, du Royaume-Uni, de Suisse et des pays scandinaves
• Marchés en croissance : les acheteurs venus des États-Unis, du Moyen-Orient et d’Europe de l’Est
• Une tendance à vivre sur l’île toute l’année : davantage d’acheteurs recherchent une résidence principale plutôt qu’un simple logement de vacances ; la demande augmente pour les logements plus spacieux, adaptés au télétravail et économes en énergie
• Constructions neuves : l’activité a augmenté d’environ 34 % en 2025, mais partait d’un niveau très bas en raison du manque de terrains constructibles

Prix par type de bien et par région

Coûts et taxes : ce que vous devez prévoir en tant qu’investisseur

Votre investissement ne se limite pas au prix d’achat. Si vous achetez un bien immobilier sur l’île de Mallorca en tant qu’acheteur étranger, vous devrez également faire face à des frais d’acquisition et à des dépenses ultérieures importants. Intégrez-les dès le départ à votre calcul de rentabilité.

Frais à régler lors de l’achat

Vous trouverez le barème détaillé et les taux actuels de l’ITP aux Baléares dans notre guide Frais annexes à l’achat immobilier à Mallorca.

Attention : Si vous virez le prix d’achat depuis l’étranger, vous êtes soumis à l’obligation de déclaration prévue par l’AWV. La transaction doit être déclarée à partir de certains montants. Pour en savoir plus : Obligation de déclaration prévue par l’AWV lors d’un achat immobilier en Espagne.

Impôts et frais récurrents

Lors de la revente, vous devrez également payer la Plusvalía Municipal (taxe municipale sur la plus-value) et, le cas échéant, l’impôt espagnol sur le revenu au titre de la plus-value réalisée. Pour en savoir plus : Impôts à payer lors de la vente d’un bien immobilier en Espagne.

Les vérifications juridiques à effectuer avant l’achat

Acheter un bien immobilier à Mallorca est une démarche complexe. Les étapes suivantes sont indispensables pour acheter en toute sécurité juridique.

Les vérifications juridiques, étape par étape

1. Demander un numéro NIE – sans Número de Identificación de Extranjero, vous ne pouvez pas acheter. Vous pouvez en faire la demande auprès du consulat ou sur place.
2. Consulter le registre foncier (Registro de la Propiedad) – vérifiez les charges, les hypothèques, les servitudes et l’identité du propriétaire. Guide : Consulter le registre foncier en Espagne.
3. Vérifier le cadastre et les permis de construire – assurez-vous que le registre foncier, le cadastre et l’état réel du bien concordent. Repérez les constructions sans permis et les extensions illégales.
4. Vérifier le statut urbanistique du terrain – s’agit-il d’un terrain classé Suelo urbano, suelo rústico ou ANEI ? Des règles particulières s’appliquent aux fincas situées en zone rurale : Finca Suelo Rústico.
5. Vérifier les règles de protection du littoral – le bien se trouve-t-il dans une zone protégée par la Ley de Costas ? Ley de Costas Mallorca.
6. Obtenir le certificat de performance énergétique – il est obligatoire pour vendre le bien. Certificat de performance énergétique en Espagne.
7. Examiner le contrat de réservation et l’acompte – le contrat vous engage juridiquement : vérifiez attentivement ses conditions et ses clauses de rétractation. Contrat de réservation en Espagne.
8. Passer chez le notaire – le notaire authentifie l’acte, mais ne défend pas exclusivement les intérêts de l’une des parties. Il est indispensable de faire appel à votre propre avocat. Avocat pour un achat immobilier en Espagne.

À noter : si vous ne pouvez pas vous rendre sur place en personne, vous pouvez établir une procuration authentifiée par un notaire. Procuration notariée en Espagne.

Réglementation en 2026 : ce que les investisseurs doivent savoir

Location touristique (ETV) : un marché restreint

Aux Baléares, l’octroi de nouvelles licences de location touristique (ETV) est en grande partie suspendu. Acheter un bien doté d’une licence ETV en cours de validité permet donc d’acquérir un avantage patrimonial rare et précieux. Le transfert d’une licence ETV est soumis à des conditions strictes : vérifiez-les soigneusement avant de signer le contrat. Transférer une licence ETV.

Location de longue durée : une réglementation croissante

La loi sur le logement des Baléares et la réglementation nationale des baux peuvent entraîner un plafonnement des loyers dans certaines zones. Les Zonas Tensionadas peuvent avoir une incidence considérable sur le rendement locatif. Zonas Tensionadas à Mallorca.

À Mallorca, certains propriétaires recourent au bail dit de 11 mois, qui a ses propres conséquences juridiques. Bail de 11 mois en Espagne.

Acheter un bien immobilier par l’intermédiaire d’une S.L. espagnole

Pour acquérir un portefeuille immobilier important ou optimiser leur fiscalité, certains investisseurs passent par une société espagnole (Sociedad Limitada). C’est en principe possible, mais cette formule a des conséquences fiscales et juridiques importantes. Acheter un bien immobilier par l’intermédiaire d’une SL.

Imposition liée au départ d’Allemagne

Si vous cessez d’être résident fiscal en Allemagne après avoir investi à Mallorca, tenez compte de l’imposition liée à ce départ. Imposition liée au départ d’Allemagne et Espagne.

Les erreurs les plus fréquentes lors d’un investissement immobilier à Mallorca

Voici les erreurs qui reviennent le plus souvent dans la pratique et peuvent coûter cher :

1. Acheter sans votre propre avocat : le notaire est neutre et ne défend aucune des parties. Faire appel à un avocat espagnol indépendant n’est pas facultatif, c’est indispensable.
2. Ne pas vérifier la présence de constructions illégales : les extensions réalisées sans autorisation sont fréquentes, surtout dans les anciennes fincas et les maisons anciennes. Elles ne peuvent être ni vendues ni louées. Repérer les extensions illégales.
3. Considérer la licence ETV comme acquise : sans confirmation écrite de sa transférabilité avant le rendez-vous chez le notaire, la valeur de la licence reste incertaine.
4. Coût des travaux sous-estimé : les artisans de Mallorca ont des carnets de commandes bien remplis et les matériaux coûtent cher. Prévoyez une marge confortable. Coût d’une rénovation complète à Mallorca.
5. Règles d’urbanisme négligées : les droits à construire diffèrent entre suelo rústico et suelo urbano. Selon les cas, la construction peut être interdite ou nécessiter une autorisation exceptionnelle.
6. Réglementation des loyers sous-estimée : le classement en Zonas Tensionadas peut entraîner un plafonnement des loyers et réduire le rendement attendu.
7. Délais de virement et obligations de déclaration prévues par l’AWV oubliés : les transferts de sommes importantes de l’Allemagne vers l’Espagne doivent être déclarés. Transférer de l’argent vers l’Espagne.
8. Succession non préparée : le droit successoral espagnol et les particularités des Balearen peuvent rendre la transmission coûteuse. Successions et donations aux Balearen.

Et après l’achat ? Gestion et obligations courantes

L’achat n’est qu’un début. Pour qu’un investissement porte ses fruits, il faut le gérer activement.

• Gestion du bien : si vous ne résidez pas sur place ou ne pouvez pas vous y rendre régulièrement, confier votre bien à un professionnel est essentiel. Gestion d’une résidence de vacances à Mallorca.
• Location de longue durée : elle procure des revenus stables sans licence de location touristique, mais reste soumise à la réglementation des baux. Location de longue durée à Mallorca.
• Vente : si vous revendez votre bien, prévoyez la Plusvalía, la retenue au titre de l’IRNR (pour les non-résidents : généralement 3 % du prix de vente, retenus par l’acheteur) et l’impôt sur les plus-values. Vendre un bien immobilier à Mallorca.
• Rénovation énergétique et photovoltaïque : améliorer l’efficacité énergétique de votre bien contribue à préserver sa valeur sur le long terme. Déclarer une installation photovoltaïque à Mallorca, Aides à la rénovation à Mallorca.
• Prêt immobilier : les non-résidents peuvent aussi emprunter, mais la part du prix finançable est généralement plus faible que pour les résidents. Prêt immobilier à Mallorca.

Liste de vérification : avant la signature

• Numéro NIE demandé et obtenu
• Avocat espagnol indépendant mandaté
• Registre foncier vérifié (charges, hypothèques, identité du propriétaire)
• Concordance entre le cadastre et le registre foncier vérifiée
• Situation au regard des règles d’urbanisme vérifiée (Suelo, zone protégée, droits à construire)
• Autorisations de construire obtenues pour toutes les parties du bâtiment ou situation de leur régularisation clarifiée
• Situation au regard de la Ley de Costas vérifiée (si le bien est proche de la côte)
• Statut de la licence ETV et possibilité de la transférer confirmés par écrit (le cas échéant)
• Certificat de performance énergétique disponible
• Contrat de réservation comportant des clauses de rétractation claires signé
• Frais annexes à l’achat intégrés au plan de financement
• Obligation de déclaration AWV vérifiée
• Préparation de la succession et de la transmission du patrimoine engagée
• Gestion ou entretien du bien après l’achat organisés

Conclusion

Le marché immobilier de Majorque en 2026 n’est plus un secret bien gardé : c’est un marché haut de gamme mature, bien établi à l’international et porté par des facteurs de croissance structurels solides. Avec un prix moyen d’environ 7 370 euros par mètre carré, une hausse d’environ 97 % depuis 2015 et une offre durablement limitée, les chiffres parlent d’eux-mêmes. Investir, c’est toutefois entrer sur un marché soumis à des règles de plus en plus complexes : gel des nouvelles licences ETV, éventuel plafonnement des loyers, règles de construction strictes, protection du littoral et risques liés aux constructions illégales imposent une vérification rigoureuse.

Les principaux arguments en faveur d’un investissement restent la rareté des terrains constructibles, la forte demande internationale, les possibilités d’optimisation fiscale (notamment grâce à une structure de propriété adaptée) et, à condition de bien choisir l’emplacement et le bien, une excellente perspective de valorisation. Acheter sans son propre avocat, sans vérification approfondie et sans stratégie claire, c’est risquer des difficultés coûteuses. En préparant soigneusement votre achat, vous investissez dans l’un des placements immobiliers les plus stables d’Europe pour préserver la valeur de votre capital.

Sources officielles

• Steinbeis Transfer Institute / Center for Real Estate Studies (CRES) : étude « Ferienimmobilienmarkt auf Mallorca 2026 », réalisée pour Porta Mallorquina et publiée en mars 2026 — https://www.portamallorquina.com/blog/mallorca-real-estate-market-study-2026
• Engel & Völkers – prix de l’immobilier à Majorque en 2026 : relevé des prix affichés, mis à jour en juin 2026 — https://www.engelvoelkers.com/es/de/immobilienpreise/balearische-inseln/mallorca
• Govern de les Illes Balears – réglementation des licences ETV : https://www.caib.es
• Agencia Tributaria de les Illes Balears (ATIB) – taux de l’ITP aux Baléares : https://www.atib.es
• Notariado.org – données statistiques publiées par les notaires espagnols : https://www.notariado.org/liferay/web/cien/sala-de-prensa/noticias/detalle
• Registro de la Propiedad (registre foncier espagnol) : https://www.registradores.org
• Boletín Oficial del Estado (BOE) – Ley de Costas et droit de l’environnement : https://www.boe.es