Mallorca als tweede woning voor Spanjaarden van het vasteland: belastingen, wetgeving en kosten 2026

Als Spanjaard van het vasteland behoor je tot een vaak over het hoofd geziene groep kopers op Mallorca: je kent de taal, het rechtssysteem en de cultuur – en onderschat daardoor des te gemakkelijker wat er op de Balearen op fiscaal en juridisch vlak verschilt van Madrid, Barcelona of Valencia. De Balearen hebben namelijk een eigen belastingdienst (ATIB), eigen ITP-tarieven, een aflopende regeling voor vakantieverhuur en een vermogensbelasting met een aanzienlijk afwijkende vrijstelling. Deze gids laat je stap voor stap zien welke belastingen je bij de aankoop moet betalen, hoe je woning op Mallorca doorlopend wordt belast, wat er in 2026 geldt op het gebied van vakantieverhuur, welke fouten Spanjaarden van het vasteland vooral vaak maken – en hoe je vanaf het begin de juiste koers uitzet.

Ben je van plan om een tweede woning op Mallorca te kopen en wil je de fiscale structuur vanaf het begin goed regelen?

• 📩 Stuur een persoonlijk verzoek — wij brengen je in contact met gecertificeerde belastingadviseurs en advocaten op Mallorca
• Alle bijkomende aankoopkosten op Mallorca in detail

Inwoner of niet-inwoner? De beslissende keuze

Voordat we het over de afzonderlijke belastingen gaan hebben, moet er eerst één ding duidelijk zijn: ben je voor de Spaanse belastingdienst een ‘residente’ of een ‘no residente’? Dat heeft niets te maken met je nationaliteit, maar met je verblijfsstatus.

De 183-dagenregel: Als je meer dan 183 dagen per kalenderjaar in Spanje verblijft, word je beschouwd als onbeperkt belastingplichtig (residente fiscal) en moet je je wereldwijde inkomen in Spanje aangeven via de IRPF. Als je minder dan 183 dagen in Spanje bent – dus je daadwerkelijke hoofdverblijfplaats op het vasteland behoudt en Mallorca als tweede woning gebruikt – word je beschouwd als fiscaal niet-ingezetene en val je onder de IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes).

Een bijzonderheid voor Spanjaarden van het vasteland: als Spaans staatsburger ben je sowieso belastingplichtig in Spanje, maar het maakt een groot verschil of je fiscale woonplaats in Madrid of op Mallorca ligt. Wie zijn hoofdverblijfplaats naar Mallorca verplaatst (Empadronamiento + Residencia op de Balearen), valt volledig onder de fiscale wetgeving van de Balearen – inclusief gunstigere regels voor successierechten, maar ook de lokale belastingverplichtingen. Als je Mallorca als echte tweede woning gebruikt en op het vasteland ingeschreven blijft, blijf je IRNR-plichtig voor je woning op Mallorca.

Let op: De limiet van 183 dagen geldt voor je totale verblijf in Spanje, niet alleen op Mallorca. Als je al inwoner bent van Madrid en een tweede woning op Mallorca koopt, verandert er in eerste instantie niets aan je fiscale status – je krijgt echter wel extra aangifte- en betalingsverplichtingen voor het onroerend goed op Mallorca.

ITP Balearen 2026: Wat je echt betaalt als je het koopt

De ITP is de grootste kostenpost bij de aankoop van een bestaande woning. Op de Balearen gelden aparte, progressief gestaffelde tarieven – en die liggen hoger dan op het vasteland van veel autonome gemeenschappen.

ITP-standaardtarieven voor de Balearen (bestaande woningen)

Deze tarieven gelden progressief voor de betreffende Tramo – net als bij de inkomstenbelastingschijven. Bij een aankoopprijs van 700.000 € betaal je dus: 8 % over de eerste 400.000 € (32.000 €), 9 % over de volgende 200.000 € (18.000 €) en 10 % over de laatste 100.000 € (10.000 €) – in totaal 60.000 € ITP.

Verlaagde ITP-tarieven: voor wie gelden die?

Voor starters onder de 30 jaar, mensen met een beperking of kopers van sociale woningen (VPO/VPL) gelden aanzienlijk lagere tarieven, tot en met volledige vrijstelling. Als Spanjaard van het vasteland die een tweede woning koopt, kom je meestal niet in aanmerking voor deze kortingen – want je koopt op Mallorca noch je eerste woning, noch je hoofdverblijfplaats.

Let op: Bij nieuwbouwwoningen moet je in plaats van ITP btw (IVA) betalen: 10 % voor woningen, plus Actos Jurídicos Documentados (AJD). Op de Balearen is het AJD-tarief meestal 1,5 %.

Voor een gedetailleerd overzicht van alle bijkomende aankoopkosten kun je onze gids over de bijkomende aankoopkosten op Mallorca bekijken; daar vind je ook de notariskosten en kadastrale kosten opgesomd.

Lopende belastingverplichtingen als eigenaar van een tweede woning

De aankoop is rond – nu beginnen de jaarlijkse verplichtingen. Als niet-ingezetene met een tweede woning op Mallorca moet je minstens drie lopende belastingzaken regelen.

1. IRNR: De belasting op eigen gebruik (Modelo 210)

In Spanje wordt al belasting geheven over het feit dat je een woning bezit – zelfs als je die niet één keer per jaar verhuurt. Het principe: de belastingdienst gaat uit van een fictief gebruik.

De berekeningsbasis is de kadastrale waarde (valor catastral). Daarvan wordt meestal 1,1 % als fictieve opbrengst aangehouden (bij oudere, niet-bijgewerkte kadastrale waarden kan dat 2 % zijn). Over dit bedrag wordt dan 19 % IRNR geheven – dit geldt voor EU-ingezetenen en dus ook voor Spanjaarden van het vasteland die op de Balearen niet fiscaal ingezetenen zijn.

Rekenvoorbeeld: kadastrale waarde 200.000 €, niet bijgewerkt → 2 % = 4.000 € heffingsgrondslag → 19 % IRNR = 760 € jaarlijkse belasting

Het formulier Modelo 210 voor de belasting op eigen gebruik moet je één keer per jaar indienen, meestal uiterlijk op 31 december voor het lopende jaar. Je moet de belasting in Spanje zelf aangeven en betalen (autoliquidación) – je krijgt geen belastingaanslag.

2. IBI – Onroerendgoedbelasting

De IBI-belasting is een gemeentelijke belasting die je moet betalen, ongeacht je fiscale status. Het bedrag hangt af van de kadastrale waarde en het belastingtarief (tipo impositivo) van de betreffende gemeente. Meer hierover vind je in de gids over de IBI-belasting in Spanje.

3. Vermogensbelasting (Impuesto sobre el Patrimonio)

Op de Balearen geldt sinds 1 januari 2024 voor niet-ingezetenen een vrijstellingsbedrag van 3.000.000 €. Dat betekent: als de waarde van je woning op Mallorca (minus eventuele hypotheken) onder deze drempel ligt, heb je wel een aangifteplicht, maar hoef je geen belasting te betalen. Als je deze drempel overschrijdt, gelden er progressieve tarieven tussen 0,28 % en 3,45 %.

Let op: de verhoogde vrijstelling van 3 miljoen euro geldt sinds 1 januari 2024. Bij een toekomstige regeringswisseling op de Balearen kan deze in theorie weer worden verlaagd – experts raden aan om je vermogensstructuur zo in te richten dat je ook bij een lagere vrijstelling (voorheen 700.000 €) niet voor verrassingen komt te staan.

Vakantieverhuur 2026: stop op ETV-vergunningen en wat dat voor jou betekent

Veel Spanjaarden van het vasteland kopen een woning op Mallorca met het idee om die in de maanden dat ze er zelf niet verblijven, te verhuren via platforms als Airbnb of Booking.com. Hier is in 2025/2026 iets fundamenteels veranderd.

Decreet 4/2025: De regering van de Balearen heeft met dit decreet de afgifte van nieuwe ETV-vergunningen (Estancias Turísticas en Viviendas) stopgezet. Er worden momenteel geen nieuwe vergunningen voor toeristische verhuur van woningen afgegeven. Als je een woning koopt zonder bestaande ETV-vergunning, kun je die dus op korte termijn niet legaal aan toeristen verhuren.

Bestaande ETV-vergunningen zijn daarentegen een waardevol bezit – en worden ook als zodanig geprijsd. Vastgoed dat met een geldige vergunning wordt aangeboden, levert op de markt een flinke meerprijs op.

Wat mag er nog wel? Langetermijnverhuur (meer dan 31 dagen) is vergunningsvrij en blijft mogelijk. Als je de woning voor langere tijd wilt verhuren, is het de moeite waard om onze gids over langetermijnverhuur op Mallorca eens te bekijken.

Fiscale behandeling bij vakantieverhuur (voor zover dat nog mogelijk is)

Als je een woning koopt met een bestaande ETV-vergunning en die verhuurt, gelden voor niet-ingezetenen de volgende regels:

• Huurinkomsten vallen onder de IRNR en worden belast tegen 19 % (inwoners van de EU)
• Als niet-ingezetene kun je in de hele EU erkende kosten naar rato aftrekken (hypotheekrente, afschrijvingen, beheerkosten – naar rato van het aantal dagen dat de woning is verhuurd)
• Je moet elk kwartaal waarin je huurinkomsten hebt gehad een apart Modelo 210-formulier indienen
• Periodes waarin het pand niet wordt verhuurd, worden nog steeds (pro rata) als eigen gebruik belast

Meer informatie over de fiscale aftrekmogelijkheden vind je in de gids over de IRPF-aftrek voor verhuurders op de Balearen.

Het aankoopproces: wat Spanjaarden op het vasteland onderschatten

Je kent Escritura, Notario en Registro de la Propiedad wel – maar sommige bijzonderheden op Mallorca zijn zelfs voor Spanjaarden van het vasteland een verrassing.

Stap voor stap: van offerte tot kadaster

1. Een NIE aanvragen – Zelfs als je een Spaanse staatsburger bent met een DNI, heb je voor je woning op Mallorca het Número de Identificación de Extranjero (NIE) nodig, tenzij je fiscaal op de Balearen bent ingeschreven. In de praktijk gebruiken veel Spanjaarden van het vasteland hun DNI, maar een lokale belastingadviseur moet dit in jouw specifieke geval uitzoeken.
2. Een reserveringsovereenkomst (Contrato de Reserva) afsluiten – meestal met een aanbetaling van 1–3 % van de aankoopprijs. Meer hierover: Reserveringsovereenkomst in Spanje.
3. Het Arras-contract (Contrato de Arras) ondertekenen – meestal 10 % van de aankoopprijs. Dit onderhandse contract is in Spanje bindend; als de koper zich terugtrekt, wordt de aanbetaling ingehouden.
4. Due diligence – uittreksel uit het kadaster (Nota simple), kadasteruittreksel, stedenbouwkundige situatie, openstaande schulden van het onroerend goed controleren. Lees hierover onze gids ‘Het Spaanse kadaster controleren’.
5. Zorg datje de financiering geregeld hebt – Als niet-ingezetene op Mallorca krijg je meestal maximaal 70 % van de hypotheekwaarde. Meer hierover: Hypotheek op Mallorca.
6. Afspraak bij de notaris (Escritura) – De Spaanse notaris legt de koop vast, maar controleert niet of de belangen van de partijen in orde zijn en geeft geen advies. De verantwoordelijkheid voor die controle ligt bij jou en je advocaat.
7. Belasting betalen – ITP of IVA+AJD moet binnen 30 werkdagen na de Escritura aan de ATIB worden betaald.
8. Inschrijving in het kadaster – Pas nadat de belasting is betaald, wordt de inschrijving in het Registro de la Propiedad verricht.

Let op: De Spaanse notaris is anders dan een Duitse notaris: hij legt dingen vast, maar controleert niet op verborgen lasten, openstaande gemeentelijke heffingen of illegale aanbouwen. Een onafhankelijke advocaat (abogado) is geen luxe, maar een must.

Een hypotheek als niet-ingezetene: wat de banken op de Balearen vragen

Spaanse banken verstrekken hypotheken aan niet-ingezetenen, maar stellen andere eisen dan aan ingezeten klanten.

Een handige vergelijking tussen vaste en variabele rentetarieven vind je in de gids ‘Hypotheek: vast of variabel in Spanje’. Over het overmaken van de aankoopsom vanuit Spanje of het buitenland: Geld overmaken naar Spanje bij de aankoop van onroerend goed.

Vermogensbelasting slim inrichten

Bij vastgoed met een waarde van bijna of meer dan 3 miljoen euro is het de moeite waard om al bij de aankoop goed na te denken over de eigendomsstructuur.

Mogelijke benaderingen (altijd in overleg met een belastingadviseur):

• Mede-eigendom met je partner of kinderen: elke mede-eigenaar heeft zijn eigen vrijstelling. Als het aandeel per persoon onder de 3 miljoen euro ligt, hoef je geen belasting te betalen. Volgens ons onderzoek wordt deze benadering expliciet erkend.
• Hypotheek als aftrekpost: Het openstaande bedrag van de lening vermindert het fiscaal relevante nettovermogen. Een Spaanse hypotheek kan daarom fiscaal gezien zinvol zijn, zelfs als je genoeg geld hebt.
• SL-structuur: Onder bepaalde voorwaarden kan een aankoop via een Spaanse SL (Sociedad Limitada) voordelen bieden. Dit is echter ingewikkeld en niet voor elke tweede woning geschikt. Meer hierover: Een woning kopen via een SL in Spanje.

Let op: De vrijstelling van 3 miljoen euro geldt sinds 1 januari 2024 op de Balearen voor niet-ingezetenen. Dit is politiek gezien niet in steen gebeiteld – bij de vroegere vrijstelling van 700.000 euro zouden er veel meer woningen onder vallen.

Erfenis en schenking: het recht van de Balearen kennen

Als je een huis op Mallorca hebt, krijg je vroeg of laat te maken met erfeniskwesties. Goed nieuws: De Balearen hebben een van de gunstigste regelingen voor successierechten in Spanje voor directe familieleden (kinderen, ouders, echtgenoten). Slecht nieuws: Voor verder verwijderde familieleden of niet-familieleden kan de belastingdruk behoorlijk hoog zijn.

Pacto Sucesorio: Volgens het Balearische recht zijn speciale erfovereenkomsten tussen levenden toegestaan, die fiscaal voordeliger kunnen zijn dan een klassiek testament. Dit is een instrument dat op het vasteland niet bestaat. Meer hierover: Pacto Sucesorio op de Balearen en Erfenis & Schenking Balearen.

Let op: zelfs als je als Spanjaard van het vasteland goed op de hoogte bent van het nationale erfrecht, wijkt het speciale erfrecht van de Balearen (Derecho Civil Balear) op belangrijke punten af van het Código Civil. Een notaris of erfrechtadvocaat van de Balearen is hier onmisbaar.

De meest voorkomende fouten die Spanjaarden van het vasteland maken bij het kopen van een huis op Mallorca

Spanjaarden van het vasteland maken bij het kopen van een huis op Mallorca vaak andere fouten dan buitenlandse kopers – omdat ze denken dat ze het systeem kennen.

1. ITP onderschatten: Veel mensen gaan uit van de tarieven in hun eigen regio. De tarieven op de Balearen (tot 13 %) liggen soms flink hoger dan wat je van sommige andere regio’s gewend bent.

2. Geen due diligence naar de bijzondere bouwregels op de Balearen: Suelo rústico, Tramuntana-beschermingszone, illegale aanbouwen – Mallorca heeft specifieke beperkingen die verschillen van die op het vasteland. Een huis dat op het vasteland zonder problemen legaal zou zijn, kan op Mallorca voor flinke problemen zorgen. Meer hierover: Een finca op ‘suelo rústico’ en illegale aanbouw op Mallorca legaliseren.

3. Ga er niet zomaar vanuit dat je een ETV-vergunning krijgt: als je iets koopt om te verhuren en daarbij hoopt op een vergunning die je nog moet aanvragen, zit je er helemaal naast. Sinds Decreto 4/2025 worden er geen nieuwe ETV-vergunningen meer afgegeven.

4. Vergeet Modelo 210 niet: je moet de belasting voor eigen gebruik betalen, zelfs als je het pand nooit verhuurt. Veel Spanjaarden op het vasteland zijn er niet aan gewend om een belastingaangifte in te dienen voor een tweede woning die je zelf bewoont – maar als je in Spanje onder de IRNR-regeling valt, is dat wel verplicht.

5. De regels van de vereniging van eigenaren negeren: elk wooncomplex heeft zijn eigen statuten. Kortetermijnverhuur kan daar intern verboden zijn, zelfs als je een ETV-vergunning hebt. Meer hierover: Vereniging van eigenaren in Spanje.

6. Controleer je fiscale woonplaats niet: als je te veel dagen op Mallorca doorbrengt, loop je het risico dat je onbedoeld je woonplaats naar de Balearen verplaatst – met alle fiscale gevolgen van dien voor je wereldwijde inkomen.

Wat komt er daarna? Een overzicht van de lopende verplichtingen

Na de aankoop begint het echte administratieve werk. Hier is een overzicht van de terugkerende taken:

Over de bouwkundige keuring: IEE/ITE-verplichting op Mallorca. Over de inboedelverzekering in Spanje.

Checklist: Tweede woning op Mallorca voor Spanjaarden van het vasteland

• Je fiscale woonplaatsstatus uitzoeken (ingezetene vasteland vs. Balearen)
• Controleer de NIE-status voor de transactie op Mallorca
• Bereken het ITP-bedrag voor de geplande aankoopprijs (Balearische schaal)
• De kadastrale waarde van het onroerend goed bepalen (op basis van IRNR)
• Controleer of je een ETV-vergunning hebt, als je van plan bent je woning tijdens de vakantie te verhuren
• Een uittreksel uit het kadaster (Nota simple) en een kadasteruittreksel aanvragen
• Controleer de bouwkundige situatie (Suelo rústico? Tramuntana? Aanbouwen?)
• De financieringsstructuur op een rijtje zetten (LTV, hypotheek als hefboom voor vermogensbelasting)
• De eigendomsstructuur goed doordenken voor je erfenisplanning (Pacto Sucesorio?)
• Controleer of de statuten van de vereniging van eigenaren een verhuurverbod bevatten
• Modelo 210: noteer dit na aankoop in je agenda
• Een lokale belastingadviseur en advocaat op Mallorca inschakelen

Conclusie

Mallorca als tweede woning is voor Spanjaarden van het vasteland een aantrekkelijk, maar geen eenvoudig project. De Balearen hebben hun eigen fiscale en juridische regels: progressief hoge ITP-tarieven, een eigen belastingdienst (ATIB), een uniek erfrecht en een feitelijk gesloten regeling voor vakantieverhuur sinds Decreto 4/2025. Als je deze bijzonderheden kent, voor de aankoop goed de zaken op een rijtje zet en deskundigen op Mallorca inschakelt, kun je toch een heel goede keuze maken. Het eiland blijft een van de meest waardestabiele vastgoedmarkten in het Middellandse Zeegebied – als de basis maar klopt.

Officiële bronnen

• ATIB – Belastingdienst van de Balearen (ITP, AJD, vermogensbelasting): https://www.atib.es
• AEAT – Agencia Tributaria (IRNR-Modelo 210, IRPF): https://www.aeat.es
• Regering van de Balearen – BOIB (Decreet 4/2025: stop op ETV-vergunningen): https://www.caib.es/govern/sac/fitxa.do?lang=ca&codi=3596428
• Registro de la Propiedad Spanje (kadastrale registratie): https://www.registradores.org
• BOE – Staatsblad (Koninklijk Besluit 240/2007, IRNR-wet LIRNR): https://www.boe.es
• Catastro España (kadastrale waarden, opzoekfunctie voor onroerend goed): https://www.sedecatastro.gob.es