Segunda residência em Maiorca para espanhóis da península: impostos, enquadramento jurídico e custos em 2026

Enquanto espanhol da península, pertences a um grupo de compradores frequentemente ignorado em Maiorca: conheces a língua, o sistema jurídico e a cultura — e, por isso mesmo, podes facilmente subestimar as diferenças fiscais e legais entre as Baleares e Madrid, Barcelona ou Valência. As Baleares têm uma administração fiscal própria (ATIB), taxas de ITP próprias, um regime de arrendamento turístico em fase de extinção e um imposto sobre o património com uma isenção bastante diferente. Este guia explica-te, passo a passo, que impostos incidem sobre a compra, como é tributado regularmente o teu imóvel em Maiorca, o que se aplica em 2026 ao arrendamento turístico, quais são os erros mais frequentes cometidos por espanhóis da península e como podes tomar as decisões certas desde o início.

Estás a planear comprar uma segunda residência em Maiorca e queres definir corretamente a estrutura fiscal desde o início?

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Residente ou não residente? A decisão determinante

Antes de abordarmos os სხვადასხვა impostos, é necessário esclarecer uma questão: para a administração fiscal espanhola, és residente ou não residente? Não depende da nacionalidade, mas sim do tempo de permanência.

A regra dos 183 dias: quem permanece em Espanha mais de 183 dias por ano civil é considerado residente fiscal e fica sujeito a tributação em Espanha sobre a totalidade dos seus rendimentos mundiais através do IRPF. Quem passa menos de 183 dias em Espanha — ou seja, mantém a sua residência principal efetiva na península e utiliza Maiorca como segunda residência — é considerado não residente para efeitos fiscais e fica sujeito ao IRNR (imposto sobre o rendimento dos não residentes).

Particularidade para espanhóis da península: enquanto cidadão espanhol, estás, de qualquer forma, sujeito a impostos em Espanha, mas faz uma diferença considerável que a tua residência fiscal se situe em Madrid ou em Maiorca. Quem transfere a sua residência principal para Maiorca (recenseamento + residência nas Baleares) fica integralmente sujeito ao regime fiscal balear — incluindo regras mais favoráveis em matéria de imposto sobre sucessões, mas também as obrigações fiscais locais. Quem utiliza Maiorca como verdadeira segunda residência e continua registado na península mantém-se sujeito ao IRNR relativamente ao seu imóvel em Maiorca.

Nota: O limite de 183 dias refere-se à permanência em Espanha no seu conjunto, e não apenas em Maiorca. Se já fores residente em Madrid e comprares uma segunda residência em Maiorca, o teu estatuto fiscal não se altera para já — no entanto, terás obrigações adicionais de declaração e pagamento relativas ao imóvel em Maiorca.

ITP Baleares 2026: o que pagas realmente na compra

O imposto sobre transmissões patrimoniais (ITP) é a maior despesa individual na compra de um imóvel usado. Nas Baleares, aplicam-se taxas próprias e progressivas, superiores às praticadas em muitas comunidades autónomas da Espanha continental.

Taxas normais de ITP nas Baleares (imóveis usados)

Estas taxas aplicam-se progressivamente a յուրաքանչյուր escalão, à semelhança dos escalões do imposto sobre o rendimento. Assim, se comprares um imóvel por 700.000 €, pagas 8 % sobre os primeiros 400.000 € (32.000 €), 9 % sobre os 200.000 € seguintes (18.000 €) e 10 % sobre os últimos 100.000 € (10.000 €), num total de 60.000 € de ITP.

Taxas reduzidas de ITP: a quem se aplicam?

Os compradores de primeira habitação com menos de 30 anos, as pessoas com deficiência e os compradores de habitação de proteção oficial (VPO/VPL) beneficiam de taxas consideravelmente mais baixas, podendo mesmo ficar totalmente isentos. Se fores espanhol residente na península e comprares uma segunda habitação, regra geral não terás acesso a estas reduções, pois não estás a comprar nem o teu primeiro imóvel nem a tua residência principal em Maiorca.

Atenção: Nos imóveis de construção nova, em vez de ITP, aplica-se o imposto sobre o valor acrescentado (IVA): 10 % nos imóveis destinados a habitação, acrescido do imposto sobre atos jurídicos documentados (AJD). Nas Baleares, a taxa de AJD é, regra geral, de 1,5 %.

Para consultares uma discriminação detalhada de todos os custos associados à compra, vê o nosso guia sobre os custos adicionais na compra de um imóvel em Maiorca, onde também encontrarás as despesas de notário e de registo predial.

Obrigações fiscais correntes para proprietários de uma segunda habitação

A compra está concluída — agora começam as obrigações anuais. Enquanto não residente com uma segunda habitação em Maiorca, tens de gerir pelo menos três encargos fiscais recorrentes.

1. IRNR: imposto pela utilização própria (modelo 210)

Em Espanha, basta ter um imóvel à tua disposição para seres tributado, mesmo que não o arrendes uma única vez durante o ano. O princípio é simples: o fisco presume uma utilização do imóvel.

A base de cálculo é o valor patrimonial (valor catastral). Regra geral, considera-se 1,1% desse valor como rendimento presumido (no caso de valores patrimoniais mais antigos, que não tenham sido atualizados, կարողem ser 2%). Sobre esse montante incide depois IRNR à taxa de 19% — aplicável a residentes na UE, incluindo espanhóis do continente que não sejam residentes fiscais nas Baleares.

Exemplo de cálculo: valor patrimonial de 200.000 €, não atualizado → 2% = 4.000 € de matéria coletável → 19% de IRNR = 760 € de imposto anual

O Modelo 210 relativo ao imposto pela utilização própria deve ser entregue uma vez por ano, regra geral até 31 de dezembro do próprio ano. A entrega e o pagamento são da tua responsabilidade, através de autoliquidação (autoliquidación) — não recebes qualquer liquidação fiscal.

2. IBI — imposto sobre imóveis

O imposto sobre imóveis (IBI) é um imposto municipal devido անկախendentemente da tua situação fiscal. O montante depende do valor patrimonial e da taxa de imposto (tipo impositivo) aplicada pelo respetivo município. Sabe mais no guia sobre o IBI em Espanha.

3. Imposto sobre o património (Impuesto sobre el Patrimonio)

Nas Baleares, os não residentes beneficiam, desde 1 de janeiro de 2024, de uma isenção de 3.000.000 €. Isto significa que, se o valor do teu imóvel em Maiorca (deduzidas eventuais hipotecas) for inferior a este limite, tens de apresentar declaração, mas não pagas efetivamente imposto. Acima deste valor, aplicam-se taxas progressivas entre 0,28% e 3,45%.

Nota: A isenção mais elevada de 3 milhões de euros vigora desde 1 de janeiro de 2024. Teoricamente, poderá voltar a ser reduzida numa futura mudança de governo nas Baleares — os especialistas recomendam estruturar o património de forma a evitar surpresas desagradáveis, mesmo com uma isenção inferior (anteriormente, 700.000 €).

Arrendamento turístico em 2026: suspensão das licenças ETV e o que isso significa para ti

Muitos espanhóis do continente compram imóveis em Maiorca com a ideia de os arrendar, nos meses em que não os utilizam, através de plataformas como a Airbnb ou a Booking.com. Em 2025/2026, verificou-se aqui uma alteração fundamental.

Decreto 4/2025: com este decreto, o Governo das Baleares suspendeu a atribuição de novas licenças ETV (estadias turísticas em habitações). Atualmente, não são emitidas novas licenças de arrendamento turístico para imóveis destinados a habitação. Por isso, quem comprar um imóvel sem uma licença ETV existente não o poderá arrendar legalmente a turistas.

Por outro lado, as licenças ETV já existentes são um ativo valioso, o que se reflete no preço. Os imóveis anunciados com uma licença válida alcançam no mercado um preço significativamente mais elevado.

O que continua a ser permitido? O arrendamento de longa duração (mais de 31 dias) não exige licença e continua a ser possível. Se pretenderes arrendar o imóvel por períodos mais longos, consulta o nosso guia sobre o arrendamento de longa duração em Maiorca.

Tratamento fiscal do arrendamento turístico (quando ainda for possível)

Se comprares um imóvel com uma licença ETV existente e o arrendares, aplicam-se as seguintes regras aos não residentes:

• Os rendimentos de arrendamento estão sujeitos ao IRNR à taxa de 19 % (para residentes na UE)
• Enquanto não residente, podes deduzir proporcionalmente as despesas reconhecidas a nível da UE (juros do empréstimo hipotecário, amortização e custos de gestão, na proporção dos dias em que o imóvel esteve arrendado)
• Deves entregar uma declaração Modelo 210 separada por cada trimestre em que tenhas obtido rendimentos de arrendamento
• Os períodos em que o imóvel não esteve arrendado continuam a ser tributados como uso próprio, de forma proporcional

Encontras mais informações sobre as possibilidades de dedução fiscal no guia sobre a dedução de IRPF para senhorios nas Baleares.

O processo de compra: o que os espanhóis do continente tendem a subestimar

Conheces a escritura, o notário e o Registo Predial, mas há algumas particularidades em Maiorca que também surpreendem os espanhóis do continente.

Passo a passo: da proposta ao registo predial

1. Pedir o NIE – Mesmo sendo cidadão espanhol e tendo DNI, precisas do Número de Identificação de Estrangeiro (NIE) para o imóvel em Maiorca, caso não estejas registado fiscalmente nas Baleares. Na prática, muitos espanhóis do continente usam o DNI, mas convém esclarecer esta questão com um consultor fiscal local em cada caso concreto.
2. Celebrar um contrato de reserva – regra geral, com um sinal de 1–3 % do preço de compra. Mais informações: Contrato de reserva em Espanha.
3. Assinar um contrato de arras – habitualmente, corresponde a 10 % do preço de compra. Este contrato privado é vinculativo em Espanha; se o comprador desistir, perde o sinal.
4. Fazer a devida diligência – verificar a certidão simples do registo predial, a certidão cadastral, a situação urbanística e eventuais dívidas pendentes do imóvel. Lê o nosso guia Como verificar o registo predial em Espanha.
5. Tratar do financiamento – Enquanto não residente em Maiorca, regra geral só consegues financiar até 70 % do valor de avaliação. Mais informações: Hipoteca em Maiorca.
6. Marcar a escritura pública – O notário espanhol formaliza a compra, mas não verifica os interesses das partes nem presta aconselhamento. A responsabilidade pela verificação é tua e do teu advogado.
7. Pagar os impostos – O ITP ou o IVA+AJD devem ser pagos à ATIB no prazo de 30 dias úteis após a escritura.
8. Registo predial – O imóvel só é registado no Registo Predial depois de os impostos serem pagos.

Atenção: O notário espanhol não desempenha o mesmo papel que um notário alemão: formaliza a escritura, mas não verifica a existência de encargos ocultos, taxas municipais em dívida ou ampliações ilegais. Recorrer a um advogado independente (abogado) não é um luxo, é indispensável.

Hipoteca para não residentes: o que exigem os bancos das Baleares

Os bancos espanhóis concedem hipotecas a não residentes, mas exigem condições diferentes das aplicáveis aos clientes residentes.

Encontras uma comparação útil entre juros fixos e variáveis no guia Hipoteca fixa ou variável em Espanha. Para transferir o preço de compra a partir de Espanha ou do estrangeiro: Transferir dinheiro para Espanha para comprar um imóvel.

Planear o imposto sobre o património de forma inteligente

Se o valor do imóvel se aproximar ou ultrapassar os 3 milhões de euros, vale a pena pensar na estrutura de propriedade logo no momento da compra.

Possíveis soluções (a avaliar sempre com aconselhamento fiscal):

• Propriedade conjunta com o cônjuge ou os filhos: Cada coproprietário dispõe da sua própria isenção. Se a quota de cada pessoa ficar abaixo de 3 milhões de euros, não há imposto a pagar. Segundo a pesquisa efetuada, esta solução é expressamente reconhecida.
• Hipoteca como dedução: O montante do empréstimo ainda em dívida reduz o património líquido relevante para efeitos fiscais. Por isso, uma hipoteca espanhola pode fazer sentido do ponto de vista fiscal, mesmo que tenhas liquidez suficiente.
• Estrutura com uma SL: Em determinadas condições, comprar através de uma SL espanhola (Sociedad Limitada) pode trazer vantagens. No entanto, trata-se de uma solução complexa e que não é adequada para todas as segundas residências. Mais informações: Comprar um imóvel através de uma SL em Espanha.

Nota: A isenção de 3 milhões de euros aplica-se desde 1 de janeiro de 2024, nas Baleares, aos não residentes. Não é uma medida politicamente imutável — com a anterior isenção de 700 000 €, seriam abrangidos muitos mais imóveis.

Heranças e doações: conhecer a legislação das Baleares

Quem possui um imóvel em Maiorca terá, mais cedo ou mais tarde, de lidar com uma herança. A boa notícia é que as Baleares têm um dos regimes de imposto sucessório mais favoráveis de Espanha para familiares diretos (filhos, pais e cônjuges). A má notícia é que, para familiares mais afastados ou pessoas sem parentesco, a carga fiscal pode ser significativa.

Pacto sucessório: A legislação das Baleares permite celebrar acordos sucessórios especiais entre pessoas vivas, que podem ser mais vantajosos do ponto de vista fiscal do que um testamento clássico. Este instrumento não existe no território continental de Espanha. Mais informações: Pacto sucessório nas Baleares e Heranças e doações nas Baleares.

Nota: Mesmo que, sendo espanhol do continente, conheças bem o direito sucessório nacional, o regime sucessório especial das Baleares (Derecho Civil Balear) difere em aspetos essenciais do Código Civil. Neste caso, é indispensável recorrer a um notário ou advogado especializado em direito sucessório nas Baleares.

Os erros mais frequentes dos espanhóis do continente ao comprar casa em Maiorca

Ao comprar casa em Maiorca, os espanhóis do continente cometem muitas vezes erros diferentes dos compradores estrangeiros, por julgarem conhecer o sistema.

1. Subestimar o ITP: Muitos fazem as contas com base nas taxas da sua região de origem. As taxas das Baleares, que podem chegar aos 13 %, são por vezes consideravelmente mais elevadas do que as praticadas em algumas outras regiões.

2. Não fazer uma análise cuidada das particularidades do direito da construção nas Baleares: Suelo rústico, zona protegida da Tramuntana, ampliações ilegais — Maiorca tem restrições específicas que diferem das do continente. Uma casa que seria legal sem problemas no continente pode apresentar dificuldades significativas em Maiorca. Sabe mais em: Finca em Suelo Rústico e Legalizar uma construção ilegal em Maiorca.

3. Presumir que a licença ETV está garantida: Quem compra para arrendar e conta obter uma licença que ainda pretende pedir está enganado. Desde o Decreto 4/2025, não são atribuídas novas licenças ETV.

4. Esquecer o Modelo 210: A declaração relativa à utilização própria tem de ser entregue mesmo que nunca arrendes o imóvel. Muitos espanhóis do continente não estão habituados a apresentar uma declaração de imposto por uma segunda habitação que usam pessoalmente — mas, em Espanha, tal é necessário para quem está sujeito ao IRNR.

5. Ignorar o regulamento da comunidade de proprietários: Cada empreendimento habitacional tem os seus próprios estatutos. O arrendamento de curta duração pode ser proibido internamente, mesmo que exista uma licença ETV. Sabe mais em: Comunidade de proprietários em Espanha.

6. Não verificar a residência fiscal: Quem passa demasiados dias em Maiorca arrisca-se a transferir involuntariamente a residência para as Baleares, com todas as consequências fiscais para os rendimentos obtidos em todo o mundo.

O que acontece depois? Obrigações regulares em resumo

Depois da compra, começa o verdadeiro trabalho de gestão. Eis uma visão geral das obrigações recorrentes:

Sobre a inspeção do edifício: obrigação de IEE/ITE em Maiorca. Sobre o seguro de recheio em Espanha.

Lista de verificação: segunda residência em Maiorca para espanhóis do continente

• Esclarecer o estatuto de residência fiscal (residente no continente ou nas Baleares)
• Verificar o estatuto do NIE para a transação em Maiorca
• Calcular o montante do ITP para o preço de compra previsto (escalões das Baleares)
• Determinar o valor cadastral do imóvel (base do IRNR)
• Verificar a licença ETV, caso esteja previsto o arrendamento turístico
• Obter uma certidão simples do registo predial e uma certidão cadastral
• Verificar a situação urbanística (suelo rústico? Tramuntana? ampliações?)
• Esclarecer a estrutura de financiamento (LTV, hipoteca como alavanca para o imposto sobre o património)
• Pensa na estrutura de propriedade para efeitos de planeamento sucessório (pacto sucessório?)
• Verifica se os estatutos da comunidade de proprietários proíbem o arrendamento
• Anota no calendário a obrigação de apresentar o Modelo 210 após a compra
• Contrata um consultor fiscal local e um advogado em Maiorca

Conclusão

Ter uma segunda residência em Maiorca é um projeto atrativo para os espanhóis da península, mas não é simples. Em matéria fiscal e jurídica, as Baleares seguem regras próprias: taxas de ITP progressivamente elevadas, uma administração fiscal própria (ATIB), um direito sucessório singular e um regime de arrendamento turístico que está, na prática, fechado desde o Decreto 4/2025. Ainda assim, quem conhecer estas particularidades, agir de forma estruturada antes da compra e recorrer a profissionais estabelecidos em Maiorca poderá tomar uma excelente decisão. A ilha continua a ser um dos mercados imobiliários mais estáveis em termos de valor na região mediterrânica — desde que as bases estejam asseguradas.

Fontes oficiais

• ATIB – Autoridade Tributária das Illes Balears (ITP, AJD, imposto sobre o património): https://www.atib.es
• AEAT – Agência Estatal da Administração Tributária (IRNR Modelo 210, IRPF): sede.agenciatributaria.gob.es
• Governo das Illes Balears – BOIB (Decreto 4/2025, suspensão das licenças ETV): https://www.caib.es/govern/sac/fitxa.do?lang=ca&codi=3596428
• Registo Predial de Espanha (registo predial): https://www.registradores.org
• BOE – Boletim Oficial do Estado (Real Decreto 240/2007, lei do IRNR LIRNR): https://www.boe.es
• Cadastro de Espanha (valores cadastrais, consulta de imóveis): https://www.sedecatastro.gob.es