Investissement immobilier à Majorque : marché, emplacements de choix et évolution des prix en 2026

Si tu t'intéresses aujourd'hui à l'évolution du marché immobilier d'investissement à Majorque, tu te retrouves face à un marché qui a changé structurellement : fini le boom post-pandémique, mais on observe une croissance stable à un niveau historiquement élevé. L'étude de marché du Steinbeis Transfer Institute Center for Real Estate Studies (CRES) – réalisée pour la douzième fois d’affilée, avec environ 5 293 biens analysés et une couverture du marché d’environ 95 % – prévoit pour 2026 une hausse des prix de 9,8 % sur l’ensemble de l’île, pour atteindre une moyenne de 7 370 euros le mètre carré. En même temps, le marché devient plus sélectif : les emplacements d’entrée de gamme abordables se raréfient, tandis que l’immobilier de luxe se développe et représente désormais 4 % de l’offre totale. Dans ce guide, tu découvriras quels sont les principaux facteurs de plus-value, quels emplacements correspondent à quelle stratégie d’investissement, quels pièges réglementaires tu dois connaître – et ce que tu dois concrètement faire avant de signer.

Tu veux savoir si le bien qui te plaît est vraiment rentable en tant qu'investissement – ou si tu es en train de te jeter dans un piège qui va te coûter cher ?

• 📩 Envoie-nous une demande personnalisée — On analyse l'emplacement, le type de rendement et les risques juridiques liés à ton bien immobilier
• Tous les frais annexes liés à l'achat en un coup d'œil

Aperçu du marché immobilier de Majorque en 2026

Le marché immobilier de Majorque a laissé derrière lui la phase post-pandémique et est devenu un marché mature, peu volatil. Le nombre de transactions se situe près de la moyenne sur dix ans, soit environ 10 500 achats par an ; en 2025, d’après les données disponibles, il était en hausse d’environ 6,5 % par rapport à 2024 et d’environ 3 % par rapport à la moyenne à long terme. Un recul à court terme observé certains mois (les données des notaires pour novembre 2025 ont montré une baisse de 13,9 % des transactions immobilières résidentielles aux Baléares par rapport à l’année précédente) montre que les prix élevés se heurtent de plus en plus à des difficultés de financement – mais ça ne signale pas pour autant un renversement de tendance structurel.

L'évolution des prix en un coup d'œil

Attention : les différentes études utilisent des bases de données différentes. L'étude CRES recense les prix proposés par douze agences immobilières et couvre les régions touristiques. Les données d'Engel & Völkers se basent sur les prix des annonces publiées sur tous les portails immobiliers. Les deux mesurent le même phénomène sous des angles différents.

La tendance à la hausse sur le long terme se poursuit : depuis 2015, les prix au mètre carré ont augmenté d'environ 97 % à Majorque. En cinq ans, les prix ont globalement augmenté d'environ 55 % dans les Baléares.

Comparatif des meilleurs emplacements d'investissement en 2026

Tous les emplacements de Majorque ne conviennent pas à toutes les stratégies d'investissement. Le tableau suivant te montre où se trouvent la demande la plus forte, le plus grand potentiel et les marchés les plus stables, d'après les sources consultées.

Remarque : les régions d'Andratx, de la Tramuntana et de nombreuses zones côtières sont soumises à des réglementations strictes en matière d'urbanisme et de protection de l'environnement. Avant d'acheter, vérifie absolument la Ley de Costas, le statut ANEI (zone naturelle protégée) et la réglementation urbanistique de la Tramuntana.

Quelle stratégie d'investissement te convient le mieux ?

Préservation du capital et plus-value (Buy & Hold)

La combinaison d'un terrain constructible limité, d'une construction neuve réglementée et d'une demande internationale toujours forte fait de Majorque l'un des marchés les plus stables de la Méditerranée en termes de préservation du capital. On n’a jamais connu de corrections de prix importantes ; la hausse depuis 2015 s’élève à environ 97 %. Cette approche convient particulièrement bien aux emplacements haut de gamme, qui conservent leur valeur indépendamment de la réglementation des loyers.

Rénovation et valorisation (Value-Add)

L'étude du CRES montre que les biens immobiliers existants auront pris environ 12 % de valeur d'ici 2026, tandis que les constructions neuves n'auront augmenté que de 4 % – même si ces dernières coûtent en moyenne environ 24 % de plus que les biens existants. Ça veut dire que le marché récompense les bâtiments anciens rénovés avec soin en leur accordant des plus-values. Les projets de rénovation utilisant des matériaux naturels, des équipements économes en énergie et respectant les normes esthétiques méditerranéennes sont considérés comme les biens offrant les meilleures perspectives de rendement.

N'oublie pas le cadre réglementaire : les constructions sauvages et les extensions illégales sont courantes à Majorque. Vérifie bien s'il y a des extensions illégales sur chaque bien à rénover et renseigne-toi à l'avance sur les possibilités de légalisation. Les rénovations complètes nécessitent un permis de construire, selon l'ampleur des travaux.

Location longue durée (rendement)

Avec l'arrêt quasi total des licences de location saisonnière, de nombreux investisseurs se tournent désormais vers la location longue durée. La demande est particulièrement forte à Palma, Calvià, Marratxí, Pollença, Sa Pobla et Inca. C'est là que les logements neufs et entièrement rénovés atteignent les loyers les plus élevés. Important : selon la politique du logement des Baléares, il existe des plafonds de loyer dans certaines zones (Zonas tensionadas) – vérifie si le bien qui t'intéresse est concerné.

L'offre et la demande : les facteurs structurels

Pourquoi l'offre reste-t-elle toujours limitée ?

La stabilité des prix à Majorque repose sur trois facteurs qui ne vont pas changer à court terme :

1. Territoires protégés: une grande partie de l'île est classée en zone naturelle protégée (ANEI, site du patrimoine mondial de la Tramuntana, zones protégées au titre de la Ley de Costas). Les nouveaux terrains à bâtir sont en fait rares.
2. Une réglementation urbanistique stricte: les communes et le gouvernement des Baléares ont encore restreint les permis de construire en renforçant les règles.
3. Suspension des licences de location touristique: un gel quasi total des nouvelles licences ETV (licences de location touristique) est en vigueur. Les biens disposant déjà d'une licence voient ainsi leur valeur augmenter considérablement. Pour en savoir plus, consulte le guide « Licence ETV à Majorque ».

Ce qui stimule la demande

• Environ un tiers des acheteurs (environ 34 % en 2025) viennent de l'étranger, principalement : des Allemands, des Britanniques, des Suisses et des Scandinaves
• Des marchés en pleine croissance : des acheteurs aux États-Unis, au Moyen-Orient et en Europe de l'Est
• Tendance à l'habitation à l'année : de plus en plus d'acheteurs recherchent une résidence principale plutôt qu'un simple logement de vacances ; la demande pour des surfaces plus spacieuses, des espaces de télétravail et l'efficacité énergétique est en hausse
• Part des nouvelles constructions : en 2025, les constructions neuves ont augmenté d'environ 34 %, mais en partant d'un niveau vraiment bas, à cause du manque de terrains à bâtir

Prix par type de bien immobilier et par région

Coûts et impôts : ce que tu dois prévoir en tant qu'investisseur

L'investissement ne se limite pas au prix d'achat. En tant qu'acheteur étranger d'un bien immobilier à Majorque, tu devras faire face à des frais annexes et consécutifs non négligeables. Prends-les en compte dès le départ dans ton calcul de rentabilité.

Frais annexes ponctuels liés à l'achat

Tu trouveras les barèmes détaillés et les taux actuels de l'ITP des Baléares dans le guide « Frais annexes d'achat à Majorque ».

Attention : si tu transfères le prix d'achat depuis l'étranger, tu dois respecter l'obligation de déclaration prévue par la loi AWV. À partir de certains montants, la transaction doit être déclarée. Plus d'infos : Obligation de déclaration AWV lors de l'achat d'un bien immobilier en Espagne.

Postes fiscaux et de coûts courants

En cas de vente ultérieure, tu devras aussi payer la « Plusvalía Municipal » (impôt communal sur la plus-value) ainsi que, le cas échéant, l'impôt espagnol sur le revenu sur la plus-value réalisée. Pour en savoir plus : les impôts sur la vente d'un bien immobilier en Espagne.

Obligations légales de vérification avant l'achat

Acheter un bien immobilier à Majorque, c'est pas simple. Ces étapes sont obligatoires : elles sont essentielles pour que l'achat soit en règle.

Étape par étape : la due diligence juridique

1. Demander un numéro NIE – sans Número de Identificación de Extranjero, tu ne peux pas acheter. Tu peux faire la demande au consulat ou sur place.
2. Vérifier le registre foncier (Registro de la Propiedad): charges, hypothèques, servitudes, identité du propriétaire. Guide pratique : comment vérifier le registre foncier en Espagne.
3. Vérifier le cadastre et les permis de construire – s'assurer que le registre foncier, le cadastre et la situation réelle correspondent bien. Repérer les constructions non déclarées et les extensions illégales.
4. Clarifier la situation urbanistique: « suelo urbano », « suelo rústico » ou ANEI ? Pour les fincas situées sur des terrains ruraux, des règles particulières s'appliquent : Finca « suelo rústico ».
5. Vérifier la protection du littoral – Le bien se trouve-t-il dans une zone protégée par la Ley de Costas ? Ley de Costas de Majorque.
6. Obtenir un certificat énergétique – Obligatoire en cas de vente. Certificat énergétique en Espagne.
7. Contrat de réservation et acompte – Juridiquement contraignants ; vérifie bien les conditions et les clauses de résiliation. Contrat de réservation en Espagne.
8. Rendez-vous chez le notaire – Le notaire authentifie l'acte, mais il ne défend pas les intérêts d'une seule des parties. Il est indispensable d'avoir son propre avocat. Avocat spécialisé dans l'achat immobilier en Espagne.

Remarque : si tu ne peux pas te rendre sur place en personne, la meilleure solution est de fournir une procuration certifiée par un notaire. Procuration en Espagne – notaire.

Contexte réglementaire en 2026 : ce que les investisseurs doivent savoir

Location saisonnière (ETV) : un marché restreint

Un gel quasi total des nouvelles licences de location touristique (ETV) est en vigueur aux Baléares. Si tu achètes un bien immobilier avec une licence ETV en cours de validité, tu acquiers ainsi un atout patrimonial rare et précieux. La cession des licences ETV est soumise à des conditions strictes : vérifie bien tout ça avant de signer le contrat. Céder une licence ETV.

Location longue durée : une réglementation de plus en plus stricte

La loi baléare sur le logement et la réglementation nationale en matière de location peuvent entraîner des plafonds de loyer dans certaines zones. Les « Zonas tensionadas » peuvent avoir un impact considérable sur le rendement locatif. Zonas tensionadas à Majorque.

Le « contrat de location de 11 mois » est un dispositif courant à Majorque, qui a ses propres conséquences juridiques. Contrat de location de 11 mois en Espagne.

Achat d'une maison via une S.L. espagnole

Pour les portefeuilles plus importants ou dans un souci d'optimisation fiscale, certains investisseurs achètent par l'intermédiaire d'une société espagnole (Sociedad Limitada). C'est tout à fait possible, mais ça a des implications fiscales et juridiques importantes. Acheter un bien immobilier via une SL.

Impôt de départ

Si tu renonces à ta résidence fiscale en Allemagne après avoir réalisé un investissement à Majorque, tu dois garder à l'esprit l'impôt de départ. Impôt de départ en Espagne.

Les erreurs les plus courantes en matière d'investissement immobilier à Majorque

D'après notre expérience, on peut citer les erreurs suivantes, qui reviennent sans cesse et coûtent souvent cher :

1. Achat sans avocat: le notaire est neutre, il ne défend aucune des parties. Faire appel à un avocat espagnol indépendant n'est pas une option, c'est une obligation.
2. Les constructions illégales non contrôlées: les extensions non autorisées sont fréquentes, surtout dans les anciennes fincas et les maisons existantes. Elles ne peuvent être ni vendues ni louées. Comment repérer les extensions illégales.
3. Considère la licence ETV comme acquise: sans confirmation écrite de sa transférabilité avant le rendez-vous chez le notaire, la valeur de la licence n'est pas garantie.
4. Coûts de rénovation sous-estimés: les artisans de Majorque sont débordés, les prix des matériaux sont élevés. Prévoyez large. Coûts d'une rénovation complète à Majorque.
5. On oublie souvent la situation urbanistique: le « suelo rústico » a des droits de construction différents de ceux du « suelo urbano » – parfois, on ne peut pas construire du tout, parfois, c'est possible uniquement avec une dérogation.
6. On sous-estime l'impact de la réglementation sur les loyers: les « Zonas tensionadas » peuvent entraîner un plafonnement des loyers et réduire les perspectives de rendement.
7. Tu as oublié les délais de virement et l'obligation de déclaration AWV? Les virements importants de l'Allemagne vers l'Espagne sont soumis à des obligations de déclaration. Transférer de l'argent en Espagne.
8. Succession et succession non réglées: le droit successoral espagnol et les particularités des Baléares peuvent rendre la succession coûteuse. Succession et donation aux Baléares.

Et après ? Les formalités administratives et les obligations courantes

Un achat, c'est un début, pas une fin. Les bons investissements, ça se gère activement.

• Gestion immobilière: pour les non-résidents ou les acheteurs qui ne sont pas sur place, il est essentiel de faire appel à un professionnel de la gestion immobilière. Gestion immobilière de biens de vacances à Majorque.
• Location longue durée: des revenus stables sans licence de location saisonnière, mais soumis aux règles du droit locatif. Location longue durée à Majorque.
• Vente: si tu vends plus tard, tu devrais prévoir la « plusvalía », la retenue à la source IRNR (pour les non-résidents : en général 3 % du prix d'achat, prélevée par l'acheteur) et l'impôt sur les revenus du capital. Vendre un bien immobilier à Majorque.
• Rénovation énergétique et photovoltaïque: pour préserver la valeur de ton bien à long terme, investis dans l'efficacité énergétique. Inscris-toi au programme photovoltaïque de Majorque, aides à la rénovation à Majorque.
• Prêt immobilier: les non-résidents peuvent eux aussi contracter un prêt immobilier, mais généralement avec un taux de prêt sur valeur immobilière plus bas que celui des résidents. Prêt immobilier à Majorque.

Liste de contrôle : avant la signature

• Numéro NIE demandé et obtenu
• On a fait appel à un avocat espagnol indépendant
• Vérification du registre foncier (servitudes, hypothèques, propriétaires)
• Rapprochement entre le cadastre et le registre foncier effectué
• Situation urbanistique vérifiée (sol, zone protégée, droits de construction)
• Les permis de construire pour toutes les parties du bâtiment sont disponibles ou leur statut de régularisation a été clarifié
• Vérification de la zone relevant de la Ley de Costas (si c'est près de la côte)
• Statut de la licence ETV et transférabilité confirmés par écrit (le cas échéant)
• Certificat de performance énergétique disponible
• On a signé un contrat de réservation avec des clauses de résiliation claires
• Frais annexes d'achat inclus dans le calcul du financement
• Vérification de l'obligation de déclaration prévue par l'AWV
• La planification successorale et de la succession a été lancée
• Gestion immobilière ou suivi après l'achat

Conclusion

Le marché immobilier de Majorque en 2026 n'est plus un secret d'initiés : c'est un marché haut de gamme mature et bien établi à l'international, qui bénéficie de facteurs de croissance structurels stables. Des prix s’élevant en moyenne à environ 7 370 euros le mètre carré, une hausse d’environ 97 % depuis 2015 et une offre qui reste chroniquement limitée en disent long. Si tu investis, tu t'engages dans un marché dont la réglementation devient de plus en plus complexe : le gel des licences ETV, d'éventuels plafonds de loyer, une législation stricte en matière de construction, la protection du littoral et les risques liés aux constructions illégales exigent une grande vigilance.

Les principaux arguments en faveur de l'investissement restent les suivants : une offre limitée de terrains constructibles, une forte demande internationale, des possibilités d'optimisation fiscale (notamment grâce à une structure de propriété adaptée) et, si tu choisis bien l'emplacement et le bien, une excellente évolution de la valeur du capital. Si tu achètes sans avocat, sans due diligence et sans stratégie claire, tu risques de te retrouver dans une situation délicate et coûteuse. En revanche, si tu t'y prends bien, tu acquiers l'un des placements les plus stables du marché immobilier européen.

Sources officielles

• Steinbeis Transfer Institute / Center for Real Estate Studies (CRES) : Étude de marché « Le marché de l'immobilier de vacances à Majorque en 2026 », réalisée pour le compte de Porta Mallorquina, publiée en mars 2026 — https://www.portamallorquina.com/blog/mallorca-real-estate-market-study-2026
• Engel & Völkers – Prix de l'immobilier à Majorque en 2026 : enquête sur les prix de vente, mise à jour en juin 2026 — https://www.engelvoelkers.com/es/de/immobilienpreise/balearische-inseln/mallorca
• Gouvernement des Îles Baléares – Règles relatives aux licences ETV : https://www.caib.es
• Agencia Tributaria des Îles Baléares (ATIB) – Taux de l'ITP aux Baléares : https://www.atib.es
• Notariado.org – Données statistiques du portail des notaires espagnols : https://www.notariado.org/liferay/web/cien/sala-de-prensa/noticias/detalle
• Registro de la Propiedad (Espagne) : https://www.registradores.org
• Journal officiel (BOE) – Ley de Costas et droit de l'environnement : https://www.boe.es