Seconda casa a Maiorca: le tasse se vivi nella Spagna continentale

Se vivi nella Spagna continentale e vuoi comprare casa a Maiorca, fai parte di un gruppo di acquirenti spesso trascurato: conosci la lingua, le leggi e la cultura spagnola. Proprio per questo potresti sottovalutare le differenze tra le Baleari e la tua regione. L’equivoco più comune riguarda la residenza fiscale: c’è chi pensa che, acquistando una seconda casa a Maiorca, venga considerato fiscalmente non residente sull’isola. Non è così. Se la tua abitazione principale resta a Madrid, Barcelona o Valencia, continui a essere fiscalmente residente in Spagna. Le norme per i non residenti, citate in molte guide, non si applicano a te. In questa guida scoprirai quali imposte paghi all’acquisto, come viene tassata ogni anno la tua casa a Maiorca, quali norme dipendono dalla tua regione e quali dalle Baleari, e quali errori possono costarti caro.

• Tutte le spese accessorie per comprare casa a Maiorca, nel dettaglio

La distinzione fondamentale: 2 livelli, non 1

Prima di esaminare le singole imposte, occorre chiarire un equivoco. In Spagna, per capire dove e come paghi le tasse, bisogna distinguere 2 livelli che vengono spesso confusi.

Livello 1: lo Stato. Stabilisce se sei soggetto all’imposta sul reddito dei residenti (IRPF) o a quella dei non residenti (IRNR). Secondo l’art. 9.1 della Ley 35/2006, sei fiscalmente residente in Spagna se trascorri più di 183 giorni nell’anno solare in Spagna oppure se il centro dei tuoi interessi economici si trova in Spagna. Conta il territorio nazionale, non l’isola. Se vivi a Madrid e passi alcune settimane all’anno nella tua casa vicino a Pollença, trascorri comunque più di 183 giorni in Spagna e resti fiscalmente residente.

Livello 2: la Comunidad Autónoma. Stabilisce quali norme regionali si applicano alle imposte attribuite alle regioni. I criteri sono fissati dall’art. 28 della Ley 22/2009 e variano secondo l’imposta: per l’imposta sul reddito e quella sul patrimonio conta la Comunidad Autónoma in cui hai trascorso più giorni nell’anno fiscale; per l’imposta di successione, quella in cui la persona deceduta ha trascorso più giorni nei 5 anni precedenti la morte. Per l’imposta sull’acquisto di un immobile vale invece un criterio diverso: conta soltanto dove si trova l’immobile (art. 33.2 della Ley 22/2009).

In breve: comprare una seconda casa a Maiorca non cambia la tua residenza fiscale. Resti fiscalmente residente in Spagna e continui a pagare l’IRPF; per le imposte sul patrimonio e sulle successioni restano determinanti le norme della tua Comunidad Autónoma. Le norme delle Baleari si applicano soltanto alle imposte legate all’immobile.

Quali norme si applicano a ciascuna imposta?

Questa tabella ti aiuta a orientarti in tutta la guida. Quasi tutti gli errori costosi per chi acquista in questa situazione nascono dalla confusione tra una riga e l’altra. Per sapere nel dettaglio come si determina la residenza fiscale, leggi la guida sulla residenza fiscale in Spagna e la regola dei 183 giorni.

Se vivi all’estero: questa guida è rivolta agli spagnoli che mantengono la residenza principale nella Spagna peninsulare. Se hai trasferito il centro della tua vita all’estero, sei un non residente, sei soggetto all’IRNR e devi presentare il Modelo 210. Trovi tutte le informazioni nella guida dedicata alla tassazione dei non residenti in Spagna. Le regole illustrate qui, quindi, non si applicano a te.

ITP nelle Balearen nel 2026: quanto paghi davvero quando acquisti

L’Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) è la voce di spesa più consistente nell’acquisto di un immobile usato. In questo caso si applica la normativa delle Balearen, ma non perché possiedi una seconda casa: conta il fatto che l’immobile si trovi a Mallorca. Chi vive a Madrid e chi vive a Palma pagano lo stesso importo di ITP per la stessa casa.

Su quale importo paghi l’imposta: non necessariamente sul prezzo pattuito

Dal 2022, la base imponibile non coincide più automaticamente con il prezzo pattuito: si prende come riferimento il valor de referencia catastale. Se il prezzo pattuito è più alto, si applica quest’ultimo (Art. 10.2 RDLeg 1/1993). Potresti quindi pagare l’imposta su un valore che non hai mai negoziato. Verificalo prima dell’appuntamento dal notaio: nella guida al Valor de Referencia in Spagna trovi come fare.

Aliquote ITP nelle Balearen per gli immobili usati

Le aliquote si applicano per scaglioni progressivi, come nell’imposta sul reddito. Su una base imponibile di 700.000 € paghi quindi l’8 % sui primi 400.000 € (32.000 €), il 9 % sui successivi 200.000 € (18.000 €) e il 10 % sugli ultimi 100.000 € (10.000 €): in totale, 60.000 € di ITP.

Aliquote agevolate: di norma non ti spettano

Alle Baleari sono previste agevolazioni: un’aliquota del 4 % per l’abitazione principale, del 2 % per alcune categorie di acquirenti della prima casa e un’esenzione totale per chi ha meno di 30 anni. In tutti i casi, l’immobile acquistato deve diventare la tua vivienda habitual. Per l’esenzione riservata a chi ha meno di 30 anni, inoltre, devi aver avuto la residenza abituale alle Baleari nei 3 anni precedenti l’acquisto. Se compri una seconda casa e mantieni la residenza anagrafica sulla terraferma, non soddisfi questi requisiti. Calcola quindi l’imposta in base alle aliquote ordinarie.

Attenzione: sugli immobili di nuova costruzione, al posto dell’ITP si paga l’imposta sul valore aggiunto (IVA), pari al 10 % per gli immobili residenziali (Art. 91.Uno.1.7.º Ley 37/1992), a cui si aggiunge l’imposta sugli Actos Jurídicos Documentados. L’aliquota ordinaria dell’AJD alle Baleari è dell’1,5 %.

Devi versare l’ITP all’ATIB entro 1 mese dalla stipula dell’atto notarile. Per conoscere nel dettaglio tutte le spese accessorie, comprese quelle notarili e di iscrizione nel registro immobiliare, consulta la guida alle spese accessorie per l’acquisto di un immobile a Maiorca.

Imposte annuali: tutto nell’IRPF, niente Modelo 210

È qui che la tua situazione si distingue maggiormente da quella descritta in molti articoli sugli immobili a Maiorca rivolti agli acquirenti della Spagna continentale: la maggior parte, infatti, è scritta per chi compra dall’estero. Se sei residente, non devi presentare il Modelo 210. Dichiari tutto nella tua consueta dichiarazione annuale dei redditi.

1. L’uso personale: imputación de rentas inmobiliarias

In Spagna, la semplice disponibilità di una seconda casa è soggetta a imposta, anche se non la affitti mai. Per i residenti lo stabilisce l’Art. 85 Ley 35/2006: per gli immobili urbani che non sono la tua abitazione principale, non sono destinati a un’attività economica e non producono redditi da locazione, viene attribuito un reddito figurativo pari al 2 % del valore catastale, proporzionato ai giorni di possesso.

L’aliquota ridotta dell’1,1 % si applica solo se il valore catastale è stato aggiornato nell’ambito di una revisione generale nel comune ed è entrato in vigore nell’anno fiscale o in uno dei 10 anni precedenti. Se hai dubbi, verifica quale caso si applica al tuo comune: la guida al Valor Catastral spiega dove trovare il valore.

Il punto decisivo è un altro: secondo l’Art. 45 Ley 35/2006, questo importo rientra nella renta general. Non viene quindi tassato a un’aliquota fissa, ma alla tua aliquota marginale personale, che combina l’aliquota statale e quella della tua Comunidad. Il 19 % che leggi spesso è l’aliquota prevista per i non residenti che risiedono nell’UE: non è quella applicabile a te.

Esempio di calcolo: valore catastale di 200.000 €, nessuna revisione generale negli ultimi 10 anni, immobile di tua proprietà per tutto l’anno. Reddito figurativo: 2 % di 200.000 € = 4.000 €. Questi 4.000 € si aggiungono agli altri tuoi redditi; l’imposta corrispondente si calcola moltiplicando l’importo per la tua aliquota marginale personale. Non esiste un importo valido per tutti: dipende dal tuo reddito e dalle aliquote della tua Comunidad. La guida all’IRPF per i residenti spiega come si determina l’aliquota.

2. IBI: l’imposta comunale sugli immobili

L’Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) è un’imposta comunale che devi pagare indipendentemente da dove risiedi. L’importo dipende dal valore catastale e dall’aliquota stabilita dal comune; per gli immobili urbani, la legge prevede un’aliquota compresa tra lo 0,4 e l’1,1 % (Art. 72 RDLeg 2/2004). I comuni possono inoltre applicare una maggiorazione fino al 50 % agli immobili che restano stabilmente vuoti: un aspetto da tenere presente se possiedi una seconda casa. Trovi maggiori informazioni nella guida all’IBI in Spagna.

3. Imposta sul patrimonio: si applicano le norme della tua regione

Qui si incontra un altro equivoco importante. Alle Baleari, dal 1 gennaio 2024, si applica una franchigia di 3.000.000 €. I non residenti possono scegliere di usufruirne se la maggior parte del loro patrimonio situato in Spagna si trova alle Baleari. La norma di riferimento è la Disposición adicional cuarta della Ley 19/1991, nella versione modificata dalla Ley 11/2021: il suo testo riserva espressamente questa possibilità ai non residenti.

Sei residente. Ai sensi dell’art. 31.2 Ley 22/2009, si applicano le norme della comunità autonoma in cui risiedi abitualmente. Inoltre, ai sensi dell’art. 5.Uno a) Ley 19/1991, l’imposta si calcola sul tuo patrimonio netto mondiale, non soltanto sull’immobile che possiedi a Maiorca. Le conseguenze concrete dipendono da dove risulti residente: le norme delle comunità autonome variano più che per qualsiasi altra imposta, dalla tassazione piena a consistenti agevolazioni.

Se la tua comunità autonoma non ha stabilito regole proprie, oppure quando si applica la normativa statale in via residuale, valgono questi 3 criteri:

• Franchigia di 700.000 € (art. 28.Dos e Tres Ley 19/1991)
• Esenzione per l’abitazione principale fino a 300.000 € (art. 4.Nueve Ley 19/1991): vale per la tua casa sulla terraferma, non per la seconda casa a Maiorca
• Obbligo di presentare la dichiarazione anche se non devi versare alcuna imposta, quando il valore dei tuoi beni e diritti supera 2.000.000 € (art. 37 Ley 19/1991)

C’è poi un’imposta statale che molti trascurano: l’Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas (Ley 38/2022). Prevede una franchigia propria di 700.000 €; si applica a partire da una base imponibile di 3.000.000 €, con un’aliquota iniziale dell’1,7 % che arriva fino al 3,5 %. È stata introdotta proprio per compensare le agevolazioni regionali sull’imposta sul patrimonio: anche se la tua comunità autonoma prevede condizioni favorevoli, potresti doverla pagare. Trovi i dettagli nella guida all’imposta sul patrimonio in Spagna.

Per sapere come e quando presentare le dichiarazioni, consulta la guida alla dichiarazione dei redditi in Spagna.

Affitti turistici: regole restrittive e una tassazione diversa

Molti spagnoli della penisola comprano un immobile pensando di affittarlo nei mesi in cui non lo usano. Occorre però prestare attenzione alle regole, mentre sul piano fiscale torna a fare la differenza lo status di residente.

Le regole sulle licenze in breve

Per gli affitti turistici di breve durata a Maiorca serve una licenza ETV. Da febbraio 2022 è in vigore una moratoria sui nuovi posti letto turistici; il Decreto-ley 4/2025 di aprile 2025 vieta di crearne di nuovi nei condomini di tutto l'arcipelago e, da febbraio 2026, a Palma non ne sono più previsti di nuovi. A marzo 2026 il Consell de Mallorca ha assegnato per la prima volta dopo la moratoria un numero limitato di posti letto tramite sorteggio. Le licenze esistenti restano valide e il loro valore si riflette nel prezzo degli immobili. Poiché la situazione cambia rapidamente, concentriamo le informazioni nella guida alla licenza ETV per gli affitti turistici a Maiorca e, se acquisti un immobile con una licenza già esistente, nella guida al trasferimento di una licenza ETV.

Cosa puoi fare senza licenza: i contratti di locazione disciplinati dalla legge LAU – per uso abitativo o stagionali, purché la finalità non turistica sia dimostrabile – non richiedono una licenza ETV. Se è una soluzione che stai valutando, consulta la guida agli affitti a lungo termine a Maiorca.

Come vengono tassati i tuoi redditi da locazione

Per te i redditi da locazione rientrano tra i rendimientos del capital inmobiliario ai fini dell’IRPF, non dell’IRNR: non si applica l’aliquota del 19 %, ma quella prevista per il tuo reddito personale. Puoi però dedurre più spese rispetto a chi non è residente (Art. 23.1 Ley 35/2006):

• gli interessi sul finanziamento e le spese di manutenzione e riparazione, deducibili nel complesso fino all’ammontare dei redditi lordi; l’eventuale eccedenza può essere dedotta nei 4 anni successivi
• le imposte e le tasse non statali che gravano sull’immobile, come l’IBI
• l’ammortamento fino al 3 % del valore più alto tra il costo di acquisto e il valore catastale, escludendo in entrambi i casi il valore del terreno
• le spese per la gestione e i servizi forniti da terzi

Per i periodi in cui l’immobile resta vuoto ed è a tua disposizione, si applica di nuovo, in proporzione, l’imputazione del reddito descritta nella sezione precedente.

Attenzione: la nota riduzione del reddito netto dal 50 al 90 % prevista dall’Art. 23.2 Ley 35/2006 si applica espressamente solo alle locazioni per uso abitativo. Non vale per gli affitti turistici di breve durata. Se la includi nei calcoli, finirai per sovrastimare sistematicamente la redditività di un immobile con licenza ETV.

Per sapere quali altre detrazioni regionali potrebbero spettarti nelle Baleari, consulta la guida alle detrazioni IRPF per chi affitta un immobile nelle Baleari.

L’acquisto: cosa rischi di sottovalutare se vieni dalla Spagna continentale

Conosci già Escritura, Notario e Registro de la Propiedad. A Maiorca, però, alcuni aspetti sono diversi.

Dall’offerta all’iscrizione nel Registro de la Propiedad, passo dopo passo

1. Non ti serve la NIE: se hai la cittadinanza spagnola, il tuo codice fiscale corrisponde al numero del DNI, lettera di controllo compresa (Art. 18 RD 1065/2007). La NIE è il numero identificativo degli stranieri: non ti serve neppure per acquistare un immobile nelle Baleari. Controlla piuttosto che i dati relativi alla tua residenza anagrafica e il tuo domicilio fiscale siano aggiornati presso l’AEAT.
2. Consulta il Valor de referencia prima di trattare sul prezzo: potrebbe comportare un aumento della base imponibile.
3. Stipula un contratto di prenotazione (Contrato de Reserva), versando di norma un acconto pari all’1–3 % del prezzo di acquisto. Per saperne di più: Il contratto di prenotazione in Spagna.
4. Firma un contratto di caparra (Contrato de Arras), versando di solito il 10 % del prezzo di acquisto. Questo accordo privato è vincolante: se l’acquirente rinuncia, perde la caparra.
5. Fai le verifiche necessarie (due diligence): controlla la Nota Simple, la visura catastale, la situazione urbanistica e gli eventuali oneri gravanti sull’immobile. Leggi anche Come verificare il registro immobiliare in Spagna.
6. Definisci il finanziamento: ne parliamo tra poco.
7. Vai dal notaio per il rogito (Escritura Pública). Il notaio spagnolo autentica l’atto, ma non tutela gli interessi delle parti né fornisce consulenza. Spetta a te e al tuo avvocato fare le verifiche.
8. Paga le imposte: ITP oppure IVA più AJD, da versare all’ATIB entro 1 mese dal rogito.
9. Iscrivi l’immobile nel registro immobiliare: l’iscrizione nel Registro de la Propiedad avviene solo dopo il pagamento delle imposte.

Attenzione: il notaio spagnolo non verifica la presenza di oneri nascosti, tributi comunali non pagati o ampliamenti abusivi. Quando acquisti su un’isola con norme edilizie proprie, affidarti a un avvocato indipendente non è un lusso.

Finanziamento: da residente hai più possibilità di quanto pensi

Molte guide ai mutui per acquistare a Mallorca si rivolgono agli acquirenti stranieri e indicano quindi limiti di finanziamento più restrittivi. A te non si applicano: le banche spagnole ti considerano residente e, di norma, finanziano fino all’80 % del valore di perizia, richiedendo meno documenti e offrendo tassi più favorevoli. Trovi i dettagli — capitale proprio necessario, voci di costo e procedura — nella guida al mutuo per residenti in Spagna.

Restano 2 limiti, legati all’immobile e non al tuo passaporto. Innanzitutto, una seconda casa non è una vivienda habitual: le banche valutano il rischio con maggiore prudenza e chiedono più spesso un capitale proprio superiore rispetto all’acquisto della 1ª casa. Inoltre, il limite di finanziamento si calcola sempre sul valore di perizia, non sul prezzo di acquisto: a Mallorca i 2 importi spesso non coincidono. Per confrontare i tipi di tasso, leggi Mutuo a tasso fisso o variabile in Spagna. Per il pagamento del prezzo di acquisto, consulta Come trasferire denaro in Spagna per acquistare un immobile.

Imposta sul patrimonio: cosa puoi pianificare e cosa no

Se possiedi un patrimonio consistente, vale la pena valutare già al momento dell’acquisto a chi intestare l’immobile. Prima, però, chiariamo 2 aspetti su cui gli acquirenti in questa situazione si sbagliano spesso:

• La franchigia delle Baleari di 3.000.000 € per te non è accessibile: si applica tramite la facoltà di scelta prevista per i non residenti (Disposición adicional cuarta Ley 19/1991).
• Trasferirti a Mallorca non modifica l’imposta sul patrimonio né subito né soltanto per l’immobile sull’isola: cambia il regime applicabile all’intero tuo patrimonio.

Soluzioni che possono fare davvero la differenza (da valutare caso per caso con un consulente fiscale):

• Comproprietà: l’imposta sul patrimonio è personale. Ogni comproprietario paga in base alla propria quota e ha diritto a una franchigia individuale. Se i proprietari sono coniugi, la base imponibile attribuita a ciascuno si riduce secondo le rispettive quote di proprietà.
• Finanziamento: il debito residuo del mutuo riduce il patrimonio netto. Un mutuo può quindi avere un effetto fiscale anche se disponi della liquidità necessaria.
• Acquisto tramite società: comprare attraverso una SL spagnola può avere senso a determinate condizioni, ma è una soluzione complessa e raramente adatta a una normale seconda casa. Per saperne di più: Acquistare un immobile in Spagna tramite una SL.

Attenzione: se stai valutando le agevolazioni regionali, devi considerare anche l’imposta statale di solidarietà. È stata concepita proprio per recuperare l’imposta sul patrimonio che le agevolazioni regionali azzerano oltre i 3.000.000 €.

Successioni e donazioni: la distinzione che più spesso viene spiegata male

Le Baleari hanno uno dei regimi fiscali più favorevoli della Spagna per le successioni: da luglio 2023, coniugi, figli e genitori beneficiano di una riduzione del 100 % dell’imposta. Spesso, però, se ne deduce che un immobile a Mallorca venga ereditato secondo la normativa delle Baleari. Non è così, e questa distinzione può costare molto cara.

Successione: conta la residenza del defunto

Ai sensi dell’art. 32.2 a) Ley 22/2009, l’imposta di successione segue le regole della Comunidad in cui il defunto aveva la residenza abituale. In base all’art. 28.1, si tratta di quella in cui ha trascorso più giorni nei 5 anni precedenti la morte. La regola vale per l’intera eredità, compreso l’immobile a Mallorca. Se mantieni la residenza a Madrid, la tua casa vicino a Sóller sarà soggetta alla normativa di Madrid, non a quella delle Baleari. Il periodo di 5 anni significa inoltre che un trasferimento sull’isola poco prima della successione non produce effetti fiscali immediati.

Donazione in vita: conta dove si trova l’immobile

Per la donazione di un immobile vale un criterio diverso: ai sensi dell’art. 32.2 b) Ley 22/2009, conta dove si trova l’immobile. A un immobile a Mallorca si applica quindi la normativa delle Baleari, compresa la riduzione del 100 % dell’imposta per le donazioni a coniugi, figli e genitori. È questo il caso in cui puoi effettivamente beneficiare del regime favorevole delle Baleari. Per saperne di più: Successioni e donazioni nelle Baleari.

E il diritto civile? Dipende dalla vecindad civil

Le norme che regolano la successione non dipendono né dal regime fiscale né dalla posizione dell’immobile, ma dalla vecindad civil, cioè dall’appartenenza di una persona a un determinato ordinamento civile territoriale. L’art. 9.8 Código Civil chiarisce espressamente che la successione segue lo statuto personale del defunto, „cualesquiera que sean la naturaleza de los bienes y el país donde se encuentren", mentre l’art. 16.1 individua tale statuto nella vecindad civil.

In concreto, il Pacto Sucesorio, lo strumento delle Baleari per stipulare accordi successori tra persone in vita, richiede la vecindad civil delle Baleari. Secondo l’art. 14.5 Código Civil, la si acquisisce dopo 2 anni di residenza continuativa, con una dichiarazione espressa all’ufficio dello stato civile, oppure dopo 10 anni senza una dichiarazione contraria. Acquistare un immobile non basta. Per saperne di più: Pacto Sucesorio nelle Baleari, Imposta di successione per i residenti e testamento spagnolo.

Gli errori più comuni degli spagnoli della penisola

1. Credere di essere un non residente. È l’errore più costoso di tutti: ti porta a presentare inutilmente il Modelo 210, a pagare un’imposta che non ti riguarda e a fare progetti basati su regole che non si sono mai applicate a te.

2. Contare sulla franchigia balearica dell’imposta sul patrimonio. La soglia di 3.000.000 € rientra nella possibilità di scelta prevista per i non residenti. A te si applicano le norme della tua comunità autonoma e, oltre quella soglia, l’imposta statale di solidarietà.

3. Pensare che la successione segua l’immobile sull’isola. Né le imposte né il diritto civile dipendono da dove si trova la proprietà. Dipendono dalla persona: le imposte dalla residenza negli ultimi 5 anni, il diritto civile dalla vecindad civil.

4. Calcolare l’ITP con le aliquote della tua regione. Nelle Baleari le aliquote arrivano al 13 % e l’imposta si calcola sul maggiore tra il prezzo e il valor de referencia.

5. Contare su una licenza ETV che ancora non esiste. Se compri per affittare, devi acquistare un immobile che abbia già la licenza; altrimenti non ce l’hai. Per gli appartamenti nei condomìni non vengono più assegnati nuovi posti letto.

6. Trascurare le particolarità delle norme edilizie baleariche. Suelo rústico, zona protetta della Tramuntana, ampliamenti non regolarizzati: una casa che sulla terraferma non desterebbe sospetti qui può creare problemi. Per saperne di più: Finca su Suelo Rústico e Regolarizzare un abuso edilizio a Mallorca.

7. Non leggere lo statuto del condominio. Potrebbe vietare gli affitti brevi anche se hai una licenza valida. Per saperne di più: Il condominio in Spagna.

8. Sottovalutare il cambio di residenza. Se ti trasferisci davvero sull’isola, cambia l’intero quadro fiscale: imposta sul reddito, imposta sul patrimonio e, in prospettiva, imposta sulle successioni. Potresti pagare di meno oppure di più: è una scelta da non lasciare al caso. Il primo passo è l’Empadronamiento a Mallorca.

Se decidi di trasferirti sull’isola

Se trasferisci la residenza abituale alle Baleari, il quadro della tabella iniziale cambia: l’imposta sul patrimonio e, dopo 5 anni, quella sulle successioni seguono le norme baleariche, così come la quota regionale dell’IRPF. ITP e IBI non cambiano: dipendevano già dall’immobile. Tieni presenti 2 aspetti: il cambio di residenza non ha effetto retroattivo e, per l’imposta sulle successioni, produce effetti solo dopo un periodo considerevole; inoltre riguarda tutto il tuo patrimonio, non solo quello che possiedi a Mallorca. Se stai valutando questo passo, calcolane le conseguenze prima di comunicare il trasferimento, non dopo. Le detrazioni regionali dell’IRPF sono un buon punto di partenza: Detrazioni IRPF nelle Baleari.

Cosa resta da fare dopo l’acquisto

Per l’ispezione dell’edificio, leggi Obbligo IEE/ITE a Maiorca. Trovi informazioni anche sull’assicurazione del contenuto della casa in Spagna.

Lista di controllo: seconda casa a Maiorca per gli spagnoli che vivono sulla terraferma

• Chiarire la propria posizione fiscale: residente in Spagna, Comunidad della residenza principale
• Verificare il Valor de referencia dell’immobile prima di trattare il prezzo
• Calcolare l’ITP applicando gli scaglioni delle Baleari alla base imponibile corretta
• Verificare il valore catastale e controllare se il comune lo ha rivalutato negli ultimi 10 anni
• Calcolare il reddito imputato applicando la propria aliquota marginale, non il 19 %
• Verificare le norme sull’imposta sul patrimonio della propria Comunidad e l’imposta statale di solidarietà
• Verificare la licenza ETV se si intende affittare l’immobile ai turisti
• Richiedere la Nota Simple e la visura catastale
• Verificare la situazione urbanistica: Suelo rústico, Tramuntana, ampliamenti
• Chiedere un mutuo come residente e calcolare l’importo finanziabile in base al valore di perizia
• Pianificare la successione: imposta di successione in base alla residenza, diritto civile in base alla vecindad civil
• Verificare se il regolamento della comunità dei proprietari vieta gli affitti
• Rivolgersi a un consulente fiscale esperto delle Baleari

In conclusione

Per chi vive nella Spagna continentale, avere una seconda casa a Mallorca è meno complicato di quanto suggeriscano molte guide, ma c’è un aspetto che richiede attenzione. Non cambi regime fiscale: resti residente, dichiari tutto nell’IRPF e non hai bisogno del Modelo 210. Cambia invece la competenza su alcune imposte, secondo regole diverse. Per l’immobile si applica la normativa delle Baleari in materia di ITP, IBI e donazioni; la tua Comunidad di residenza mantiene la competenza per l’imposta sul patrimonio e quella di successione. Se chiarisci bene questa distinzione, puoi acquistare con più serenità, senza affidarti a regole pensate per gli acquirenti stranieri. L’isola resta uno dei mercati immobiliari più stabili del Mediterraneo, purché si parta dalle basi giuste.

Fonti ufficiali

• ATIB – Agència Tributària de les Illes Balears (ITP, AJD, imposta sul patrimonio nelle Baleari): https://www.atib.es
• AEAT – Agencia Estatal de Administración Tributaria (IRPF, Imputación de rentas inmobiliarias): sede.agenciatributaria.gob.es
• BOE – Boletín Oficial del Estado (Ley 35/2006 IRPF, Ley 19/1991 IP, Ley 22/2009 sul sistema di finanziamento, Código Civil): https://www.boe.es
• Catastro España (valore catastale e Valor de Referencia): https://www.sedecatastro.gob.es
• Govern de les Illes Balears (normativa sul turismo e sugli affitti): https://www.caib.es
• Registro de la Propiedad España (iscrizione nel registro immobiliare): https://www.registradores.org