Comprar ou arrendar em Maiorca em 2026: a matriz honesta para uma decisão financeira
Em 2026, decidir se deves comprar um apartamento em Maiorca ou optar pelo arrendamento já não é uma questão de estilo de vida — é uma decisão financeira com um potencial de risco considerável em ambos os sentidos. Segundo os estudos da Engel & Völkers, os preços por metro quadrado situam-se atualmente em cerca de 4.704 € para moradias e 5.384 € para apartamentos, e continuam a subir — embora a um ritmo mais moderado do que nos anos de maior crescimento. Ao mesmo tempo, os dados notariais mais recentes revelam uma diminuição significativa do número de transações. Este guia disponibiliza-te uma matriz honesta, baseada em números: quanto custa realmente comprar (incluindo impostos, financiamento e encargos correntes)? Quanto custa arrendar a longo prazo? E em que momento deixa de compensar? Vais conhecer os fatores decisivos — do ITP às rendibilidades do arrendamento e à isenção fiscal na venda.
Comprar ou arrendar — ou talvez ambas as opções? Vamos calcular a tua situação pessoal.
- 📩 Faz um pedido de informação personalizado — uma avaliação individual para o teu caso
- Todos os custos associados à compra, em detalhe
O mercado em 2026: quanto pagas se comprares hoje
Antes de fazeres qualquer conta, precisas de números de partida realistas. A evolução dos preços nos últimos anos revela uma tendência clara:
Evolução dos preços das moradias em Maiorca (preços pedidos)
| Ano | Ø €/m² de moradias | Variação |
|---|---|---|
| 2022 | 3.689 € | — |
| 2023 | 3.932 € | +6,6 % |
| 2024 | 4.113 € | +4,6 % |
| 2025 | 4.489 € | +9,2 % |
| 2026 | 4.704 € | +4,8 % |
Fonte: Engel & Völkers, preços pedidos em portais imobiliários, dados de junho de 2026
Evolução dos preços dos apartamentos em Maiorca (preços de oferta)
| Ano | Ø €/m² apartamentos | Variação |
|---|---|---|
| 2023 | 4.009 € | — |
| 2024 | 4.537 € | +13,2 % |
| 2025 | 5.095 € | +12,3 % |
| 2026 | 5.384 € | +5,7 % |
Fonte: Engel & Völkers, dados de junho de 2026
O que estes números significam: um apartamento de 90 m² numa boa zona de Palma custa այսօր, com base nos preços de oferta, cerca de 485.000 €. Segundo alguns relatórios de mercado, nas regiões mais procuradas pelo turismo são pedidos preços por metro quadrado consideravelmente mais elevados no segmento de casas de férias. Ao mesmo tempo, as estatísticas notariais mais recentes mostram que, em novembro de 2025, as transações nas Baleares caíram 13,9% em comparação com o mesmo mês do ano anterior — uma das descidas mais acentuadas de toda a Espanha. O elevado nível dos preços está claramente a travar a procura.
Atenção: em Maiorca, os preços de oferta e os preços de compra efetivamente pagos podem diferir consideravelmente. Para os teus cálculos, deves basear-te sempre no preço final negociado e indicado na escritura.
Os verdadeiros custos da compra: o que acresce ao preço
O preço de compra é apenas o início. Em Maiorca — e nas Baleares em geral — o comprador suporta uma carga fiscal considerável, além de outros encargos. Para fazeres uma estimativa realista, deves ter em conta os seguintes custos:
Resumo dos custos adicionais de compra em Maiorca em 2026
| Tipo de custo | Valor / base de cálculo | Nota |
|---|---|---|
| ITP (Imposto sobre Transmissões Patrimoniais) | Taxa escalonada, tabela das Baleares | Aplica-se a imóveis usados; detalhes → ITP Balearen 2026 |
| IVA + imposto sobre atos jurídicos documentados (AJD) (obra nova) | 10 % de IVA + cerca de 1,2 % de AJD | Apenas na primeira venda pelo promotor imobiliário |
| Custos notariais | cerca de 0,2–0,5 % do preço de compra | Tabela de emolumentos regulamentada pelo Estado |
| Registo predial | cerca de 0,1–0,3 % do preço de compra | Obrigatório para garantir segurança jurídica |
| Advogado / gestor administrativo | cerca de 1–1,5 % do preço de compra | Vivamente recomendado |
| Total dos custos adicionais | cerca de 10–14 % do preço de compra | Consoante o tipo e o valor do imóvel |
Assim, para um preço de compra de 500.000 €, os custos adicionais rondam os 50.000–70.000 €, montante que tens de ter disponível além do preço do imóvel. Encontras uma discriminação detalhada no guia Custos adicionais da compra em Maiorca.
Acrescem ainda os custos correntes enquanto proprietário, que não existem no arrendamento:
Custos correntes enquanto proprietário (resumo anual, exemplo de um apartamento de 90 m²)
| Tipo de custo | Custo anual estimado |
|---|---|
| IBI (imposto sobre bens imóveis) | consoante o município e o valor cadastral, regra geral de რამდენიმე centenas a mais de 1.000 € |
| Comunidade de proprietários (encargos do condomínio) | consoante o empreendimento, frequentemente 1.200–4.800 € por ano |
| Seguro do recheio / seguro do edifício | cerca de 400–1.200 € por ano |
| Fundo de reserva para manutenção (recomendado) | cerca de 1–2 % do valor do imóvel por ano |
| Imposto sobre o património | a partir de determinados limiares; Detalhes sobre o imposto sobre o património |
Nota: os montantes exatos do IBI variam muito consoante o município e o valor cadastral. Possíveis reduções: redução do IBI em Maiorca.
Os verdadeiros custos do arrendamento: quanto pagas realmente
Arrendar em Maiorca é caro — o mercado não deixa margem para dúvidas. No entanto, em 2026, o mercado de arrendamento apresenta características algo diferentes das do mercado de compra:
Segundo relatórios de mercado, os preços das rendas dão sinais de estabilização ou de aumentos mais moderados, enquanto os preços de compra continuam a subir. Esta é uma diferença relevante para os cálculos a longo prazo.
Mercado de arrendamento em Maiorca em 2026: avaliação por segmento
| Segmento | Nível de preços | Tendência |
|---|---|---|
| Arrendamento de longa duração em Palma, apartamento com 2–3 quartos | mercado pressionado, pouca oferta | estabilização |
| Arrendamento de longa duração nas zonas periféricas / municípios | varia consoante a região | possível ligeiro alívio |
| Arrendamento sazonal (3–11 meses) | significativamente acima do arrendamento de longa duração | persistentemente elevado |
| Arrendamento de férias (< 1 mês) | impulsionado pelo turismo, muito elevado | pressão regulamentar |
Nota: Os inquilinos com menos de 35 anos podem beneficiar, nas Baleares, de apoio estatal através do Bono Alquiler Joven. No guia sobre arrendamento de longa duração նույնպես encontras informações atualizadas sobre os tipos de contrato de arrendamento e a proteção contra a denúncia do contrato.
O que é mais barato ao arrendar:
- Sem custos associados à compra (sem ITP, notário ou advogado)
- Sem IBI, quotas de condomínio ou fundo de reserva para manutenção
- Sem risco de concentração numa única classe de ativos
- Máxima flexibilidade caso decidas mudar-te
O que é mais caro ao arrendar:
- Não há constituição de património; a renda é dinheiro «perdido» do ponto de vista do capital próprio
- Não beneficias de futuras subidas de preços
- Falta de segurança quanto ao planeamento, devido ao risco de denúncia do contrato por necessidade própria do senhorio ou de aumentos de renda
A matriz de decisão: comprar ou arrendar em comparação direta
Chegamos ao essencial: uma comparação estruturada em função da situação de vida e do horizonte temporal.
Matriz comprar ou arrendar em Maiorca 2026
| Critério | Comprar é vantajoso | Arrendar é vantajoso |
|---|---|---|
| Horizonte temporal | Estadia prevista de ≥ 5–7 anos | < 5 anos, planos incertos |
| Capital próprio | Dispões de ≥ 30–40 % do preço de compra | Capital próprio inferior a 20 % |
| Fase do mercado | Correção de preços / mercado favorável aos compradores | Fase de preços elevados, como a atual em 2026 |
| Residência fiscal | Residente em Espanha (vantagens e isenções em sede de IRPF) | Não residente ou estadia de curta duração |
| Tipo de utilização | Residência principal para uso próprio a 100% | Alojamento de férias com pouca utilização |
| Necessidade de renovação | Imóvel renovado ou construção nova | Imóveis mais antigos, com estado de conservação desconhecido |
| Alternativa no mercado de capitais | As taxas de juro tornam as obrigações pouco atrativas | Rendibilidade alternativa > rendibilidade imobiliária |
| Intenção de arrendar | Prevê-se arrendamento de longa duração | Licença ETV não disponível |
| Planeamento familiar | Estilo de vida estável, filhos, escolas | Estilo de vida nómada, mobilidade profissional |
Perspetiva do ponto de equilíbrio (simplificada)
A questão central é: a partir de que momento a valorização do imóvel supera os custos únicos da transação (compra + venda posterior)?
Com 10–14 % de custos adicionais na compra e mais cerca de 3–5 % de custos na venda (mediação imobiliária, impostos), precisas de uma valorização total de დაახლოებით 13–19 % apenas para cobrir estes custos de transação — antes de obteres um único euro de lucro.
Partindo de uma valorização moderada de 4–5 % ao ano (como se tem verificado recentemente no caso das moradias), este ponto de equilíbrio seria atingido, em termos matemáticos, ao fim de cerca de 3–4 anos. Mas atenção: estes são preços de oferta, não preços de venda garantidos. Quem compra numa fase de preços elevados e precisa de vender a curto prazo pode ter prejuízo.
Atenção: Este cálculo simplificado não considera os custos de financiamento (juros da hipoteca), os custos correntes de propriedade nem a situação fiscal individual. Para tomar uma decisão fundamentada, é indispensável fazer um cálculo personalizado.
Financiamento: quanto custa realmente uma hipoteca
Quem não compra inteiramente com capitais próprios tem de incluir os custos de financiamento nos cálculos. Em Espanha, os não residentes podem, regra geral, financiar até 60–70 % do preço de compra, enquanto os residentes podem financiar até 80 %.
As condições exatas dependem das taxas de juro, do banco, da solvabilidade e do estatuto de residente. Encontras mais informações sobre financiamento nos guias Financiamento imobiliário em Maiorca e Hipoteca fixa vs. variável.
Importante para as contas entre comprar ou arrendar: Ao financiar através de uma hipoteca, ficas exposto ao risco de alteração das taxas de juro (caso seja variável). Além disso, a prestação mensal reduz a liquidez, que poderia ser investida ou usada para pagar renda — a clássica comparação do custo de oportunidade.
Regra prática: prestação da hipoteca vs. renda
Se a prestação mensal da hipoteca (incluindo amortização) mais os custos correntes de propriedade (IBI, encargos do condomínio, manutenção, na proporção aplicável) ficarem claramente acima de uma renda comparável, isso aponta inicialmente para o arrendamento — exceto se a diferença for mais do que compensada pela acumulação de capital e pela valorização esperada.
Com os atuais níveis de preços em Maiorca, este limiar já foi atingido ou ultrapassado em muitos locais.
Dimensão fiscal: o que distingue residentes de não residentes
O tratamento fiscal é um fator հաճախ subestimado na decisão entre comprar e arrendar.
Comparação fiscal na compra: residente vs. não residente
| Aspeto fiscal | Residente fiscal em Espanha | Não residente |
|---|---|---|
| ITP na compra | Igual | Igual |
| Imputação corrente em sede de IRPF | Não se aplica à habitação própria e permanente | 1,1–2 % do valor cadastral como rendimento presumido |
| Mais-valias na venda (IRPF) | 19–28 %; შესაძლებელია isenção para habitação própria e permanente mediante reinvestimento | 19 % de IRNR; sem isenção por residência habitual |
| Imposto sobre o Património (Patrimonio) | A partir de determinados limites de isenção | Incide desde o primeiro euro (limites de isenção mais baixos) |
| Mais-valia municipal | É paga pelo vendedor | É paga pelo vendedor |
Vê os detalhes sobre a isenção de IRPF na venda da residência habitual (reinvestimento numa nova residência habitual, isenção por idade, entre outros): Isenção de IRPF na venda da residência habitual.
Se comprares como não residente e não arrendares o imóvel, pagarás todos os anos um imposto sobre o rendimento imputado, calculado sobre uma percentagem do valor cadastral. Trata-se de um encargo regular efetivo, que não existe se arrendares o imóvel.
O arrendamento turístico como trunfo de rentabilidade? A realidade em 2026
Muitos compradores contam com rendimentos do arrendamento turístico para justificar a decisão de compra. Em 2026, é preciso ter განსაკუთრada cautela:
O Governo das Baleares restringiu fortemente a atribuição de novas licenças ETV (licenças de estadia turística em habitações). Em grande parte de Maiorca, já não é possível obter novas licenças para apartamentos em edifícios multifamiliares. As licenças existentes mantêm o seu valor, o que continua a fazer subir o preço dos imóveis licenciados.
Atenção: Se estiveres a contar com rendimentos de arrendamento turístico ao comprar, tens de verificar antes de celebrares o contrato de compra e venda se o imóvel dispõe de uma licença ETV válida ou se é possível pedir uma nova. Comprar sem uma licença garantida, mas contando com rendimentos turísticos, representa um risco financeiro considerável. Vê os detalhes: Licença ETV em Maiorca. Arrendar sem a respetiva autorização pode dar origem a coimas de, pelo menos, 20.001 €.
Já o arrendamento de longa duração continua a ser uma opção, com a vantagem de os residentes em Espanha poderem beneficiar de uma dedução no IRPF sobre os rendimentos líquidos de rendas de habitação arrendada a longo prazo. O valor exato desta dedução está definido por lei e deve ser confirmado junto de um consultor fiscal. Mais informações: Dedução de IRPF para senhorios nas Baleares.
Expectativas de rentabilidade em comparação (valores indicativos)
| Tipo de arrendamento | Rendibilidade bruta do arrendamento (indicativa) | Esforço / risco |
|---|---|---|
| Arrendamento de longa duração | Regra geral, 3–5 % ao ano | Baixo; atenção à proteção contra o despejo |
| Arrendamento sazonal (3–11 meses) | Mais elevada, consoante a localização | Médio; não está sujeito à legislação do turismo |
| Arrendamento para férias com licença ETV | Potencialmente mais elevada | Elevado; é necessária uma licença |
Estes valores são meramente indicativos e baseiam-se em relatórios de mercado; os resultados individuais variam consideravelmente.
Perfis específicos de compradores: como deve decidir cada um?
Compradores de primeira habitação / compradores para residência principal
Se queres viver em Maiorca e estabelecer aí a tua residência habitual, poderás beneficiar de vantagens fiscais: consoante a regulamentação em vigor, taxas reduzidas de ITP na primeira compra de habitação própria permanente, bem como programas estatais de garantia para երիտասարդes compradores (Hipoteca Joven Mallorca) e, potencialmente, isenção total de imposto sobre as mais-valias numa venda posterior com reinvestimento. Mais informações: Comprar a primeira casa.
Investidores / segunda residência
Neste caso, as contas devem ser feitas de forma mais pragmática. Sem licença ETV, a rentabilidade limita-se ao nível do arrendamento de longa duração. A decisão de compra deverá, por isso, assentar sobretudo na valorização esperada do imóvel e na utilidade pessoal que lhe atribuis. Se pensas sobretudo como investidor, consulta: Investir em Maiorca e Rentabilidade em Maiorca 2026.
Compradores alemães / cidadãos da UE
Cerca de 30 % de todas as compras em Maiorca são feitas por estrangeiros, e os alemães estão entre os maiores grupos de compradores. Importante: os cidadãos de fora da UE necessitam de uma autorização de investimento para compras acima de determinados limiares. Os alemães estão dispensados desse requisito. No entanto, é necessário ter em conta a obrigação de declaração ao abrigo da AWV na transferência de dinheiro para Espanha.
Séniores / compradores para a reforma
Quem compra já na idade da reforma e vê o imóvel como complemento da pensão pode beneficiar, em determinadas condições, da isenção de IRPF na venda aplicável a pessoas com mais de 65 anos. Mas há um senão: o capital fica imobilizado. Convém pensar atempadamente no planeamento sucessório (Herança e doação nas Baleares) e no pacto sucessório.
Erros mais frequentes na decisão entre comprar ou arrendar
Subestimar os custos adicionais da compra: É frequente esquecer ou minimizar os 10–14 % que acrescem ao preço. Estes custos não são recuperáveis, independentemente da evolução posterior do imóvel.
Considerar um horizonte temporal demasiado curto: Quem tiver de vender ao fim de 2–3 anos perde quase sempre, pois os custos de transação absorvem a valorização.
Não verificar a situação da licença ETV: Comprar partindo do princípio de que será possível arrendar, sem confirmar previamente a licença. As fortes limitações na atribuição de licenças tornam esta questão uma verdadeira armadilha.
Não incluir os custos correntes nas contas: O IBI, os encargos do condomínio, a manutenção e o seguro podem representar montantes consideráveis por ano, consoante o imóvel, e são muitas vezes deixados de fora na comparação com o arrendamento.
Ignorar a residência fiscal: Os não residentes estão sujeitos todos os anos a imposto sobre o rendimento imputado do imóvel, um encargo que não existe no arrendamento.
Equiparar o preço pedido ao valor de mercado: Numa fase de mercado em que o número de transações está a diminuir (–13,9 % em nov. de 2025), há margem para negociar. Quem paga o preço pedido sem negociar abdica dessa margem.
Não fazer uma verificação jurídica prévia: Dívidas ocultas no registo predial, construções ilegais (Construções ilegais em Maiorca) ou situações urbanísticas por esclarecer (Finca Suelo Rústico) podem transformar a compra numa armadilha dispendiosa.
O que acontece depois? Pensar na revenda
Comprar um imóvel em Maiorca e vendê-lo mais tarde completa um ciclo — e deves tê-lo em conta desde o início.
Ao vender, há os seguintes custos:
- Imposto sobre os ganhos de capital (IRPF para residentes, IRNR para não residentes): regra geral, 19–28 % sobre o lucro
- Imposto municipal sobre a mais-valia
- Comissão da agência imobiliária (habitualmente 3–6 % do preço de venda)
Mais informações: Impostos na venda de imóveis em Espanha e Vender um imóvel em Maiorca.
A isenção de IRPF aplicável à habitação própria permanente (por reinvestimento ou idade > 65 anos) pode reduzir significativamente a carga fiscal na venda — uma vantagem importante que deve entrar nas contas de uma compra a longo prazo: Isenção de IRPF na venda de habitação própria permanente.
Lista de verificação: estás pronto para comprar?
Analisa estes pontos antes de tomares uma decisão:
- Capitais próprios: Tens pelo menos 30–40 % do preço de compra disponíveis em liquidez (incluindo os custos adicionais)?
- Horizonte temporal: Planeias ficar em Maiorca durante pelo menos 5–7 anos?
- Residência fiscal: Tens o estatuto de residência esclarecido e avaliadas as respetivas consequências fiscais?
- Situação da licença: Se pretendes arrendar o imóvel: existe licença ETV ou o arrendamento de longa duração é uma estratégia alternativa?
- Verificação jurídica: Verificaste o registo predial, a situação urbanística e as dívidas pendentes?
- Custos correntes: Calculaste concretamente o IBI, as despesas de condomínio, o seguro e a manutenção?
- Escritura preparada: Tens o número NIE, uma conta bancária espanhola e, se necessário, uma procuração notarial para compras à distância?
- Hipoteca (se necessária): Pediste uma proposta de financiamento e escolheste o tipo de juro?
- Comparação: Consideraste pelo menos três imóveis comparáveis para arrendamento como alternativa?
- Consultor fiscal / advogado: Contrataste um especialista em direito sediado em Maiorca?
Conclusão: comprar ou arrendar — o que compensa em 2026?
Não há uma resposta universal, mas há padrões claros. Comprar compensa em Maiorca se tens uma perspetiva de longo prazo, capital próprio suficiente, vais tornar-te residente fiscal em Espanha (ou já o és) e os custos correntes cabem no teu orçamento. Sobretudo para quem compra habitação própria com intenção de reinvestir, a compra é muitas vezes a melhor decisão a longo prazo: a possível isenção de imposto sobre as mais-valias na venda é um argumento sem equivalente no arrendamento.
Arrendar é a escolha mais sensata se vais ficar menos de cinco anos, não tens a certeza de como a tua vida vai evoluir, não dispões de capital próprio ou terias de comprar numa fase de preços elevados e preferes esperar por uma correção do mercado. A atual quebra no número de transações (–13,9 % em novembro de 2025) sugere que o mercado poderá abrandar um pouco. Isto não é uma previsão de quebra acentuada, mas a paciência pode compensar.
Na atual fase do mercado em 2026 — preços historicamente elevados, menos transações e disponibilidade limitada de licenças ETV —, preparar bem a decisão individual é mais importante do que nunca. A matriz ajuda-te a estruturar a decisão; para a concluir da melhor forma, conta com um consultor experiente que conheça o teu caso concreto.
📩 Envia um pedido de informação pessoal — Ajudamos-te a fazer as contas à tua situação entre comprar e arrendar.
Fontes oficiais
- Agencia Tributaria (AEAT) – IRPF, IRNR, imposto sobre as mais-valias: https://www.agenciatributaria.es
- ATIB – Agència Tributària de les Illes Balears (ITP, AJD, Baleares): https://www.atib.es
- Estatísticas notariais de Espanha (Consejo General del Notariado): https://www.notariado.org
- Govern de les Illes Balears – Turismo e licenças ETV: https://www.caib.es
- Registradores de España – Registo Predial e estatísticas imobiliárias: https://www.registradores.org
- Boletín Oficial del Estado (BOE) – Legislação nacional: https://www.boe.es
- BOIB – Boletim Oficial das Illes Balears (legislação das Baleares): caib.es/eboibfront