Majorque : résidence secondaire pour les Espagnols de la péninsule : fiscalité, droit et coûts en 2026

En tant qu'Espagnol du continent, tu fais partie d'un groupe d'acheteurs souvent négligé à Majorque : tu connais la langue, le système juridique et la culture – et tu sous-estimes donc d'autant plus facilement ce qui, aux Baléares, diffère de Madrid, Barcelone ou Valence sur le plan fiscal et juridique. En effet, les Baléares disposent de leur propre administration fiscale (ATIB), de leurs propres taux d’ITP, d’un régime de location saisonnière en voie d’expiration et d’un impôt sur la fortune dont l’abattement est nettement différent. Ce guide t'explique étape par étape quels sont les impôts à payer lors de l'achat, comment ton bien immobilier à Majorque sera imposé à l'avenir, ce qui s'appliquera en matière de location saisonnière à partir de 2026, quelles sont les erreurs que les Espagnols du continent commettent le plus souvent – et comment tu peux mettre les bonnes bases dès le départ.

Tu envisages d'acheter une résidence secondaire à Majorque et tu veux mettre en place une structure fiscale claire dès le départ ?

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• Tous les frais annexes liés à l'achat d'un bien immobilier à Majorque en détail

Résident ou non-résident ? Un choix décisif

Avant d'aborder les différents impôts, il faut clarifier un point : es-tu considéré comme « résident » ou « non-résident » par l'administration fiscale espagnole ? Ça n'a rien à voir avec ta nationalité, mais avec ton lieu de résidence.

La règle des 183 jours : si tu restes plus de 183 jours par année civile en Espagne, tu es considéré comme un résidentfiscal (residente fiscal) et tu paies l'IRPF sur tes revenus mondiaux en Espagne. Si tu passes moins de 183 jours en Espagne – c'est-à-dire que tu gardes ta résidence principale sur le continent et que tu utilises Majorque comme résidence secondaire –, tu es considéré comme non-résident fiscal et tu es soumis à l'IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes).

Particularité pour les Espagnols du continent : en tant que citoyen espagnol, tu es de toute façon imposable en Espagne, mais ça fait une différence considérable que ta résidence fiscale soit à Madrid ou à Majorque. Si tu transfères ta résidence principale à Majorque (Empadronamiento + Residencia aux Baléares), tu es entièrement soumis à la législation fiscale des Baléares – ce qui inclut des règles plus avantageuses en matière de droits de succession, mais aussi les obligations fiscales locales. Si tu utilises Majorque comme véritable résidence secondaire et que tu restes inscrit sur le continent, tu restes soumis à l'IRNR pour ton bien immobilier majorquin.

Remarque : la limite des 183 jours s'applique à la durée totale de ton séjour en Espagne, pas seulement à Majorque. Si tu es déjà résident à Madrid et que tu achètes une résidence secondaire à Majorque, ton statut fiscal ne change pas dans un premier temps – mais tu auras des obligations supplémentaires en matière de déclarations et de paiements pour ce bien immobilier situé à Majorque.

ITP Baléares 2026 : ce que tu paies vraiment à l'achat

L'ITP est le poste de dépense le plus important lors de l'achat d'un bien immobilier existant. Aux Baléares, les taux sont spécifiques et progressifs – et ils sont plus élevés que ceux de nombreuses communautés autonomes du continent.

Barèmes ITP des Baléares (biens immobiliers existants)

Ces taux s'appliquent de manière progressive à chaque tranche, un peu comme les tranches d'imposition sur le revenu. Pour un prix d'achat de 700 000 €, tu paies donc : 8 % sur les premiers 400 000 € (32 000 €), 9 % sur les 200 000 € suivants (18 000 €) et 10 % sur les 100 000 € restants (10 000 €) – soit un total de 60 000 € d’ITP.

Taux ITP réduits : à qui s'appliquent-ils ?

Pour les primo-accédants de moins de 30 ans, les personnes en situation de handicap ou les acheteurs de logements sociaux (VPO/VPL), les taux sont nettement plus bas, voire il y a une exonération totale. En tant qu'Espagnol de la péninsule qui achète une résidence secondaire, tu ne peux généralement pas bénéficier de ces réductions, car tu n'achètes ni ton premier bien immobilier ni ta résidence principale à Majorque.

Attention : pour les biens immobiliers neufs, c'est la TVA (IVA) qui s'applique à la place de l'ITP : 10 % pour les logements, plus l'Actos Jurídicos Documentados (AJD). Aux Baléares, le taux de l'AJD est généralement de 1,5 %.

Pour une ventilation détaillée de tous les frais annexes liés à l'achat, jette un œil à notre guide sur les frais annexes à Majorque; tu y trouveras également la liste des frais de notaire et d'enregistrement foncier.

Obligations fiscales courantes en tant que propriétaire d'une résidence secondaire

L'achat est bouclé – place maintenant aux obligations annuelles. En tant que non-résident possédant une résidence secondaire à Majorque, tu dois gérer au moins trois dossiers fiscaux.

1. IRNR : l'impôt sur l'habitation à usage personnel (Modelo 210)

En Espagne, on est déjà imposé rien que pour le fait de posséder un bien immobilier, même si tu ne le loues pas une seule fois dans l'année. Le principe : le fisc part du principe qu'il y a une utilisation fictive.

La base de calcul, c'est la valeur cadastrale (valor catastral). En général, on considère 1,1 % de cette valeur comme un revenu fictif (ça peut aller jusqu'à 2 % si les valeurs cadastrales sont anciennes et pas mises à jour). Ce montant est alors soumis à un taux de 19 % au titre de l'IRNR – ça s'applique aux résidents de l'UE et donc aussi aux Espagnols de la péninsule qui ne sont pas résidents fiscaux aux Baléares.

Exemple de calcul : valeur cadastrale de 200 000 €, non actualisée → 2 % = 4 000 € d'assiette fiscale → 19 % d'IRNR = 760 € d'impôt annuel

Le formulaire Modelo 210 pour l'impôt sur l'usage personnel doit être déposé une fois par an, en général avant le 31 décembre pour l'année en cours. En Espagne, la déclaration et le paiement se font sous ta propre responsabilité (autoliquidation) – tu ne reçois pas d'avis d'imposition.

2. IBI – Impôt foncier

L'Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) est une taxe communale qui s'applique quel que soit ton statut fiscal. Son montant dépend de la valeur cadastrale et du taux d'imposition (tipo impositivo) de la commune concernée. Pour en savoir plus, consulte le guide sur l'IBI en Espagne.

3. Impôt sur la fortune (Impuesto sobre el Patrimonio)

Aux Baléares, un abattement de 3 000 000 € s'applique aux non-résidents depuis le 1er janvier 2024. Concrètement, ça veut dire que si la valeur de ton bien immobilier à Majorque (déduction faite des éventuels prêts hypothécaires) est inférieure à ce seuil, tu as certes l'obligation de déclarer, mais tu n'as pas de charge fiscale à payer. Si ce seuil est dépassé, des taux progressifs compris entre 0,28 % et 3,45 % s'appliquent.

Remarque : l'abattement majoré de 3 millions d'euros est en vigueur depuis le 1er janvier 2024. En théorie, il pourrait être à nouveau réduit en cas de changement de gouvernement aux Baléares – les experts recommandent d'organiser ta situation patrimoniale de manière à ne pas avoir de mauvaise surprise, même si l'abattement venait à baisser (auparavant 700 000 €).

Locations de vacances 2026 : suspension des licences ETV et ce que ça signifie pour toi

Beaucoup d'Espagnols du continent achètent à Majorque dans l'idée de louer leur bien sur des plateformes comme Airbnb ou Booking.com pendant les mois où ils ne l'utilisent pas eux-mêmes. À ce sujet, un changement fondamental est intervenu en 2025/2026.

Décret 4/2025 : avec ce décret, le gouvernement des Baléares a suspendu l'octroi de nouvelles licences ETV (Estancias Turísticas en Viviendas). Aucune nouvelle licence de location touristique pour les logements n'est délivrée pour le moment. Si tu achètes un bien immobilier sans licence ETV, tu ne pourras donc pas le louer légalement à des touristes dans l'immédiat.

En revanche, les licences ETV existantes constituent un atout précieux – et leur prix en tient compte. Les biens immobiliers proposés avec une licence valide se vendent nettement plus cher sur le marché.

Qu'est-ce qui est encore autorisé ? La location longue durée (plus de 31 jours) ne nécessite pas d'autorisation et reste possible. Si tu souhaites louer ton bien pour des périodes plus longues, n'hésite pas à consulter notre guide sur la location longue durée à Majorque.

Régime fiscal applicable à la location saisonnière (dans la mesure où c'est encore possible)

Si tu achètes un bien immobilier disposant déjà d'une licence ETV et que tu le loues, les règles suivantes s'appliquent aux non-résidents :

• Les revenus locatifs sont soumis à l'IRNR au taux de 19 % (résidents de l'UE)
• En tant que non-résident, tu peux déduire au prorata les frais reconnus dans toute l'UE (intérêts hypothécaires, amortissements, frais de gestion – au prorata des jours de location)
• Il faut remplir un formulaire Modelo 210 distinct pour chaque trimestre au cours duquel des revenus locatifs ont été perçus
• Les périodes non louées continueront d'être imposées comme usage personnel (au prorata)

Pour en savoir plus sur les déductions fiscales, consulte le guide sur les déductions au titre de l'IRPF pour les propriétaires aux Baléares.

Le processus d'achat : ce que les Espagnols de la péninsule sous-estiment

Tu connais l'« Escritura », le « Notario » et le « Registro de la Propiedad » – mais certaines particularités de Majorque surprennent même les Espagnols du continent.

Étape par étape : de l'offre au registre foncier

1. Demander un NIE – Même en tant que citoyen espagnol titulaire d'un DNI, tu as besoin du Número de Identificación de Extranjero (NIE) pour acheter un bien immobilier à Majorque si tu n'es pas déclaré fiscalement aux Baléares. Dans la pratique, beaucoup d’Espagnols de la péninsule utilisent leur DNI, mais un conseiller fiscal local devrait clarifier ça dans ton cas précis.
2. Signerun contrat de réservation (Contrato de Reserva) – généralement accompagné d'un acompte de 1 à 3 % du prix d'achat. Pour en savoir plus : le contrat de réservation en Espagne.
3. Signerle contrat d'arrhes (Contrato de Arras) – généralement 10 % du prix d'achat. En Espagne, ce contrat privé est contraignant ; si l'acheteur se rétracte, l'acompte est perdu.
4. Due diligence – extrait du registre foncier (Nota simple), extrait du cadastre, situation urbanistique, vérifier s'il y a des dettes en cours sur le bien immobilier. Lis notre guide « Vérifier le registre foncier en Espagne » à ce sujet.
5. Régler la question du financement – En tant que non-résident à Majorque, tu peux généralement obtenir jusqu'à 70 % de la valeur hypothécaire. Pour en savoir plus : prêt immobilier à Majorque.
6. Rendez-vous chez le notaire (Escritura Pública) – Le notaire espagnol authentifie l'achat, mais il ne vérifie pas les intérêts des parties et ne te conseille pas. C'est à toi et à ton avocat qu'il revient de vérifier ces points.
7. Payer ses impôts: l'ITP ou l'IVA+AJD doivent être versés à l'ATIB dans les 30 jours ouvrés suivant la signature de l'« Escritura ».
8. Inscription au registre foncier – L'inscription au Registro de la Propiedad n'a lieu qu'après le paiement des impôts.

Attention : le notaire espagnol, contrairement au notaire allemand, se contente d'authentifier les actes, mais ne vérifie pas s'il y a des charges cachées, des taxes municipales impayées ou des constructions illégales. Faire appel à un avocat indépendant (abogado) n'est pas un luxe, c'est une obligation.

Prêt immobilier pour les non-résidents : ce qu'exigent les banques des Baléares

Les banques espagnoles accordent des prêts immobiliers aux non-résidents, mais leurs conditions sont différentes de celles qu'elles imposent aux clients résidents.

Tu trouveras une comparaison utile entre les taux fixes et variables dans le guide « Prêt immobilier : taux fixe ou variable en Espagne ». Pour transférer le prix d'achat depuis l'Espagne ou l'étranger : Transférer de l'argent en Espagne lors de l'achat d'un bien immobilier.

Bien organiser l'impôt sur la fortune

Pour les biens immobiliers dont la valeur est proche ou supérieure à 3 millions d'euros, ça vaut le coup de bien réfléchir à la structure de propriété dès l'achat.

Approches possibles (à vérifier toujours avec un conseiller fiscal) :

• Copropriété avec le conjoint ou les enfants : chaque copropriétaire a son propre abattement. Si la part par personne est inférieure à 3 millions d'euros, il n'y a pas d'impôt à payer. D'après nos recherches, cette approche est explicitement reconnue.
• L'hypothèque comme élément déductible : le montant restant dû du prêt réduit le patrimoine net pris en compte fiscalement. Une hypothèque espagnole peut donc s'avérer intéressante sur le plan fiscal, même si tu disposes de liquidités suffisantes.
• Structure SL : sous certaines conditions, acheter via une SL (Sociedad Limitada) espagnole peut présenter des avantages. C'est toutefois un processus complexe qui ne convient pas à toutes les résidences secondaires. Pour en savoir plus : Acheter un bien immobilier en Espagne via une SL.

Remarque : l'abattement de 3 millions d'euros s'applique aux non-résidents dans les Baléares depuis le 1er janvier 2024. Ce montant n'est pas figé d'un point de vue politique : avec l'ancien abattement de 700 000 €, beaucoup plus de biens immobiliers auraient été concernés.

Succession et donation : tout ce qu'il faut savoir sur le droit des Baléares

Si tu possèdes un bien immobilier à Majorque, tu devras tôt ou tard te pencher sur la question de la succession. Bonne nouvelle : les Baléares ont l'un des régimes fiscaux les plus avantageux d'Espagne en matière de droits de succession pour les parents directs (enfants, parents, conjoint). Mauvaise nouvelle : pour les parents plus éloignés ou les personnes sans lien de parenté, la charge fiscale peut être considérable.

Pacto Sucesorio : Le droit des Baléares autorise des accords successoraux spéciaux entre vifs, qui peuvent être plus avantageux sur le plan fiscal qu'un testament classique. C'est un outil qui n'existe pas en métropole. Pour en savoir plus : le « Pacto Sucesorio » aux Baléares et Successions et donations aux Baléares.

Remarque : même si, en tant qu'Espagnol de la péninsule, tu connais bien le droit successoral national, le droit civil des Baléares (Derecho Civil Balear) s'écarte du Código Civil sur des points essentiels. Il est donc indispensable de faire appel à un notaire ou à un avocat spécialisé en droit successoral des Baléares.

Les erreurs les plus courantes commises par les Espagnols du continent lors de l'achat d'un bien immobilier à Majorque

Les Espagnols de la péninsule font souvent d'autres erreurs que les acheteurs étrangers quand ils achètent à Majorque, parce qu'ils pensent connaître le système.

1. Ne sous-estime pas l'ITP : beaucoup se basent sur les taux de leur région d'origine. Les taux des Baléares (jusqu'à 13 %) sont parfois nettement supérieurs à ce à quoi on est habitué dans certaines autres régions.

2. Pas d'analyse approfondie des particularités du droit de la construction aux Baléares : « suelo rústico », zone protégée de la Tramuntana, constructions illégales… Majorque a des restrictions spécifiques qui diffèrent de celles du continent. Une maison qui serait tout à fait légale sur le continent peut poser de gros problèmes à Majorque. Pour en savoir plus : Légaliser une Finca sur du « suelo rústico » et une construction illégale à Majorque.

3. Ne compte pas sur une licence ETV : si tu achètes pour louer en espérant obtenir une licence que tu comptes encore demander, tu te trompes. Depuis le décret 4/2025, aucune nouvelle licence ETV n'est délivrée.

4. N'oublie pas le Modelo 210 : tu dois déclarer l'impôt sur l'habitation à usage personnel même si tu ne loues jamais ton bien. Beaucoup d'Espagnols de la péninsule ne sont pas habitués à remplir une déclaration d'impôts pour une résidence secondaire qu'ils occupent eux-mêmes, mais c'est obligatoire en Espagne si tu es assujetti à l'IRNR.

5. Ne pas respecter le règlement intérieur de la copropriété : chaque résidence a ses propres statuts. La location de courte durée peut y être interdite en interne, même si tu as une licence ETV. Pour en savoir plus : la copropriété en Espagne.

6. Ne pas vérifier ton domicile fiscal : si tu passes trop de jours à Majorque, tu risques, sans le vouloir, de changer de domicile fiscal pour les Baléares – avec toutes les conséquences fiscales que ça implique sur tes revenus mondiaux.

Et après ? Aperçu des obligations à respecter

C'est après l'achat que le vrai boulot administratif commence. Voici un aperçu des obligations récurrentes :

À propos de l'inspection des bâtiments : obligation IEE/ITE à Majorque. À propos de l'assurance habitation en Espagne.

Liste de contrôle : résidence secondaire à Majorque pour les Espagnols du continent

• Clarifier son statut de résidence fiscale (résident de la péninsule ou des Baléares)
• Vérifier le statut NIE pour une transaction à Majorque
• Calculer le montant de l'ITP pour le prix d'achat prévu (barème des Baléares)
• Déterminer la valeur cadastrale du bien immobilier (sur la base de l'IRNR)
• Vérifie si tu as une licence ETV si tu prévois de louer ton logement pendant les vacances
• Obtenir un extrait du registre foncier (Nota simple) et un extrait du cadastre
• Vérifier la situation en matière de droit de la construction (terrain rural ? Tramuntana ? Annexes ?)
• Définir la structure de financement (LTV, l'hypothèque comme levier fiscal sur le patrimoine)
• Réfléchir à la structure de propriété pour la planification successorale (pacte successoral ?)
• Vérifier si les statuts de la copropriété prévoient des interdictions de location
• Modelo 210 : noter cette obligation dans ton agenda après l'achat
• Faire appel à un conseiller fiscal et à un avocat locaux à Majorque

Conclusion

Acheter une résidence secondaire à Majorque, c'est un projet intéressant pour les Espagnols du continent, mais ce n'est pas simple. Les Baléares fonctionnent selon leurs propres règles fiscales et juridiques : des taux d’ITP progressifs et élevés, une administration fiscale distincte (ATIB), un droit successoral unique et un régime de location saisonnière pratiquement fermé depuis le décret 4/2025. Si tu connais ces particularités, que tu t'organises bien avant d'acheter et que tu fais appel à des pros basés à Majorque, tu peux quand même faire un très bon choix. L'île reste l'un des marchés immobiliers les plus stables de la Méditerranée – à condition que les bases soient bonnes.

Sources officielles

• ATIB – Agence fiscale des Îles Baléares (ITP, AJD, impôt sur la fortune) : https://www.atib.es
• AEAT – Agencia Tributaria (IRNR Modelo 210, IRPF) : https://www.aeat.es
• Gouvernement des Îles Baléares – BOIB (décret n° 4/2025 sur le gel des licences ETV) : https://www.caib.es/govern/sac/fitxa.do?lang=ca&codi=3596428
• Registro de la Propiedad (inscription au registre foncier) : https://www.registradores.org
• BOE – Journal officiel de l'État (décret royal 240/2007, loi LIRNR sur l'IRNR) : https://www.boe.es
• Catastro España (valeurs cadastrales, consultation des biens immobiliers) : https://www.sedecatastro.gob.es