Maiorca: seconda casa per gli spagnoli della penisola: tasse, aspetti legali e costi 2026

Se sei spagnolo della penisola, fai parte di una categoria di acquirenti spesso trascurata a Maiorca: conosci la lingua, il sistema giuridico e la cultura – e proprio per questo tendi a sottovalutare più facilmente le differenze fiscali e giuridiche che ci sono tra le Baleari e città come Madrid, Barcellona o Valencia. Le Baleari, infatti, hanno una propria amministrazione fiscale (ATIB), aliquote ITP specifiche, un regime di affitti turistici in via di esaurimento e un’imposta sul patrimonio con una franchigia nettamente diversa. Questa guida ti spiega passo dopo passo quali tasse devi pagare al momento dell’acquisto, come verrà tassato il tuo immobile a Maiorca nel tempo, cosa succederà con gli affitti turistici nel 2026, quali errori commettono più spesso gli spagnoli della penisola – e come impostare le cose nel modo giusto fin dall’inizio.

Stai pensando di comprare una seconda casa a Maiorca e vuoi impostare bene la struttura fiscale fin dall'inizio?

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Residente o non residente? La scelta decisiva

Prima di passare alle singole imposte, bisogna chiarire una cosa: per l’agenzia delle entrate spagnola sei un “residente” o un “non residente”? Non è una questione di cittadinanza, ma di residenza.

La regola dei 183 giorni: chi soggiorna in Spagna per più di 183 giorni per anno solare è considerato soggetto a imposizione fiscale illimitata (residente fiscale) e deve dichiarare il proprio reddito mondiale in Spagna tramite l’IRPF. Chi sta in Spagna meno di 183 giorni – cioè chi mantiene la propria residenza principale effettiva sulla terraferma e usa Maiorca come seconda casa – è considerato non residente a fini fiscali ed è soggetto all’IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes).

Una particolarità per gli spagnoli della penisola: come cittadino spagnolo sei comunque soggetto a tassazione in Spagna, ma c’è una differenza notevole a seconda che la tua residenza fiscale sia a Madrid o a Maiorca. Chi trasferisce la propria residenza principale a Maiorca (Empadronamiento + Residencia nelle Baleari) è soggetto in tutto e per tutto alla normativa fiscale delle Baleari – comprese le norme più vantaggiose sull’imposta di successione, ma anche gli obblighi fiscali locali. Chi usa Maiorca come vera e propria seconda casa e rimane registrato sulla terraferma, continua a essere soggetto all’IRNR per il proprio immobile a Maiorca.

Nota: il limite dei 183 giorni si riferisce al soggiorno complessivo in Spagna, non solo a Maiorca. Se sei già residente a Madrid e acquisti una seconda casa a Maiorca, la tua situazione fiscale non cambia, almeno all’inizio; dovrai però adempiere a ulteriori obblighi dichiarativi e di pagamento relativi all’immobile di Maiorca.

ITP Baleari 2026: quanto paghi davvero al momento dell'acquisto

L'ITP è la voce di spesa più consistente quando compri un immobile già esistente. Nelle Isole Baleari si applicano aliquote specifiche, progressive, che sono più alte rispetto a quelle di molte Comunità Autonome della Spagna continentale.

Tariffe standard ITP delle Baleari (immobili esistenti)

Queste aliquote si applicano in modo progressivo alla rispettiva fascia – un po’ come le scaglioni dell’imposta sul reddito. Quindi, con un prezzo di acquisto di 700.000 €, pagherai: l’8% sui primi 400.000 € (32.000 €), il 9% sui successivi 200.000 € (18.000 €) e il 10% sugli ultimi 100.000 € (10.000 €) – per un totale di 60.000 € di ITP.

Tariffe ITP ridotte: a chi si applicano?

Per chi acquista la prima casa e ha meno di 30 anni, per le persone con disabilità o per chi acquista alloggi a prezzi agevolati (VPO/VPL), ci sono aliquote decisamente più basse che possono arrivare fino alla totale esenzione. Se sei uno spagnolo della terraferma che acquista una seconda casa, di solito non puoi usufruire di queste agevolazioni, perché a Maiorca non stai acquistando né il tuo primo immobile né la tua residenza principale.

Attenzione: per gli immobili di nuova costruzione, al posto dell’ITP si applica l’IVA: 10% per gli immobili residenziali, più l’Actos Jurídicos Documentados (AJD). Nelle Baleari, l’aliquota dell’AJD è di solito dell’1,5%.

Per un elenco dettagliato di tutte le spese accessorie di acquisto, dai un'occhiata alla nostra guida sulle spese accessorie di acquisto a Maiorca: lì troverai anche l'elenco delle spese notarili e catastali.

Obblighi fiscali correnti per i proprietari di una seconda casa

L'acquisto è andato a buon fine: ora iniziano gli adempimenti annuali. In qualità di non residente con una seconda casa a Maiorca, devi gestire almeno tre posizioni fiscali.

1. IRNR: L'imposta sull'uso proprio (Modelo 210)

In Spagna si paga l'imposta già solo per il fatto di possedere un immobile, anche se non lo affitti nemmeno una volta all'anno. Il principio è questo: il fisco ipotizza un utilizzo fittizio.

La base di calcolo è il valore catastale (valor catastral). Di solito, su questo valore viene calcolato l’1,1% come reddito fittizio (nel caso di valori catastali più vecchi e non aggiornati, la percentuale può arrivare al 2%). Su questo importo si applica poi l’IRNR al 19%: questo vale per i residenti nell’UE e quindi anche per gli spagnoli della penisola che non sono residenti fiscali alle Baleari.

Esempio di calcolo: valore catastale 200.000 €, non aggiornato → 2 % = 4.000 € base imponibile → 19 % IRNR = 760 € di imposta annuale

Il Modelo 210 per l'imposta sull'uso proprio va presentato una volta all'anno, di solito entro il 31 dicembre per l'anno in corso. In Spagna, la dichiarazione e il pagamento avvengono sotto la tua responsabilità (autoliquidazione) – non riceverai alcun avviso di accertamento fiscale.

2. IBI – Imposta fondiaria

L'Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) è un'imposta comunale che devi pagare indipendentemente dalla tua situazione fiscale. L'importo dipende dal valore catastale e dall'aliquota (tipo impositivo) del comune in questione. Trovi maggiori informazioni nella guida sull'imposta IBI in Spagna.

3. Imposta sul patrimonio (Impuesto sobre el Patrimonio)

Nelle Isole Baleari, dal 1° gennaio 2024, per i non residenti si applica una franchigia di 3.000.000 €. Questo significa che se il valore del tuo immobile a Maiorca (al netto di eventuali mutui) è inferiore a questa soglia, c’è l’obbligo di dichiarazione, ma non devi pagare alcuna imposta. Se invece lo superi, si applicano aliquote progressive comprese tra lo 0,28% e il 3,45%.

Nota: la franchigia maggiorata di 3 milioni di euro è in vigore dal 1° gennaio 2024. In caso di un futuro cambio di governo nelle Baleari, questa franchigia potrebbe teoricamente essere nuovamente ridotta: gli esperti consigliano di organizzare il proprio patrimonio in modo tale da non avere brutte sorprese anche se la franchigia dovesse tornare a un livello inferiore (in passato era di 700.000 €).

Affitti turistici 2026: sospensione delle licenze ETV e cosa significa per te

Molti spagnoli della penisola comprano a Maiorca con l'idea di affittare l'immobile nei mesi in cui non lo usano loro stessi, tramite piattaforme come Airbnb o Booking.com. Su questo fronte, nel 2025/2026 c'è stato un cambiamento fondamentale.

Decreto 4/2025: Con questo decreto, il governo delle Baleari ha bloccato il rilascio di nuove licenze ETV (Estancias Turísticas en Viviendas). Al momento non vengono rilasciate nuove licenze per l’affitto turistico di immobili residenziali. Chi acquista un immobile senza una licenza ETV già in essere non potrà quindi affittarlo legalmente a fini turistici nel breve termine.

Le licenze ETV già esistenti, invece, sono una risorsa preziosa – e il loro prezzo riflette proprio questo. Gli immobili messi in vendita con una licenza valida ottengono sul mercato un notevole sovrapprezzo.

Cos’altro è consentito? Gli affitti a lungo termine (più di 31 giorni) non richiedono alcuna autorizzazione e sono ancora possibili. Se vuoi affittare l’immobile per periodi più lunghi, ti consiglio di dare un’occhiata alla nostra guida sugli affitti a lungo termine a Maiorca.

Trattamento fiscale per gli affitti turistici (se ancora possibile)

Se acquisti un immobile con licenza ETV già in essere e lo affitti, per i non residenti valgono le seguenti regole:

• I redditi da locazione sono soggetti all'IRNR al 19% (residenti nell'UE)
• Se sei un non residente, puoi detrarre proporzionalmente le spese riconosciute in tutta l'UE (interessi ipotecari, ammortamenti, spese amministrative – in proporzione ai giorni di locazione)
• Devi presentare un modulo Modelo 210 separato per ogni trimestre in cui hai percepito redditi da locazione
• I periodi in cui l'immobile non è affittato continueranno a essere tassati come uso proprio (in proporzione)

Per saperne di più sulle detrazioni fiscali, dai un'occhiata alla guida sulle detrazioni IRPF per i proprietari di immobili alle Baleari.

Il processo di acquisto: cosa sottovalutano gli spagnoli della penisola

Conosci già l’Escritura, il Notario e il Registro de la Propiedad, ma alcune particolarità di Maiorca sorprendono anche gli spagnoli della terraferma.

Passo dopo passo: dall’offerta al registro fondiario

1. Richiedere il NIE – Anche se sei cittadino spagnolo con il DNI, per l’immobile a Maiorca ti serve il Número de Identificación de Extranjero (NIE), se non sei registrato fiscalmente alle Baleari. In pratica, molti spagnoli della penisola usano il proprio DNI, ma è meglio che un commercialista locale ti chiarisca la situazione nel tuo caso specifico.
2. Stipulareun contratto di prenotazione (Contrato de Reserva) – di solito con un acconto pari all’1–3% del prezzo di acquisto. Per saperne di più: Il contratto di prenotazione in Spagna.
3. Firmareil contratto di caparra (Contrato de Arras) – di solito pari al 10% del prezzo di acquisto. In Spagna questo contratto privato è vincolante; se l’acquirente si ritira, la caparra viene trattenuta.
4. Due diligence – Estratto del registro immobiliare (Nota semplice), estratto catastale, situazione urbanistica, verifica dei debiti pendenti sull’immobile. Leggi la nostra guida su come verificare il registro immobiliare in Spagna.
5. Chiarisire la questione del finanziamento – Se sei un non residente a Maiorca, di solito ti viene concesso al massimo il 70% del valore ipotecabile. Maggiori informazioni: Mutuo a Maiorca.
6. Appuntamento dal notaio (Escritura Pública) – Il notaio spagnolo autentica l’acquisto, ma non verifica gli interessi delle parti né fornisce consulenza. La responsabilità della verifica spetta a te e al tuo avvocato.
7. Pagare le tasse – L’ITP o l’IVA+AJD vanno versati all’ATIB entro 30 giorni lavorativi dalla firma dell’Escritura.
8. Iscrizione nel registro immobiliare – L'iscrizione nel Registro de la Propiedad avviene solo dopo il pagamento delle imposte.

Attenzione: il notaio spagnolo è diverso da quello tedesco: redige l’atto, ma non verifica la presenza di oneri nascosti, tasse comunali non pagate o ampliamenti abusivi. Rivolgersi a un avvocato indipendente (abogado) non è un lusso, ma un obbligo.

Mutuo per non residenti: cosa chiedono le banche delle Baleari

Le banche spagnole concedono mutui ai non residenti, ma applicano requisiti diversi rispetto a quelli previsti per i clienti residenti.

Puoi trovare un utile confronto tra tassi fissi e variabili nella guida “Mutuo a tasso fisso o variabile in Spagna”. Per trasferire il prezzo di acquisto dalla Spagna o dall’estero: come trasferire denaro in Spagna quando compri un immobile.

Come strutturare in modo intelligente l'imposta sul patrimonio

Quando il valore di un immobile si avvicina o supera i 3 milioni di euro, vale la pena riflettere bene sulla struttura della proprietà già al momento dell'acquisto.

Possibili soluzioni (da valutare sempre con la consulenza di un commercialista):

• Comproprietà con il coniuge o i figli: ogni comproprietario ha la propria franchigia. Se la quota pro capite è inferiore a 3 milioni di euro, non c’è alcun onere fiscale. Secondo le nostre ricerche, questo approccio è esplicitamente riconosciuto.
• Il mutuo come voce deducibile: l’importo residuo del prestito riduce il patrimonio netto ai fini fiscali. Un mutuo spagnolo può quindi essere vantaggioso dal punto di vista fiscale anche se hai abbastanza liquidità.
• Struttura SL: in determinate circostanze, acquistare tramite una SL (Sociedad Limitada) spagnola può offrire dei vantaggi. Si tratta però di una procedura complessa e non adatta a tutte le seconde case. Per saperne di più: Acquistare un immobile in Spagna tramite una SL.

Nota: la franchigia di 3 milioni di euro è in vigore nelle Baleari dal 1° gennaio 2024 per i non residenti. Non è una cifra immutabile dal punto di vista politico: con la precedente franchigia di 700.000 €, sarebbero stati interessati molti più immobili.

Successioni e donazioni: tutto quello che c'è da sapere sul diritto delle Baleari

Se possiedi un immobile a Maiorca, prima o poi dovrai affrontare la questione dell’eredità. La buona notizia: le Baleari hanno una delle normative fiscali in materia di successione più vantaggiose di tutta la Spagna per i parenti diretti (figli, genitori, coniugi). La cattiva notizia: per i parenti più lontani o per chi non è parente, l’onere fiscale può essere notevole.

Patto successorio: la legge delle Baleari permette di stipulare accordi successori tra vivi che possono essere fiscalmente più vantaggiosi rispetto a un testamento classico. Si tratta di uno strumento che non esiste sulla terraferma. Per saperne di più: Il patto successorio nelle Baleari e Successioni e donazioni nelle Baleari.

Nota: anche se sei spagnolo della penisola e conosci bene il diritto successorio nazionale, il dirittocivile delle Baleari (Derecho Civil Balear) si discosta in punti fondamentali dal Código Civil. In questo caso, è indispensabile rivolgersi a un notaio o a un avvocato specializzato in diritto successorio delle Baleari.

Gli errori più comuni che commettono gli spagnoli della penisola quando comprano a Maiorca

Gli spagnoli della penisola spesso commettono errori diversi rispetto agli acquirenti stranieri quando comprano a Maiorca, proprio perché pensano di conoscere il sistema.

1. Sottovalutare l’ITP: molti si basano sulle aliquote della propria regione di residenza. Le aliquote delle Baleari (fino al 13%) sono in parte nettamente superiori a quelle a cui si è abituati in alcune altre regioni.

2. Nessuna due diligence sulle particolarità dei diritti edilizi delle Baleari: “suelo rústico”, zona protetta della Tramuntana, annessi abusivi – Maiorca ha delle restrizioni specifiche che differiscono da quelle della terraferma. Una casa che sulla terraferma sarebbe perfettamente legale, a Maiorca può comportare notevoli problemi. Per saperne di più: Legalizzare una finca su “suelo rústico” e le costruzioni abusive a Maiorca.

3. Non dare per scontata la licenza ETV: chi compra per affittare, sperando di ottenere una licenza che deve ancora richiedere, si sbaglia. Dal Decreto 4/2025 non vengono più rilasciate nuove licenze ETV.

4. Non dimenticare il Modelo 210: l’imposta sull’uso proprio va versata anche se non affitti mai l’immobile. Molti spagnoli della penisola non sono abituati a presentare la dichiarazione dei redditi per una seconda casa ad uso proprio, ma in Spagna è obbligatorio per chi è soggetto all’IRNR.

5. Ignorare il regolamento condominiale: ogni complesso residenziale ha il proprio regolamento. Gli affitti a breve termine potrebbero essere vietati internamente, anche se si possiede una licenza ETV. Per saperne di più: Condominio in Spagna.

6. Non trascurare la residenza fiscale: chi passa troppi giorni a Maiorca rischia, senza volerlo, di cambiare residenza nelle Baleari – con tutte le conseguenze fiscali che ne derivano per il reddito mondiale.

E poi? Ecco una panoramica degli obblighi da rispettare

Dopo l'acquisto inizia il vero e proprio lavoro amministrativo. Ecco una panoramica degli adempimenti ricorrenti:

Ispezione dell'immobile: obbligo IEE/ITE a Maiorca. Assicurazione sulla casa in Spagna.

Lista di controllo: seconda casa a Maiorca per gli spagnoli della penisola

• Chiarire lo status di residenza fiscale (residente sulla terraferma vs. sulle Baleari)
• Verifica lo stato NIE per la transazione a Maiorca
• Calcola l'importo dell'ITP per il prezzo di acquisto previsto (scala delle Baleari)
• Calcolare il valore catastale dell'immobile (in base all'IRNR)
• Controlla se hai la licenza ETV, se hai in programma di affittare la casa per le vacanze
• Richiedere l'estratto del registro fondiario (Nota simple) e l'estratto catastale
• Verifica la situazione urbanistica (terreno agricolo? Tramuntana? Annessi?)
• Chiarire la struttura di finanziamento (LTV, mutuo come strumento per ottimizzare l'imposta sul patrimonio)
• Valutare attentamente la struttura patrimoniale per la pianificazione successoria (Patto successorio?)
• Controlla se lo statuto del condominio prevede divieti di locazione
• Modelo 210: segnare l'obbligo nel calendario dopo l'acquisto
• Affidati a un commercialista e a un avvocato locali a Maiorca

Conclusione

Mallorca come seconda casa è un progetto allettante, ma non proprio facile, per gli spagnoli della penisola. Le Baleari seguono regole fiscali e giuridiche tutte loro: aliquote ITP progressivamente elevate, un’amministrazione fiscale autonoma (ATIB), un diritto successorio unico nel suo genere e un regime di affitti turistici di fatto chiuso dal Decreto 4/2025. Chi conosce queste particolarità, agisce in modo strutturato prima dell’acquisto e si affida a professionisti con sede a Maiorca, può comunque fare un’ottima scelta. L’isola rimane uno dei mercati immobiliari più stabili del Mediterraneo – se le basi sono quelle giuste.

Fonti ufficiali

• ATIB – Agenzia delle Entrate delle Isole Baleari (ITP, AJD, imposta sul patrimonio): https://www.atib.es
• AEAT – Agencia Tributaria (IRNR Modelo 210, IRPF): https://www.aeat.es
• Governo delle Isole Baleari – BOIB (Decreto 4/2025 – Sospensione delle licenze ETV): https://www.caib.es/govern/sac/fitxa.do?lang=ca&codi=3596428
• Registro di la Propiedad in Spagna (iscrizione nel registro fondiario): https://www.registradores.org
• BOE – Bollettino Ufficiale dello Stato (Decreto Reale 240/2007, Legge IRNR LIRNR): https://www.boe.es
• Catastro España (valori catastali, consultazione dei beni immobili): https://www.sedecatastro.gob.es