Mallorca som fritidsbostad för spanjorer från fastlandet: Skatter, lagstiftning och kostnader 2026

Som spanjor från fastlandet tillhör du en köpargrupp på Mallorca som ofta förbises: Du kan språket, rättssystemet och kulturen – och underskattar därför desto lättare vad som skiljer Balearerna från Madrid, Barcelona eller Valencia när det gäller skatter och lagar. Balearerna har nämligen en egen skattemyndighet (ATIB), egna ITP-skattesatser, ett utgående system för semesteruthyrning och en förmögenhetsskatt med ett avsevärt avvikande avdrag. Denna guide visar dig steg för steg vilka skatter som tillkommer vid köpet, hur din fastighet på Mallorca beskattas löpande, vad som gäller för semesteruthyrning 2026, vilka misstag spanjorer från fastlandet särskilt ofta begår – och hur du lägger grunden rätt redan från början.

Planerar du just nu att köpa en fritidsbostad på Mallorca och vill du se till att skattestrukturen är ordentligt uppbyggd redan från början?

• 📩 Skicka en personlig förfrågan — vi förmedlar kontakt med certifierade skatterådgivare och advokater på Mallorca
• Alla tillkommande kostnader vid köp på Mallorca i detalj

Bosatt eller icke-bosatt? Det avgörande valet

Innan vi går in på de enskilda skatterna måste en fråga klargöras: Är du ”residente” eller ”no residente” enligt den spanska skattemyndigheten? Det handlar inte om medborgarskap, utan om vistelse.

183-dagarsregeln: Den som vistas i Spanien i mer än 183 dagar per kalenderår betraktas som obegränsat skattskyldig (residente fiscal) och beskattas för sin globala inkomst i Spanien via IRPF. Den som vistas mindre än 183 dagar i Spanien – det vill säga behåller sin faktiska huvudbostad på fastlandet och använder Mallorca som fritidsbostad – betraktas som skattemässigt icke-bosatt och omfattas av IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes).

En särskild aspekt för spanjorer från fastlandet: Som spansk medborgare är du i alla fall skattskyldig i Spanien, men det gör en betydande skillnad om din skattemässiga hemvist ligger i Madrid eller på Mallorca. Den som flyttar sin huvudsakliga bostad till Mallorca (Empadronamiento + Residencia på Balearerna) omfattas fullt ut av den baleariska skattelagstiftningen – inklusive förmånligare arvsskatteregler, men också de lokala skatteplikterna. Den som använder Mallorca som en verklig andra bostad och förblir folkbokförd på fastlandet förblir IRNR-pliktig för sin fastighet på Mallorca.

Observera: Gränsen på 183 dagar avser den sammanlagda vistelsen i Spanien, inte enbart på Mallorca. Om du redan är bosatt i Madrid och köper en andra bostad på Mallorca förändras din skattestatus inte i första hand – du kommer dock att ha ytterligare deklarations- och betalningsskyldigheter för fastigheten på Mallorca.

ITP Balearen 2026: Vad du egentligen betalar vid köpet

ITP är den största enskilda kostnaden vid köp av en befintlig fastighet. På Balearerna gäller särskilda, progressivt differentierade skattesatser – och dessa ligger över nivån på fastlandet i många autonoma regioner.

ITP-standardvärden för Balearerna (befintliga fastigheter)

Dessa skattesatser tillämpas progressivt för respektive tramo – på samma sätt som inkomstskattetrapporna. Vid ett köpbelopp på 700 000 € betalar du alltså: 8 % på de första 400 000 € (32 000 €), 9 % på de följande 200 000 € (18 000 €) och 10 % på de sista 100 000 € (10 000 €) – totalt 60 000 € i ITP.

Reducerade ITP-satser: Vem gäller de för?

För förstagångsköpare under 30 år, personer med funktionsnedsättning eller köpare av subventionerade bostäder (VPO/VPL) gäller betydligt lägre skattesatser, i vissa fall till och med fullständig befrielse. Som fastlandsspanjor som köper en fritidsbostad har du i regel inte rätt till dessa rabatter – eftersom du varken köper din första fastighet eller din huvudsakliga bostad på Mallorca.

Observera: För nybyggda fastigheter tillkommer mervärdesskatt (IVA) istället för ITP: 10 % för bostadsfastigheter, plus Actos Jurídicos Documentados (AJD). På Balearerna är AJD-satsen vanligtvis 1,5 %.

För en detaljerad översikt över alla tillkommande kostnader vid köp, ta en titt på vår guide om tillkommande kostnader vid köp på Mallorca. Där hittar du även en förteckning över notarie- och fastighetsregistreringsavgifter.

Löpande skatteförpliktelser för ägare av fritidsbostäder

Köpet är klart – nu börjar de årliga skyldigheterna. Som icke-bosatt med fritidsbostad på Mallorca har du minst tre löpande skattefrågor att hantera.

1. IRNR: Skatten på egenanvändning (Modelo 210)

I Spanien beskattas redan själva det faktum att man äger en fastighet – även om man inte hyr ut den en enda gång under året. Principen är att skattemyndigheten utgår från ett fiktivt utnyttjande.

Beräkningsgrunden är fastighetsvärdet (valor catastral). Av detta belopp räknas vanligtvis 1,1 % som fiktiv inkomst (vid äldre, icke uppdaterade fastighetsvärden kan andelen vara 2 %). På detta belopp tillkommer sedan 19 % IRNR – detta gäller för personer bosatta inom EU och därmed även för spanjorer från fastlandet som inte är skattemässigt bosatta på Balearerna.

Beräknings exempel: Fastighetsvärde 200 000 €, ej uppdaterat → 2 % = 4 000 € beskattningsunderlag → 19 % IRNR = 760 € årlig skatt

Formuläret Modelo 210 för skatt på egen användning ska lämnas in en gång om året, vanligtvis senast den 31 december för det löpande året. Deklarationen och betalningen sker i Spanien på eget ansvar (autoliquidación) – du får inget skattebesked.

2. IBI – Fastighetsskatt

Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) är en kommunal skatt som tas ut oavsett din skattestatus. Beloppet beräknas utifrån fastighetsvärdet och skattesatsen (tipo impositivo) i respektive kommun. Läs mer om detta i vår guide om IBI-skatten i Spanien.

3. Förmögenhetsskatt (Impuesto sobre el Patrimonio)

På Balearerna gäller sedan den 1 januari 2024 ett avdragsgillt belopp på 3 000 000 € för icke-bosatta. Det innebär att om värdet på din fastighet på Mallorca (efter avdrag för eventuella hypotekslån) ligger under denna gräns finns det visserligen en anmälningsplikt, men ingen faktisk skatteskuld. Om gränsen överskrids tillkommer progressiva skattesatser mellan 0,28 % och 3,45 %.

Obs! Det höjda skattefria beloppet på 3 miljoner euro gäller sedan den 1 januari 2024. Det kan teoretiskt sett sänkas igen vid ett framtida regeringsskifte på Balearerna – experter rekommenderar att man utformar sin förmögenhetsstruktur så att man inte får någon obehaglig överraskning även om skattefriheten sänks (tidigare 700 000 €).

Semesteruthyrning 2026: Stopp för ETV-licenser och vad det innebär för dig

Många spanjorer från fastlandet köper bostäder på Mallorca med tanken att hyra ut dem via plattformar som Airbnb eller Booking.com under de månader då de inte själva använder dem. Här har något grundläggande förändrats under 2025/2026.

Dekret 4/2025: Med detta dekret har Balearernas regering stoppat utfärdandet av nya ETV-licenser (Estancias Turísticas en Viviendas). För närvarande utfärdas inga nya licenser för turistuthyrning av bostadsfastigheter. Den som köper en fastighet utan befintlig ETV-licens kan alltså inte på kort sikt lagligt hyra ut den för turiständamål.

Befintliga ETV-licenser är däremot en värdefull tillgång – och prissätts därefter. Fastigheter som erbjuds med en giltig licens uppnår ett betydligt högre pris på marknaden.

Vad är fortfarande tillåtet? Långtidsuthyrning (mer än 31 dagar) kräver inget tillstånd och är fortfarande möjlig. Om du vill hyra ut fastigheten under längre perioder lönar det sig att ta en titt på vår guide om långtidsuthyrning på Mallorca.

Skattebehandling vid uthyrning av semesterbostäder (i den mån det fortfarande är möjligt)

Om du köper en fastighet med befintlig ETV-licens och hyr ut den gäller följande regler för icke-bosatta:

• Hyresintäkter beskattas enligt IRNR med 19 % (EU-bosatta)
• Som icke-bosatt kan du göra proportionella avdrag för kostnader som erkänns inom hela EU (bolåneräntor, avskrivningar, förvaltningskostnader – proportionellt efter antalet uthyrda dagar)
• En separat Modelo 210 ska lämnas in för varje kvartal då hyresintäkter har uppkommit
• Perioder då bostaden inte hyrs ut beskattas fortfarande som egen användning (proportionellt)

Mer information om avdragsmöjligheterna hittar du i guiden om IRPF-avdrag för hyresvärdar på Balearerna.

Köpprocessen: Vad spanjorer på fastlandet underskattar

Du känner till Escritura, Notario och Registro de la Propiedad – men vissa särdrag på Mallorca kommer som en överraskning även för spanjorer från fastlandet.

Steg för steg: Från anbud till fastighetsregister

1. Ansöka om NIE – Även om du är spansk medborgare med DNI behöver du ett Número de Identificación de Extranjero (NIE) för din fastighet på Mallorca, om du inte är skattemässigt registrerad på Balearerna. I praktiken använder många spanjorer från fastlandet sitt DNI, men en lokal skatterådgivare bör klargöra detta i det enskilda fallet.
2. Tecknaett reservationsavtal (Contrato de Reserva) – vanligtvis med en handpenning på 1–3 % av köpeskillingen. Mer om detta: Reservationsavtal i Spanien.
3. Undertecknaett handpenningavtal (Contrato de Arras) – vanligtvis 10 % av köpeskillingen. Det privata avtalet är bindande i Spanien; om köparen drar sig ur affären förverkas handpenningen.
4. Due diligence – Kontrollera utdrag ur fastighetsregistret (Nota simple), utdrag ur katasterregistret, stadsplaneringsförhållanden samt fastighetens utestående skulder. Läs vår guide ”Kontrollera fastighetsregistret i Spanien” för mer information.
5. Klara finansieringen – Som icke-bosatt på Mallorca får du i regel högst 70 % av belåningsvärdet. Mer om detta: Bolån på Mallorca.
6. Notarietid (Escritura Pública) – Den spanska notarien intygar köpet, men granskar inte parternas intressen och ger inte råd. Ansvaret för granskningen ligger på dig och din advokat.
7. Betala skatt – ITP eller IVA+AJD ska betalas till ATIB inom 30 arbetsdagar efter att Escritura har upprättats.
8. Registrering i fastighetsregistret – Registreringen i Registro de la Propiedad sker först efter att skatten har betalats.

Observera: En spansk notarie skiljer sig från en tysk notarie: Han upprättar handlingar, men kontrollerar inte om det finns dolda belastningar, obetalda kommunala avgifter eller olagliga tillbyggnader. En oberoende advokat (abogado) är ingen lyx, utan ett måste.

Bolån för icke-bosatta: Vad bankerna på Balearerna kräver

Spanska banker beviljar bolån till icke-bosatta, men ställer andra krav än på bosatta kunder.

En användbar jämförelse mellan fasta och rörliga räntor finns i guiden ”Fast eller rörlig ränta på bolån i Spanien”. För överföring av köpeskillingen från Spanien eller utlandet: Överföra pengar till Spanien vid fastighetsköp.

Att strukturera förmögenhetsskatten på ett smart sätt

När fastighetsvärdet ligger nära eller överstiger 3 miljoner euro lönar det sig att redan vid köpet överväga ägarstrukturen.

Möjliga tillvägagångssätt (ska alltid prövas i samråd med en skatterådgivare):

• Samägande med make/maka eller barn: Varje samägare har sitt eget skattefria belopp. Om andelen per person understiger 3 miljoner euro utgår ingen skatt. Enligt våra efterforskningar är detta tillvägagångssätt uttryckligen erkänt.
• Bolån som avdragsgill post: Det utestående lånebeloppet minskar den skattemässigt relevanta nettoförmögenheten. Ett spanskt bolån kan därför vara skattemässigt fördelaktigt även om man har tillräcklig likviditet.
• SL-struktur: Under vissa förutsättningar kan ett köp via ett spanskt SL-bolag (Sociedad Limitada) erbjuda fördelar. Detta är dock komplicerat och passar inte alla som vill skaffa en fritidsbostad. Läs mer: Att köpa fastighet via ett SL-bolag i Spanien.

Obs! Från och med den 1 januari 2024 gäller ett skattefritt belopp på 3 miljoner euro på Balearerna för icke-bosatta. Detta är inte politiskt oändligt – om det tidigare skattefria beloppet på 700 000 euro hade gällt skulle betydligt fler fastigheter ha berörts.

Arv och gåvor: Att känna till den baleariska lagstiftningen

Den som äger en fastighet på Mallorca måste förr eller senare ta ställning till frågan om arv. Den goda nyheten är att Balearerna har en av Spaniens mest förmånliga arvsskatteregler för direkta släktingar (barn, föräldrar, make/maka). Den dåliga nyheten är att skattebelastningen kan bli betydande för mer avlägsna släktingar eller personer som inte är släkt.

Pacto Sucesorio: Enligt balearisk lag är det tillåtet att ingå särskilda arvsavtal mellan levande personer, vilket kan vara skattemässigt fördelaktigare än ett traditionellt testamente. Detta är ett rättsligt instrument som inte finns på fastlandet. Läs mer: Arvavtal på Balearerna och arv och gåvor på Balearerna.

Observera: Även om du som spanjor från fastlandet är väl förtrogen med den nationella arvsrätten – skiljer sig den baleariska särskilda arvsrätten (Derecho Civil Balear) på väsentliga punkter från Código Civil. En balearisk notarie eller arvsrättsadvokat är här oumbärlig.

De vanligaste misstagen som spanjorer från fastlandet gör när de köper bostad på Mallorca

Spanjorer från fastlandet begår ofta andra misstag vid köp på Mallorca än utländska köpare – eftersom de tror sig känna till systemet.

1. Att underskatta ITP: Många utgår från skattesatserna i sin hemregion. Skattesatserna på Balearerna (upp till 13 %) ligger i vissa fall betydligt högre än vad man är van vid från vissa andra regioner.

2. Ingen due diligence avseende särdrag i bygglagstiftningen på Balearerna: Suelo rústico, Tramuntana-skyddszon, olagliga tillbyggnader – Mallorca har specifika restriktioner som skiljer sig från fastlandet. Ett hus som utan problem skulle vara lagligt på fastlandet kan medföra betydande problem på Mallorca. Mer om detta: Legalisera en Finca på »suelo rústico« och olagliga tillbyggnader på Mallorca.

3. Att utgå från att en ETV-licens är säker: Den som köper för att hyra ut och samtidigt hoppas på en licens som man ännu inte har ansökt om har fel. Sedan dekret 4/2025 utfärdas inga nya ETV-licenser.

4. Glöm Modelo 210: Skatten för egen användning måste betalas även om du aldrig hyr ut fastigheten. Många spanjorer på fastlandet är inte vana vid att lämna in en skattedeklaration för en andra bostad som de själva bor i – men i Spanien är detta nödvändigt för dem som är skyldiga att betala IRNR-skatt.

5. Att strunta i bostadsrättsföreningens stadgar: Varje bostadsområde har sina egna stadgar. Korttidsuthyrning kan vara förbjudet enligt dessa, även om man har en ETV-licens. Mer om detta: Bostadsrättsföreningar i Spanien.

6. Kontrollera inte skattemässig hemvist: Den som tillbringar för många dagar på Mallorca riskerar oavsiktligt att byta hemvist till Balearerna – med alla skattemässiga konsekvenser detta medför för den globala inkomsten.

Vad händer därefter? En översikt över löpande skyldigheter

Efter köpet börjar det egentliga administrativa arbetet. Här följer en översikt över de återkommande uppgifterna:

Om byggnadsbesiktning: IEE/ITE-krav på Mallorca. Om hemförsäkring i Spanien.

Checklista: Andra bostad på Mallorca för spanjorer från fastlandet

• Klargöra skattemässig bosättningsstatus (bosatt på fastlandet eller på Balearerna)
• Kontrollera NIE-status för transaktionen på Mallorca
• Beräkna ITP-beloppet för det planerade köpeskillingen (balearisk skatteskala)
• Beräkna fastighetens taxeringsvärde (enligt IRNR)
• Kontrollera ETV-licensen om du planerar att hyra ut bostaden under semestern
• Skaffa utdrag ur fastighetsregistret (Nota simple) och utdrag ur fastighetskartan
• Kontrollera byggnadsrättsliga förhållanden (Suelo rústico? Tramuntana? Tillbyggnader?)
• Klargöra finansieringsstrukturen (LTV, hypotekslån som verktyg för förmögenhetsskatt)
• Överväga ägarstrukturen för arvplanering (Pacto Sucesorio?)
• Granska bostadsrättsföreningens stadgar med avseende på förbud mot uthyrning
• Modelo 210 – Skyldighet att anteckna köpet i kalendern
• Anlita en lokal skatterådgivare och advokat på Mallorca

Sammanfattning

Att skaffa en fritidsbostad på Mallorca är ett lockande, men inte helt enkelt, projekt för spanjorer från fastlandet. Balearerna följer sina egna regler när det gäller skatter och juridik: progressivt höga ITP-skattesatser, en egen skattemyndighet (ATIB), ett unikt arvsrätt och ett i praktiken slutet system för semesteruthyrning sedan Decreto 4/2025. Den som känner till dessa särdrag, går strukturerat tillväga före köpet och tar hjälp av experter bosatta på Mallorca kan ändå fatta ett mycket bra beslut. Ön förblir en av de mest värbestabila fastighetsmarknaderna i Medelhavsområdet – om förutsättningarna stämmer.

Officiella källor

• ATIB – Agència Tributària de les Illes Balears (ITP, AJD, förmögenhetsskatt): https://www.atib.es
• AEAT – Agencia Tributaria (IRNR-Modelo 210, IRPF): https://www.aeat.es
• Balearernas regering – BOIB (dekret 4/2025 om stopp för ETV-licenser): https://www.caib.es/govern/sac/fitxa.do?lang=ca&codi=3596428
• Registro de la Propiedad España (fastighetsregister): https://www.registradores.org
• BOE – Boletín Oficial del Estado (kungligt dekret 240/2007, IRNR-lagen LIRNR): https://www.boe.es
• Catastro España (fastighetsvärden, fastighetssökning): https://www.sedecatastro.gob.es